Testo dell'articoloAbrogato
Art. 22 L. 392/1978 — Immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Per gli immobili adibiti ad uso di abitazione che sono stati ultimati dopo il 31 dicembre 1975, il costo base di produzione a metro quadrato e’ fissato con decreto del Presidente della Repubblica, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con quello di grazia e giustizia, sentito il Consiglio dei Ministri, da emanare entro il 31 marzo di ogni anno e da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica.
Il costo base di produzione e’ determinato, anche in misura differenziata per regione o per gruppi di regioni, tenendo conto: a) dei costi di produzione dell’edilizia convenzionata; b) dell’incidenza del contributo di concessione; c) del costo dell’area, che non potra’ essere superiore al 25 per cento del costo di produzione; d) degli oneri di urbanizzazione che gravano sul costruttore.
Se, ai fini dell’imposta sul valore aggiunto o di quella di registro o di altra imposizione fiscale, ovvero relativamente agli oneri delle assicurazioni di origine pubblica, risultano costi maggiori di quelli indicati nel decreto ai sensi delle lettere a), b) e d) del comma precedente, il costo base si modifica nei singoli casi, tenendo conto di tali maggiori costi. Il costruttore, in quanto di sua spettanza, e’ tenuto a fornire al proprietario tali dati, se la richiesta venga fatta anteriormente al primo trasferimento dell’immobile; in tal caso gli stessi elementi dovranno essere comunicati agli uffici del catasto edilizio urbano. Agli effetti di cui sopra non si tiene comunque conto del valore dell’immobile accertato ai fini dell’imposta di registro relativa al suo trasferimento a qualsiasi titolo, in quanto il valore di riferimento per la determinazione del canone e’ quello dei costi come sopra definiti.
Ai fini della determinazione del canone di locazione per gli immobili urbani ultimati dopo il 31 dicembre 1975, al costo base, determinato a norma del presente articolo, si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 15 a 21; nelle ipotesi di cui al precedente comma non si applicano i coefficienti previsti nell’articolo 16 nei casi in cui il maggior costo riguardi il costo di produzione.
Stesso numero, altri codici
- Art. 22 Cod. Amb. — (Studio di impatto ambientale)
- Art. 22 D.Lgs. 159/2011 — Provvedimenti d'urgenza
- Art. 22 D.Lgs. 209/2005 — Attività in uno Stato terzo
- Art. 22 D.Lgs. 42/2004 — Procedimento di autorizzazione per interventi di edilizia
- Art. 22 CAD — (Copie informatiche di documenti analogici)
- Art. 22 Codice Civile: Azioni di responsabilità contro gli
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Commento
Ratio della norma
L'art. 14 aveva fissato il costo base in termini nominali (lire) per gli immobili ante 1975, ma un valore nominale fisso diventava obsoleto in pochi anni per gli immobili di nuova costruzione. L'art. 22 ha risolto questo problema introducendo un meccanismo di aggiornamento annuale mediante decreto presidenziale: il costo base dei nuovi immobili seguiva l'evoluzione reale dei costi di costruzione, evitando che il canone massimo diventasse immediatamente anacronistico rispetto agli investimenti del locatore. Era il tentativo di rendere il sistema dell'equo canone compatibile con la realtà economica del settore edilizio.
Analisi e struttura
Il decreto presidenziale annuale doveva essere emanato entro il 31 marzo di ogni anno e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale. Poteva differenziare il costo base per regione o per gruppi di regioni. I parametri di riferimento erano: costi di produzione dell'edilizia convenzionata (il benchmark più oggettivo disponibile), contributo di concessione, costo dell'area (con tetto del 25%), oneri di urbanizzazione. Era prevista una clausola di adeguamento individuale: se i costi effettivi (risultanti da IVA, imposta di registro o assicurazioni) erano superiori a quelli del decreto, il costo base si adeguava in quel caso specifico. Il costruttore era tenuto a fornire i dati necessari al primo acquirente su richiesta.
Quando si applicava
La norma si applicava agli immobili abitativi con data di ultimazione successiva al 31 dicembre 1975. I coefficienti correttivi degli artt. 15-21 si applicavano anche a questi immobili, con l'eccezione della tipologia catastale (art. 16) nei casi in cui il maggior costo riguardasse il costo di produzione. Dopo l'abrogazione del 1998, i decreti presidenziali annuali non sono stati più emanati, e la norma è rimasta priva di applicazione pratica.
Confronto e norme correlate
L'art. 22 è il complemento dinamico dell'art. 14 (statico): insieme formavano la base di calcolo del valore locativo. Con la L. 431/1998, i nuovi immobili abitativi sono soggetti al regime generale della liberalizzazione del canone o del canone concordato, senza distinzione tra ante e post 1975. Il costo di costruzione mantiene rilevanza in altri contesti: edilizia convenzionata (D.M. 5 agosto 1994), contributi di costruzione (DPR 380/2001), valutazioni ai fini IVA per cessioni di immobili.
Problemi applicativi
La dipendenza da un decreto presidenziale annuale creava problemi quando il decreto veniva emanato in ritardo o non veniva emanato: in quegli anni era incerto quale costo base applicare (quello dell'anno precedente, quello stimato, o si sospendeva l'obbligo?). La giurisprudenza ha generalmente ritenuto applicabile il costo base dell'ultimo decreto disponibile. La clausola di adeguamento individuale era poi di difficile applicazione pratica, richiedendo documentazione fiscale specifica che non sempre era disponibile o completa.
Casi pratici
Caso 1: Nuovo immobile e applicazione del costo base aggiornato
Caso 2: Adeguamento individuale per costi superiori al decreto
Caso 3: Anno senza decreto presidenziale: incertezza sul costo base
Domande frequenti
Cosa prevedeva l'art. 22 L. 392/1978 per gli immobili costruiti dopo il 1975?
Stabiliva che per gli immobili abitativi ultimati dopo il 31 dicembre 1975 il costo base al mq (necessario per il calcolo dell'equo canone) fosse fissato annualmente con decreto presidenziale, aggiornato in base ai costi reali di costruzione, invece del valore fisso in lire dell'art. 14 per gli immobili più vecchi.
Quali elementi concorrevano alla determinazione del costo base per i nuovi immobili?
Il decreto presidenziale teneva conto di: costi di produzione dell'edilizia convenzionata, contributo di concessione, costo dell'area (max 25% del costo di produzione), oneri di urbanizzazione. Era prevista una clausola di adeguamento se i costi effettivi (risultanti da IVA, registro ecc.) erano superiori a quelli del decreto.
Il decreto presidenziale era emanato ogni anno?
Avrebbe dovuto esserlo entro il 31 marzo di ogni anno. In pratica, non sempre era rispettato il termine, creando incertezza. La giurisprudenza risolveva il caso di decreto mancante applicando provvisoriamente il costo base dell'anno precedente. Con l'abrogazione del 1998 i decreti non vengono più emanati.
Dopo la L. 431/1998 esiste ancora una distinzione tra immobili ante e post 1975 per le locazioni?
No, per le locazioni abitative. La L. 431/1998 si applica uniformemente a tutti gli immobili abitativi indipendentemente dalla data di costruzione. L'unica distinzione rilevante per alcuni regimi agevolati (IMU, cedolare secca) riguarda la categoria catastale e la destinazione d'uso, non la data di costruzione.