Testo dell'articoloVigente
Art. 13 L. 431/1998 — Patti contrari alla legge
Legge 9 dicembre 1998, n. 431 — Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo
1. È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’ articolo 1130, numero 6), del codice civile.
2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
3. È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.
4. Per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell’articolo 2, è nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.
5. Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all’ articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall’ articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l’importo del canone di locazione dovuto ovvero dell’indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell’immobile, nel periodo considerato.
6. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all’autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2. Tale azione è, altresì, consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo. Nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell’articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell’articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati. L’autorità giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.
7. Le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall’entrata in vigore della presente legge.
8. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso articolo precedente articolo successivo
Stesso numero, altri codici
- Art. 13 D.Lgs. 504/1995 — Contrassegni fiscali
- Articolo 13 L. 184/1983: Convocazione dei genitori irreperibili
- Art. 13 Reg. (UE) 2024/1689 — Trasparenza e fornitura di informazioni ai deployer
- Art. 13 Cod. Amb. — Redazione del rapporto ambientale
- Art. 13 D.Lgs. 148/2015 — Contribuzione
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Commento
La ratio della norma: difendere il conduttore dagli accordi elusivi
L'articolo 13 e il presidio che impedisce di aggirare, attraverso intese private, le tutele introdotte dalla legge. Il legislatore sa che la posizione del conduttore e spesso piu debole di quella del proprietario, soprattutto nei mercati ad alta domanda: per questo colpisce con la nullita i patti che mirano a imporre condizioni piu gravose di quelle consentite. La disposizione traduce in regola operativa il principio secondo cui le garanzie di legge non possono essere rinunciate con accordi capestro.
La nullita del canone occulto
Il cuore della norma e la nullita dei patti diretti a stabilire un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. E il classico caso del canone in nero: le parti registrano un contratto con un canone basso, ma il conduttore paga in realta una somma maggiore. L'accordo occulto e nullo, e il conduttore non e tenuto a corrispondere la maggiorazione. Vale quindi il canone risultante dal contratto registrato, non quello realmente preteso in via informale.
L'azione di ripetizione delle somme indebite
A completamento della tutela, la legge riconosce al conduttore che abbia gia versato somme in eccedenza il diritto di chiederne la restituzione. Si tratta di un'azione di ripetizione dell'indebito: poiche il pagamento eccedente si fonda su un patto nullo, manca una causa giustificativa e il locatore deve restituire quanto percepito in piu. Il conduttore puo far valere questo diritto entro i termini di prescrizione previsti dalla legge, anche dopo la cessazione del rapporto.
I patti vietati nei contratti a canone concordato
Particolare rigore e riservato ai contratti a canone concordato, nei quali il canone e ancorato alle tabelle degli accordi territoriali. Sono nulli i patti che attribuiscano al locatore un canone superiore ai valori massimi previsti o vantaggi non consentiti. L'obiettivo e impedire che lo strumento del canone concordato, nato per calmierare gli affitti e collegato ad agevolazioni fiscali, venga svuotato attraverso intese che ne tradiscono la funzione.
Il legame con la registrazione del contratto
L'articolo 13 attribuisce alla registrazione del contratto un ruolo centrale: il canone valido e quello del contratto registrato, e gli accordi occulti non registrati non producono effetti a favore del locatore. Questo collegamento spinge le parti a far emergere il rapporto e a dichiararne fedelmente le condizioni, perche solo il contratto registrato fa fede e perche la mancata registrazione espone a conseguenze sul piano sia fiscale sia civilistico.
La natura della nullita e la sua rilevabilita
La nullita prevista dall'articolo 13 e una nullita di protezione: opera a vantaggio del conduttore, parte debole del rapporto. Cio significa che il patto elusivo non produce effetti contro di lui, mentre restano fermi i diritti che la legge gli riconosce. Il conduttore puo far valere la nullita per non pagare la maggiorazione o per recuperare le somme gia versate, senza che il proprietario possa opporgli l'accordo nullo.
L'effetto deterrente e la finalita di sistema
Colpendo i patti occulti, l'articolo 13 svolge una funzione deterrente verso il mercato in nero delle locazioni: rende economicamente rischioso per il proprietario pretendere somme non dichiarate, perche queste possono essergli richieste indietro e perche il contratto fa fede solo per quanto registrato. La norma si inserisce cosi nel disegno complessivo della legge, che coniuga liberalizzazione del mercato e tutela del contraente debole, scoraggiando l'irregolarita.
Casi pratici
Caso 1:
Caso 2:
Caso 3:
Domande frequenti
Cosa prevede l'articolo 13 sui patti contrari alla legge?
Prevede la nullita degli accordi diretti a eludere le tutele del conduttore, in particolare di quelli che stabiliscono un canone superiore a quello del contratto scritto e registrato o vantaggi non consentiti dalla legge.
Cosa posso fare se ho pagato un canone in nero piu alto di quello registrato?
Puoi agire in ripetizione dell'indebito per ottenere la restituzione delle somme versate in eccedenza, perche si fondano su un patto nullo. Il diritto si fa valere entro i termini di prescrizione.
Quale canone vale se quello reale e diverso da quello registrato?
Vale il canone risultante dal contratto scritto e registrato. L'accordo occulto che impone un importo superiore e nullo e non vincola il conduttore.
La nullita vale anche per i contratti a canone concordato?
Si. Sono nulli i patti che attribuiscono al locatore un canone superiore ai valori massimi degli accordi territoriali o vantaggi non previsti, a tutela della funzione calmieratrice del canone concordato.
Perche e importante registrare il contratto?
Perche il canone valido e quello del contratto registrato: gli accordi occulti non registrati non producono effetti a favore del locatore, e la mancata registrazione espone a conseguenze fiscali e civilistiche.
Vedi anche