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L’agevolazione «prima casa» riduce l’imposta di registro (o l’IVA) sull’acquisto dell’abitazione, ma è circondata da requisiti e cause di decadenza su cui la Corte di Cassazione interviene di continuo. Questa guida raccoglie le pronunce più recenti e utili su residenza, vendita entro cinque anni, cause ostative e pertinenze, con il link a ogni sentenza commentata. Aggiornata a giugno 2026.
In sintesi
- La residenza va trasferita nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto: l’obbligo riguarda il Comune, non quel preciso immobile, e il ritardo nei lavori non è forza maggiore.
- Vendere la casa entro 5 anni fa decadere il bonus, salvo riacquistare entro un anno, dopo la vendita, un’altra abitazione da adibire a residenza principale.
- Cedere entro 5 anni il solo usufrutto (non la piena proprietà) non comporta la decadenza.
- Possedere anche solo una quota di un’altra abitazione nello stesso Comune, pure in comproprietà col coniuge, preclude l’agevolazione.
- Il beneficio si estende anche alle pertinenze dell’abitazione (ad esempio il giardino), oltre alle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.
La residenza nel Comune entro 18 mesi
Per conservare l’agevolazione occorre trasferire la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. Con l’ordinanza n. 29069 del 2025 la Cassazione ha chiarito che l’obbligo è riferito al Comune e non allo specifico immobile acquistato: l’inabitabilità o il ritardo dei lavori non integra la «forza maggiore» che sospende il termine, perché questa richiede un evento oggettivo, imprevedibile e inevitabile, non imputabile al contribuente.
→ Residenza in 18 mesi e forza maggiore (Cass. 29069/2025)
La vendita o cessione dell’immobile entro 5 anni
La rivendita della «prima casa» entro cinque anni dall’acquisto fa decadere dall’agevolazione. La decadenza è evitata solo dal riacquisto, successivo alla vendita ed entro un anno, di un altro immobile da destinare ad abitazione principale: un immobile comprato prima della cessione non salva il beneficio (Cass. n. 24479 del 2025).
Attenzione però all’oggetto del trasferimento: cedere entro il quinquennio il solo diritto di usufrutto, conservando la nuda proprietà, non equivale a trasferire l’immobile e non fa scattare la decadenza (Cass. n. 25863 del 2025).
→ Vendita entro 5 anni e riacquisto (Cass. 24479/2025)
→ Cessione del solo usufrutto (Cass. 25863/2025)
Quando il bonus non spetta: un’altra casa nello stesso Comune
Costituisce causa ostativa la titolarità di un’altra abitazione nello stesso Comune dove si compra. Per la Cassazione (n. 24477 del 2025) basta possederne anche solo una quota in comproprietà col coniuge – tanto in comunione legale quanto ordinaria – perché l’agevolazione sul nuovo acquisto sia preclusa.
→ Quota in comproprietà col coniuge (Cass. 24477/2025)
Cosa copre l’agevolazione: anche le pertinenze
Il beneficio non si ferma all’abitazione: si estende alle sue pertinenze. La Cassazione (n. 2351 del 2024) ha precisato che l’elenco delle categorie catastali della nota II-bis (C/2 magazzino, C/6 box, C/7 tettoia) non è tassativo nel senso di escludere altre pertinenze effettive, come il giardino destinato in modo durevole a servizio della casa.
→ L’agevolazione sul giardino pertinenza (Cass. 2351/2024)
Norma di riferimento
L’agevolazione «prima casa» è disciplinata dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo unico dell’imposta di registro). Per le altre pronunce in materia vedi la sezione Imposta di Registro.
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