Testo dell'articoloVigente
Materia: Imposta di registro / agevolazione prima casa · Riferimento: Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza 2025, n. 29069
- Per conservare l’agevolazione prima casa occorre trasferire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto: termine tassativo.
- L’obbligo riguarda il Comune, non quello specifico immobile: l’inabitabilità o il ritardo dei lavori sulla casa acquistata non sono forza maggiore, perché ci si può trasferire in un altro immobile dello stesso Comune.
- La forza maggiore che evita la decadenza deve essere un evento oggettivo, imprevedibile, inevitabile e non imputabile al contribuente.
Il caso
Un contribuente acquista un immobile beneficiando delle agevolazioni prima casa (imposta di registro ridotta), con l’impegno a trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi. I lavori sull’immobile però si bloccano e la casa non diventa abitabile nei termini. L’Agenzia delle Entrate revoca l’agevolazione e recupera la maggiore imposta; il contribuente invoca la forza maggiore.
La decisione
La Corte respinge la difesa. L’obbligo previsto dalla legge è quello di stabilire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato, non necessariamente in quel preciso immobile. Di conseguenza, il fatto che la casa comprata non sia ancora abitabile per il ritardo o l’incompletezza dei lavori non impedisce di adempiere: il contribuente può comunque fissare la propria residenza in un altro immobile dello stesso Comune entro i 18 mesi.
La forza maggiore idonea a evitare la decadenza deve consistere in un impedimento oggettivo, non imputabile al contribuente neppure a titolo di negligenza, caratterizzato da inevitabilità e imprevedibilità, che renda impossibile il trasferimento della residenza nel Comune. L’incompletezza dei lavori sull’immobile acquistato non possiede questi caratteri e quindi non salva dal recupero dell’imposta.
Il principio di diritto
Ai fini delle agevolazioni prima casa il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza nel Comune ha carattere perentorio; la forza maggiore esonera dalla decadenza solo in presenza di un evento oggettivo, imprevedibile e inevitabile, non imputabile al contribuente, mentre l’inabitabilità o il ritardo dei lavori sull’immobile acquistato non integrano forza maggiore, potendo la residenza essere stabilita altrove nello stesso Comune.
Implicazioni pratiche
Chi compra con il bonus prima casa deve programmare il trasferimento della residenza nel Comune entro 18 mesi a prescindere dallo stato dei lavori, eventualmente prendendo dimora in un altro alloggio del medesimo Comune. La forza maggiore va intesa in senso rigoroso: rilevano gli impedimenti realmente esterni e non prevedibili (ad esempio l’inerzia del Comune a fronte di una richiesta tempestiva del contribuente), non le difficoltà legate all’immobile o alle scelte personali. In caso di contestazione, è bene conservare prove documentali dell’impedimento.
Domande frequenti
Entro quando devo trasferire la residenza per la prima casa?
Entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile. È un termine tassativo: il mancato rispetto comporta la decadenza dall’agevolazione e il recupero della maggiore imposta.
Se la casa non è ancora abitabile posso invocare la forza maggiore?
No. L’obbligo riguarda la residenza nel Comune, non in quel preciso immobile: si può risiedere altrove nello stesso Comune. Il ritardo dei lavori non è forza maggiore.
Fonti
- Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza 2025, n. 29069 (in linea con l’ordinanza n. 3712 del 13 febbraio 2025).
- Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (agevolazioni «prima casa»).