Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1636 c.c. – Perdita fortuita dei frutti negli affitti annuali
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Se l’affitto ha la durata di un solo anno, e si è verificata la perdita per caso fortuito di almeno la metà dei frutti, l’affittuario può essere esonerato dal pagamento di una parte del fitto, in misura non superiore alla metà.
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Vedi anche
→Cod. civ. art. 1635 - Art. 1635 c.c.: Perdita fortuita dei frutti negli affitti plurie→Cod. civ. art. 1637 - Articolo 1637 Codice Civile: Accollo di casi fortuiti→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Articolo 1638 Codice Civile: Espropriazione per pubblico interesse→Articolo 1639 Codice Civile: Canone di affitto→Articolo 1640 Codice Civile: Scorte morte→Articolo 1631 Codice Civile: Estensione del fondo→Articolo 1641 Codice Civile: Scorte vive→Articolo 1630 Codice Civile: Affitto senza determinazione di tempo→Articolo 1642 Codice Civile: Proprietà del bestiame consegnato
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
La perdita fortuita nell'affitto annuale
L'articolo 1636 del Codice Civile disciplina la specifica ipotesi dell'affitto di durata annuale in cui un evento fortuito compromette gravemente il raccolto. A differenza dell'articolo 1635, che riguarda i contratti pluriennali e prevede un meccanismo di conguaglio tra gli anni, l'articolo 1636 opera sul singolo anno agricolo e riconosce immediatamente all'affittuario la possibilità di essere esonerato da parte del canone.
Presupposti della norma
Due sono i requisiti che devono concorrere: primo, la durata dell'affitto deve essere di un solo anno (o, secondo parte della dottrina, di un anno agrario); secondo, la perdita fortuita deve riguardare almeno la metà dei frutti. Il caso fortuito comprende eventi naturali imprevedibili come siccita' eccezionale, grandine, gelo tardivo, alluvioni, epizoozie e fitopatie di origine naturale. Non rientrano nell'ipotesi le perdite dovute a cattiva gestione dell'affittuario.
L'esonero parziale dal pagamento
La norma non prevede un esonero totale dal pagamento del fitto, ma solo parziale. Il legislatore ha scelto la formula dell'esonero ("può essere esonerato") che implica una valutazione giudiziale: Tizio, affittuario di un vigneto annuale, che subisce una grandinata distruggendo il 70% dell'uva, potra' chiedere al giudice di essere esonerato da una parte del fitto proporzionale alla perdita subita, nel limite della metà del canone.
Il limite massimo della metà del fitto
L'esonero non può in nessun caso superare la metà del fitto annuo. Questo tetto massimo tutela il locatore, che ha comunque messo a disposizione il fondo per tutto l'anno e ha affrontato i costi di proprieta' (imposte, manutenzione ordinaria). Caio, locatore del fondo, non può quindi subire una riduzione del canone superiore al 50%, neanche se la perdita del raccolto fosse totale.
Differenza con il contratto pluriennale
Il confronto con l'articolo 1635 evidenzia una struttura più semplice per l'affitto annuale: non e' previsto alcun conguaglio con anni precedenti (che non esistono, trattandosi di contratto annuale), né una sospensione provvisoria del fitto rimessa alla discrezione del giudice. L'esonero e' immediato e definitivo, senza possibilità di recupero per il locatore in annate successive.
Rapporto con l'accollo del caso fortuito (art. 1637)
Le parti possono derogare alle tutele degli articoli 1635 e 1636 attraverso il patto di accollo del caso fortuito ordinario previsto dall'articolo 1637. Se Tizio e Caio hanno convenuto che l'affittuario si assume il rischio dei casi fortuiti ordinari, la grandine, qualificabile come fortuito ordinario in certe aree geografiche, non darebbe diritto all'esonero. Rimane invece invalido il patto che accolla all'affittuario i fortuiti straordinari.
Applicazioni pratiche
La norma e' applicata soprattutto nei piccoli fondi agricoli e negli affitti stagionali. Nella giurisprudenza agraria si dibatte sulla nozione di "anno" (anno solare vs. anno agrario) e sulla soglia del 50%, che deve essere provata dall'affittuario con perizia tecnica o documentazione fotografica e meteorologica. Il termine per esercitare il diritto e' quello ordinario di prescrizione decennale, salvo diversi accordi tra le parti.
Domande frequenti
Qual e' la differenza tra l'art. 1636 e l'art. 1635?
L'art. 1636 riguarda gli affitti annuali: l'esonero e' immediato e senza conguaglio. L'art. 1635 riguarda gli affitti pluriennali e prevede un conguaglio a fine contratto tra anni buoni e anni con perdita.
L'esonero dal fitto e' totale o parziale?
Sempre parziale: non può mai superare la metà del canone annuo, anche se la perdita del raccolto e' totale.
Chi deve provare la perdita di almeno il 50% dei frutti?
L'affittuario, di norma con perizia agraria, documentazione meteorologica o fotografica che attesti l'entita' del danno.
La cattiva coltivazione da parte dell'affittuario e' equiparata al caso fortuito?
No: per applicare l'art. 1636 la perdita deve derivare da un evento imprevedibile ed esterno, non dalla negligenza o dall'imperizia dell'affittuario.
Le parti possono escludere contrattualmente l'esonero previsto dall'art. 1636?
Si', attraverso il patto di accollo del caso fortuito ordinario (art. 1637 c.c.), ma non possono estendere l'accollo ai fortuiti straordinari, patto che sarebbe nullo.