Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1574 c.c. Locazione senza determinazione di tempo
In vigore
Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa s’intende convenuta: 1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l’esercizio di una professione, di un’industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali; 2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurata la pigione; 3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo; 4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l’arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 1573 - Articolo 1573 Codice Civile: Durata della locazione→Cod. civ. art. 1575 - Articolo 1575 Codice Civile: Obbligazioni principali del locatore→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Art. 1572 c.c.: Locazioni e anticipazioni eccedenti l’ordinaria→Art. 1576 c.c.: Mantenimento della cosa in buono stato locativo→Art. 1571 Codice Civile: Nozione→Articolo 1577 Codice Civile: Necessità di riparazioni→Art. 1570 Codice Civile: Rinvio→Articolo 1578 Codice Civile: Vizi della cosa locata→Articolo 1569 Codice Civile: Contratto a tempo indeterminato
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
La durata suppletiva nella locazione
L'art. 1574 c.c. disciplina una situazione pratica molto comune: le parti hanno concluso un contratto di locazione senza determinare esplicitamente per quanto tempo durera'. Anziche' lasciare il rapporto in uno stato di incertezza giuridica, il legislatore ha predisposto una serie di criteri suppletivi, differenziati per tipo di bene, che consentono di determinare automaticamente la durata del contratto in base alle sue caratteristiche oggettive.
Prima categoria: case non arredate e locali professionali/commerciali
Il n. 1 stabilisce che le case prive di arredamento di mobili e i locali destinati all'esercizio di una professione, di un'industria o di un commercio si intendono locati per la durata di un anno, «salvi gli usi locali». La regola annuale riflette la prassi prevalente per questi immobili e tutela entrambe le parti: il conduttore sa di poter godere del bene per almeno un anno; il locatore sa che potra' rientrare in possesso o rinegoziare le condizioni alla scadenza annuale. Gli usi locali, intesi come consuetudini commerciali di piazza, possono tuttavia stabilire durate diverse (ad esempio sei mesi in alcune localita' turistiche per negozi stagionali).
Va notato che questa regola codicistica ha un'applicazione residuale per gli immobili urbani, poiché la L. 392/1978 (locazioni commerciali) e la L. 431/1998 (locazioni abitative) dettano durate minime inderogabili (4+4 anni per le abitazioni, 6+6 anni per i negozi) che prevalgono sulla disciplina codicistica suppletiva. L'art. 1574, n. 1, mantiene piena applicazione per le locazioni di beni mobili non arredati o per locali non rientranti nell'ambito di applicazione delle leggi speciali.
Seconda categoria: camere e appartamenti arredati
Il n. 2 stabilisce che camere e appartamenti arredati si intendono locati per la durata corrispondente all'unità di tempo a cui e' commisurata la pigione. Il criterio e' indiretto ma preciso: se la pigione e' stabilita al giorno (come negli affitti brevi), la locazione dura un giorno; se e' mensile, dura un mese; se e' annuale, dura un anno. Il pagamento del corrispettivo diventa così un indicatore implicito dell'intenzione delle parti sulla durata.
Questa regola ha assunto rinnovata importanza con la diffusione delle piattaforme di affitto breve (Airbnb, Booking). Un appartamento arredato affittato a giornate, senza contratto scritto di durata definita, e' qualificato come locazione giornaliera, il che ha implicazioni fiscali (cedolare secca vs. imposta sostitutiva per affitti brevi), di registrazione e di obblighi informativi verso le autorità di pubblica sicurezza.
Terza categoria: cose mobili
Il n. 3 estende la stessa logica alle locazioni di beni mobili (auto, attrezzature, macchinari, imbarcazioni): la durata corrisponde all'unità di tempo a cui e' commisurato il corrispettivo. Se Tizio noleggia un'auto a Caio a tariffa giornaliera senza indicare la data di restituzione, il contratto dura un giorno. Se la tariffa e' settimanale, dura una settimana. In caso di protrazione tacita del godimento oltre l'unità di tempo, il contratto si rinnova per periodi corrispondenti, sino al rilascio del bene.
Quarta categoria: mobili per arredamento di fondo urbano
Il n. 4 risolve un caso specifico ma frequente: i mobili forniti dal locatore per arredare l'appartamento locato. In tal caso, la locazione dei mobili segue la sorte della locazione dell'immobile: dura quanto la locazione del fondo stesso. Questa regola evita la dissociazione tra durata della locazione immobiliare e durata del godimento dei mobili in essa contenuti, garantendo coerenza al rapporto complessivo. Se la locazione dell'appartamento e' di tre anni, anche i mobili sono locati per tre anni, senza necessità di un contratto separato per gli arredi.
Norma suppletiva e derogabilita'
L'art. 1574 e' una norma suppletiva (o dispositiva), non imperativa: le parti possono liberamente stabilire una durata diversa, anche per iscritto o per fatti concludenti. La norma interviene solo in caso di lacuna contrattuale. La sua funzione e' quindi completare il contratto, non imporsi su di esso, consentendo alle parti di dare esecuzione al rapporto anche in assenza di un accordo espresso sulla durata.
Domande frequenti
Se si affitta un ufficio senza indicare la durata, quanto dura il contratto?
Un anno, salvi gli usi locali, ai sensi dell'art. 1574 n. 1 c.c. Tuttavia, se l'ufficio rientra nell'ambito di applicazione della L. 392/1978 (locazione di immobile urbano adibito ad uso diverso dall'abitativo), si applica la durata minima legale di sei anni, prevalente sulla norma codicistica suppletiva.
Come si determina la durata di un appartamento arredato locato senza contratto scritto?
In base all'unità di tempo a cui e' commisurata la pigione: se il canone e' mensile, la locazione dura un mese; se e' giornaliero, dura un giorno. Il criterio e' desumibile dal modo in cui le parti hanno stabilito, anche tacitamente, il pagamento del corrispettivo.
Un noleggio di auto senza data di restituzione quanto dura?
Dura per l'unità di tempo a cui e' commisurato il corrispettivo (art. 1574 n. 3 c.c.): se la tariffa e' giornaliera, il contratto dura un giorno e si rinnova implicitamente finché il veicolo non viene restituito o il contratto non viene disdetto.
I mobili arredamento di un appartamento locato seguono la stessa durata della locazione dell'immobile?
Si. Secondo l'art. 1574 n. 4 c.c., i mobili forniti dal locatore per arredare un fondo urbano sono locati per la stessa durata della locazione del fondo, evitando dissociazioni tra il godimento dell'immobile e quello degli arredi in esso contenuti.
Le parti possono scegliere una durata diversa da quelle previste dall'art. 1574 c.c.?
Si. L'art. 1574 e' una norma suppletiva che opera solo in assenza di accordo sulla durata. Le parti possono liberamente stabilire una durata diversa nel contratto; la norma interviene solo per colmare la lacuna contrattuale quando nulla sia stato pattuito.