Testo dell'articoloVigente
L’art. 1123 c.c. fissa i criteri di ripartizione delle spese condominiali: in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione; in proporzione all’uso per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa; a carico esclusivo del gruppo servito per impianti o parti che servono solo una parte dell’edificio.
Art. 1123 c.c. – Ripartizione delle spese
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
In sintesi
Ripartizione delle spese condominiali: i tre criteri dell'art. 1123 c.c.
L'art. 1123 c.c. stabilisce i criteri di ripartizione delle spese condominiali, distinguendo tre fattispecie in ragione della natura e della destinazione delle parti comuni interessate.
Primo criterio: proporzionalità ai millesimi (co. 1)
Le spese per la conservazione (manutenzione straordinaria, riparazioni) e il godimento (pulizia, illuminazione) delle parti comuni, nonché per le innovazioni deliberate a maggioranza, sono sostenute in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino, espresso nelle tabelle millesimali. Questo è il criterio generale, applicabile in assenza di previsioni derogatorie.
Secondo criterio: uso differenziato (co. 2)
Quando le parti comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, ad esempio un impianto di riscaldamento che distribuisce calore non uniformemente, o un ascensore che serve più i piani alti, le spese si ripartiscono in proporzione all'uso che ciascuno può farne, non all'uso effettivo. Si guarda alla potenzialità d'uso oggettiva, non al comportamento soggettivo del singolo.
Terzo criterio: parti comuni a servizio parziale (co. 3)
Negli edifici con più scale, cortili, lastrici solari, impianti o opere che servono solo una parte del fabbricato, le spese di manutenzione ricadono esclusivamente sul gruppo di condomini che ne trae utilità. Gli altri condomini non concorrono affatto.
Deroghe convenzionali
Una diversa ripartizione può essere stabilita solo con delibera unanime nel regolamento contrattuale (approvato da tutti i condomini o accettato all'atto di acquisto). L'assemblea ordinaria non può modificare i criteri dell'art. 1123 con semplice maggioranza: la delibera sarebbe nulla. Le controversie sulla ripartizione sono soggette alla mediazione obbligatoria ex D.Lgs. 28/2010.
Domande frequenti
Chi paga la manutenzione del tetto in un condominio?
Tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (art. 1123, co. 1 c.c.), perché il tetto è parte comune che serve l'intero edificio per la conservazione dello stesso.
Posso rifiutarmi di pagare la manutenzione dell'ascensore se non lo uso mai?
No. La ripartizione si basa sull'uso potenziale, non su quello effettivo (art. 1123, co. 2 c.c.). Chi abita ai piani alti concorre comunque in misura maggiore, ma nessun condomino può esimersi dal pagamento solo per scelta personale.
Le spese del cortile servito solo da alcuni condomini si ripartiscono tra tutti?
No. In applicazione dell'art. 1123, co. 3 c.c., se il cortile serve solo un gruppo di condomini, le spese di manutenzione sono a carico esclusivo di quel gruppo.
L'assemblea può decidere una ripartizione diversa da quella millesimale?
Solo all'unanimità, mediante modifica del regolamento contrattuale. Una delibera a maggioranza che alteri i criteri dell'art. 1123 è nulla e impugnabile senza limiti di tempo.
Come si formano le tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali si formano sulla base del valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare, tenendo conto di superficie, altezza, esposizione e destinazione. Possono essere approvate a maggioranza ex art. 1138 c.c. o allegate al regolamento contrattuale. In caso di errore sono rettificabili anche senza unanimità.