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Art. 1122 TER c.c. Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
In vigore
comuni (1) Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Inquadramento dell'articolo 1122-ter del Codice Civile
L'articolo 1122-ter del Codice Civile, introdotto dalla legge 220/2012 di riforma del condominio, ha fornito una specifica base normativa all'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell'edificio condominiale. Prima della riforma si discuteva se questa decisione richiedesse l'unanimita' (in quanto comportante una limitazione delle facolta' di godimento individuale) oppure una semplice maggioranza ordinaria: la norma ha risolto il contrasto fissando un quorum chiaro e qualificato, di favor verso l'iniziativa di sicurezza collettiva ma non rimesso alle ordinarie maggioranze di gestione.
Competenza esclusiva dell'assemblea
La decisione e' rimessa all'assemblea condominiale: ne segue che ne' il singolo condomino, ne' l'amministratore, ne' un gruppo informale di proprietari possono autonomamente installare telecamere sulle parti comuni. Tizio, condomino preoccupato per furti recenti, non puo' montare di propria iniziativa una telecamera nell'androne o sulla facciata che inquadri il cortile comune: deve sottoporre la proposta all'assemblea, eventualmente chiedendone formale convocazione. Diversamente, le telecamere installate da un singolo che riprendano solo la propria porzione di proprieta' esclusiva (ingresso del proprio appartamento, balcone privato) restano fuori dall'ambito dell'articolo 1122-ter, fermi gli obblighi di privacy.
La maggioranza qualificata richiesta
Il rinvio al secondo comma dell'articolo 1136 individua una maggioranza qualificata: in seconda convocazione (ipotesi piu' frequente nella prassi condominiale) occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la meta' del valore dell'edificio, vale a dire almeno 500 millesimi. Caio, condomino con 200 millesimi, puo' opporsi ma la sua opposizione non blocca la delibera se i favorevoli raggiungono il quorum. La scelta del legislatore privilegia la sicurezza comune rispetto a una maggioranza semplice di gestione, senza giungere alle maggioranze piu' elevate o all'unanimita' richieste per le innovazioni gravose o voluttuarie.
Oggetto: parti comuni e finalita' di sicurezza
L'oggetto della delibera sono gli impianti di videosorveglianza sulle parti comuni: ingressi, androni, vani scala, cortili, autorimesse condominiali, locali ascensore, aree verdi comuni. La finalita' tipica e' la prevenzione di furti, atti vandalici e accessi non autorizzati. Il verbale e il preventivo dell'installatore dovrebbero indicare numero e posizione delle telecamere, angoli di ripresa, modalita' di registrazione, tempi di conservazione delle immagini e soggetti autorizzati alla consultazione.
Coordinamento con la normativa privacy
L'articolo 1122-ter regola il profilo civilistico della delibera ma non esaurisce la disciplina: l'installazione deve rispettare la normativa europea (Regolamento UE 2016/679, GDPR) e i provvedimenti del Garante per la protezione dei dati personali in materia di videosorveglianza. Il condominio diventa titolare del trattamento e deve garantire informativa con cartellonistica visibile prima dell'area sorvegliata, principio di minimizzazione (telecamere orientate solo sulle parti comuni e non sulla via pubblica o su finestre altrui), tempi di conservazione tendenzialmente non superiori a 24-72 ore salvo specifiche esigenze, e procedura per gli accessi alle registrazioni in caso di richieste dell'autorita' giudiziaria. La violazione della disciplina privacy puo' esporre il condominio a sanzioni amministrative anche elevate, indipendentemente dalla regolarita' della delibera civilistica.
Domande frequenti
Tizio puo' installare di propria iniziativa una telecamera nell'androne condominiale?
No, l'articolo 1122-ter riserva la decisione all'assemblea condominiale. Tizio puo' proporre l'installazione e chiedere la convocazione dell'assemblea, ma non procedere autonomamente. Restano libere le telecamere che inquadrano esclusivamente la propria proprieta' privata, fermo il rispetto della privacy dei vicini.
Che maggioranza serve in assemblea per installare le telecamere comuni?
Serve la maggioranza qualificata dell'articolo 1136 comma 2 c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la meta' del valore dell'edificio, cioe' 500 millesimi. E' un quorum piu' alto di quello ordinario di gestione ma piu' basso di quello richiesto per le innovazioni gravose.
L'opposizione di Caio puo' bloccare la delibera sulla videosorveglianza?
No, se i favorevoli raggiungono il quorum dell'articolo 1136 comma 2. Caio dissenziente puo' impugnare la delibera entro 30 giorni solo per vizi di procedura, eccesso di potere o violazione di legge (ad esempio violazione della disciplina privacy), non per il solo dissenso.
L'articolo 1122-ter copre anche gli adempimenti privacy?
No, la norma regola solo la decisione condominiale. Restano applicabili il GDPR e i provvedimenti del Garante: il condominio deve apporre cartelli informativi, limitare gli angoli di ripresa alle parti comuni, definire tempi di conservazione brevi e disciplinare gli accessi alle registrazioni.
Si possono installare telecamere che inquadrano la via pubblica?
No di regola, salvo specifiche autorizzazioni. Le telecamere condominiali devono essere orientate solo sulle parti comuni dell'edificio: la ripresa sistematica della via pubblica e' attivita' riservata alle pubbliche autorita' e puo' essere contestata dal Garante anche con sanzione del condominio.