Testo dell'articoloVigente
Art. 1122-bis c.c. – Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.
In sintesi
Indice dei contenuti
Inquadramento dell'articolo 1122-bis del Codice Civile
L'articolo 1122-bis del Codice Civile, introdotto dalla riforma del condominio (legge 220/2012), disciplina due categorie distinte ma assimilate di installazioni: gli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva (antenne paraboliche, ricezione satellitare, accesso a flussi informativi via cavo) e gli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati a singole unità immobiliari, primo fra tutti il fotovoltaico individuale. La norma riconosce un diritto sostanziale del singolo condomino a installare tali impianti, ma lo bilancia con la tutela del decoro architettonico e della stabilità dell'edificio, affidando all'assemblea poteri di indirizzo e prescrizione, non di veto assoluto.
Antenne individuali e tutela del decoro architettonico
Il primo comma stabilisce che le antenne paraboliche e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione vanno realizzati con il minor pregiudizio per parti comuni e proprieta' individuali, preservando in ogni caso il decoro architettonico, salvo quanto previsto dalle norme sulle reti pubbliche di comunicazione. Tizio, proprietario di un appartamento al terzo piano, può installare la propria parabola sulla facciata o sul tetto comune scegliendo la posizione meno visibile dalla strada: l'assemblea non può negare in radice l'installazione, ma può indicare collocazioni alternative tecnicamente equivalenti per ridurre l'impatto estetico.
Impianti da fonti rinnovabili a servizio della singola unità
Il secondo comma consente l'installazione di impianti FER (tipicamente pannelli fotovoltaici, ma anche solare termico o microeolico) destinati al servizio della singola unità immobiliare. Gli spazi utilizzabili sono il lastrico solare, ogni altra idonea superficie comune e le porzioni di proprieta' individuale dell'interessato. Caio, condomino dell'attico, può chiedere di installare un impianto fotovoltaico sul tetto comune per alimentare il proprio appartamento, anche senza unanimita': l'utilizzo della cosa comune da parte del singolo e' qui espressamente legittimato dal legislatore in chiave di transizione energetica.
Procedura: comunicazione, prescrizioni assembleari, garanzie
Quando le opere comportano modifiche delle parti comuni, l'interessato deve dare comunicazione preventiva all'amministratore, indicando contenuto specifico e modalità di esecuzione. L'assemblea, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136 (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale), può prescrivere modalità alternative di esecuzione, imporre cautele a tutela della stabilità, sicurezza e decoro, ripartire l'uso del lastrico solare tra più richiedenti salvaguardando gli usi già previsti dal regolamento, e subordinare l'esecuzione alla prestazione di idonea garanzia per i danni eventuali (tipicamente una polizza fideiussoria o assicurativa).
Accesso alle unità private ed esenzioni
L'ultimo comma impone ai condomini di consentire l'accesso alle proprie unità immobiliari per le attività di progettazione ed esecuzione delle opere quando ciò sia necessario (passaggio di cavi, fissaggio di staffe, sopralluoghi tecnici). Importante l'esonero finale: gli impianti destinati alle singole unità abitative non sono soggetti ad autorizzazione assembleare, distinzione che ha generato il principale contenzioso applicativo e che impone di leggere la norma nel suo complesso, distinguendo tra mera comunicazione informativa e potere assembleare di indirizzo.
Domande frequenti
Il condominio può vietare a Tizio di installare una parabola sul tetto comune?
No, l'articolo 1122-bis riconosce il diritto del singolo condomino di installare impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva. L'assemblea non può impedire l'installazione in se', ma può prescrivere modalità alternative o cautele per tutelare decoro, stabilità e sicurezza dell'edificio.
Per installare un fotovoltaico individuale sul lastrico solare serve l'unanimita'?
No, e' sufficiente la comunicazione all'amministratore. L'assemblea può deliberare con la maggioranza dell'articolo 1136 c. 5 (maggioranza degli intervenuti e metà dei millesimi) solo per indicare modalità alternative, cautele o ripartizione dello spazio, non per negare l'installazione.
Cosa deve contenere la comunicazione all'amministratore?
La comunicazione deve indicare il contenuto specifico delle modifiche alle parti comuni e le modalità di esecuzione degli interventi. In pratica, va allegata una descrizione tecnica con localizzazione, dimensioni, materiali, percorso dei cavi e tempistica dei lavori.
L'assemblea può chiedere una garanzia per i danni?
Si, con la maggioranza dell'articolo 1136 c. 5 l'assemblea può subordinare l'esecuzione delle opere alla prestazione di idonea garanzia da parte dell'interessato, tipicamente una polizza assicurativa o una fideiussione a copertura di eventuali danni alle parti comuni o ad altri condomini.
Caio può negare l'accesso al proprio appartamento per il passaggio dei cavi?
No, l'ultimo comma dell'articolo 1122-bis impone ai condomini di consentire l'accesso alle unità di proprieta' individuale quando necessario per la progettazione e l'esecuzione delle opere, fermo restando il diritto al rispetto della proprieta' e al risarcimento di eventuali danni.