Testo dell'articoloAbrogato
Art. 21 L. 392/1978 — Stato di conservazione e manutenzione
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
In relazione allo stato di conservazione e manutenzione dell’immobile si applicano i seguenti coefficienti: a) 1,00 se lo stato e’ normale; b) 0,80 se lo stato e’ mediocre; c) 0,60 se lo stato e’ scadente.
Per la determinazione dello stato di conservazione e manutenzione si tiene conto dei seguenti elementi propri dell’unita’ immobiliare: 1) pavimenti; 2) pareti e soffitti; 3) infissi; 4) impianto elettrico; 5) impianto idrico e servizi igienico-sanitari; 6) impianto di riscaldamento; nonche’ dei seguenti elementi comuni: 1) accessi, scale e ascensore; 2) facciate, coperture e parti comuni in genere.
Lo stato dell’immobile si considera mediocre qualora siano in scadenti condizioni tre degli elementi di cui sopra, dei quali due devono essere propri dell’unita’ immobiliare.
Lo stato dell’immobile si considera scadente qualora siano in scadenti condizioni almeno quattro degli elementi di cui sopra, dei quali tre devono essere propri dell’unita’ immobiliare.
Lo stato dell’immobile si considera scadente in ogni caso se l’unita’ immobiliare non dispone di impianto elettrico o dell’impianto idrico con acqua corrente nella cucina e nei servizi, ovvero se non dispone di servizi igienici privati o se essi sono comuni a piu’ unita’ immobiliari.
Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto da emanarsi entro tre mesi dalla entrata in vigore della presente legge, indichera’ analiticamente gli elementi di valutazione fissati nei commi precedenti.
Stesso numero, altri codici
- Art. 21 Cod. Amb. — Definizione dei contenuti dello studio di impatto ambientale
- Art. 21 D.Lgs. 159/2011 — Esecuzione del sequestro
- Art. 21 D.Lgs. 209/2005 — Attività svolta da sedi secondarie situate in altri Stati membri
- Art. 21 D.Lgs. 42/2004 — Interventi soggetti ad autorizzazione
- Art. 21 CAD — Ulteriori disposizioni relative ai documenti informa...
- Art. 21 Codice Civile: Deliberazioni dell'assemblea
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Commento
Ratio della norma
Lo stato di conservazione incide direttamente sulla qualità della vita nell'immobile e sul valore d'uso goduto dal conduttore. Un appartamento in stato scadente — con impianti obsoleti, pareti deteriorate e infissi inefficienti — non può giustificare lo stesso canone di uno identico in perfette condizioni. Il coefficiente di stato di conservazione penalizzava i locatori che non mantenevano l'immobile in buone condizioni, creando un incentivo indiretto alla manutenzione.
Analisi e struttura
La norma prevedeva una valutazione analitica per elementi. Gli elementi propri erano: pavimenti; pareti e soffitti; infissi; impianto elettrico; impianto idrico e servizi igienico-sanitari; impianto di riscaldamento. Gli elementi comuni erano: accessi, scale e ascensore; facciate e coperture; parti comuni in genere. Lo stato mediocre (coeff. 0,80) richiedeva tre elementi in cattive condizioni, di cui almeno due propri. Lo stato scadente (coeff. 0,60) richiedeva quattro elementi deteriorati, di cui almeno tre propri. Erano automaticamente classificati scadenti gli immobili privi di impianto elettrico, impianto idrico con acqua corrente in cucina e bagno, o servizi igienici privati.
Quando si applicava
Il coefficiente si applicava a tutti gli immobili soggetti all'equo canone. La valutazione era effettuata al momento della stipula del contratto e poteva variare durante il rapporto locativo. Un miglioramento dello stato (es. ristrutturazione degli impianti) poteva giustificare un aumento del canone; un peggioramento imputabile al locatore poteva giustificare una riduzione. Il decreto ministeriale previsto dall'ultimo comma dell'art. 21 avrebbe dovuto fornire criteri analitici di valutazione, ma non è mai stato emanato.
Confronto e norme correlate
Con la L. 431/1998, lo stato di conservazione non incide più per legge sul canone. Nel codice civile (artt. 1575-1576), il locatore è comunque obbligato a mantenere l'immobile in stato idoneo all'uso convenuto e a eseguire le riparazioni necessarie durante la locazione. Se il locatore non adempie, il conduttore può agire per la riduzione del canone (art. 1584 c.c.) o per la risoluzione del contratto. Il collegamento tra stato dell'immobile e canone sopravvive dunque nel diritto civile generale, pur senza il meccanismo formale dei coefficienti.
Problemi applicativi
La mancata emanazione del decreto ministeriale attuativo ha creato incertezza sui criteri di valutazione degli elementi. Le perizie di parte erano spesso discordanti, con divergenze significative sulla classificazione di ogni singolo elemento. Le controversie si concentravano soprattutto sulla distinzione tra stato normale e mediocre, e sulla soglia tra mediocre e scadente. Il conduttore aveva interesse a classificare lo stato come scadente (riduzione del 40% del canone); il locatore sosteneva lo stato normale. In pratica, la classificazione era quasi sempre oggetto di contrattazione o di controversia giudiziale.
Casi pratici
Caso 1: Immobile senza impianto idrico: stato automaticamente scadente
Caso 2: Valutazione degli elementi per stato mediocre
Caso 3: Locatore che classifica lo stato come normale per canone più alto
Domande frequenti
Come si determinava lo stato di conservazione di un immobile ai fini dell'equo canone?
L'art. 21 L. 392/1978 prevedeva la valutazione di 9 elementi: 6 propri dell'unità (pavimenti, pareti, infissi, impianto elettrico, idrico, riscaldamento) e 3 comuni (scale/ascensore, facciate, coperture). Tre elementi deteriorati (di cui 2 propri) davano stato mediocre; quattro (di cui 3 propri) davano stato scadente.
Quali coefficienti corrispondevano ai diversi stati di conservazione?
Stato normale: coefficiente 1,00 (nessuna riduzione). Stato mediocre: coefficiente 0,80 (riduzione del 20% del costo base). Stato scadente: coefficiente 0,60 (riduzione del 40%). La scelta tra queste tre classi incideva in modo significativo sul canone massimo ammissibile.
Quando uno stato era automaticamente classificato come scadente?
In tre casi automatici: assenza di impianto elettrico; assenza di impianto idrico con acqua corrente in cucina e nei servizi; assenza di servizi igienici privati (o servizi igienici comuni a più unità). In questi casi il coefficiente scadente (0,60) si applicava indipendentemente dalla valutazione degli altri elementi.
Lo stato di conservazione influisce ancora sul canone di affitto oggi?
Non con il meccanismo formale dell'equo canone. Con la L. 431/1998 il canone è libero o concordato. Tuttavia, il locatore è sempre obbligato (artt. 1575-1576 c.c.) a mantenere l'immobile in stato idoneo all'uso. Un deterioramento imputabile al locatore può giustificare la riduzione del canone o la risoluzione del contratto.