Sfratto per morosità: procedura, termini e costi 2026

La procedura di sfratto per morosità consente al locatore di ottenere il rilascio dell’immobile quando il conduttore non paga il canone alle scadenze pattuite. È disciplinata dagli articoli 658 e seguenti del codice di procedura civile e dalla legge 392/1978 sulle locazioni abitative. La procedura ha cadenze rapide: notifica dell’intimazione, udienza di convalida, eventuale concessione del termine di grazia, esecuzione del rilascio. Questa guida illustra termini, atti, importi minimi per la morosità, tutele del conduttore e costi del procedimento.

Cosa stabilisce la legge in materia

Il contratto di locazione, definito dall’art. 1571 c.c., obbliga il conduttore a pagare il corrispettivo nei termini pattuiti (art. 1587 c.c.). Il mancato pagamento legittima il locatore a chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e il rilascio dell’immobile. Per le locazioni abitative la legge 392/1978, all’art. 5, prevede una soglia di morosità qualificata: il mancato pagamento di una sola mensilità di canone alla scadenza, decorsi venti giorni, costituisce grave inadempimento. Per gli oneri accessori il limite è elevato a un importo pari a due mensilità. Per le locazioni a uso diverso dall’abitativo non opera la soglia legale: vale la regola generale della non scarsa importanza dell’inadempimento. L’art. 657 c.p.c. disciplina l’intimazione di licenza per finita locazione, mentre l’art. 658 c.p.c. regola specificamente l’intimazione di sfratto per morosità. L’art. 660 c.p.c. prevede le forme dell’atto introduttivo e i termini di comparizione.

L’intimazione di sfratto e l’udienza di convalida

La procedura inizia con l’intimazione di sfratto, atto stragiudiziale convertito in atto introduttivo del giudizio. Il locatore deve notificarla al conduttore con contestuale citazione a comparire davanti al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile, ai sensi dell’art. 660 c.p.c.. Il termine di comparizione non può essere inferiore a venti giorni liberi dalla notifica. All’udienza il giudice valuta la regolarità del contraddittorio. Se il conduttore non compare e non è giustificato, oppure compare e non si oppone, l’art. 663 c.p.c. consente la convalida dello sfratto con ordinanza emessa nella stessa udienza. L’ordinanza di convalida costituisce titolo esecutivo per il rilascio. L’art. 664 c.p.c. disciplina l’apposizione della formula esecutiva e la trasmissione dell’ordinanza all’ufficiale giudiziario. L’art. 665 c.p.c. regola l’opposizione del conduttore: se questi compare e si oppone, il giudice — su istanza del locatore — può emettere ordinanza non impugnabile di rilascio quando l’opposizione non sia fondata su prova scritta o sia di pronta soluzione, salva la prosecuzione del giudizio nel merito.

Il termine di grazia e la sanatoria della morosità

Una tutela centrale per il conduttore è il termine di grazia. All’udienza di convalida, l’art. 666 c.p.c. consente al conduttore di chiedere al giudice la concessione di un termine — non superiore a 90 giorni, prorogabile fino a 120 in casi eccezionali — per sanare la morosità versando i canoni scaduti, gli oneri accessori, gli interessi legali e le spese del procedimento liquidate dal giudice. Se la sanatoria avviene integralmente entro il termine concesso, la procedura si estingue e il contratto prosegue. La sanatoria può essere richiesta non più di tre volte nel quadriennio (art. 55 l. 392/1978 per le locazioni abitative). In caso di mancato pagamento entro il termine, il giudice emette ordinanza di convalida nella successiva udienza fissata. L’art. 667 c.p.c. disciplina la mutatio del giudizio di convalida in giudizio ordinario di cognizione quando l’opposizione non sia rigettata in via sommaria. L’art. 662 c.p.c. prevede la possibilità di cumulare nell’atto la domanda di rilascio e quella di pagamento dei canoni scaduti, generando così un titolo esecutivo per il rilascio e — separatamente — per il pagamento dei canoni arretrati. L’art. 661 c.p.c. regola le forme della contestuale citazione per il merito.

Dall’ordinanza al rilascio: l’esecuzione

Ottenuta l’ordinanza di convalida con formula esecutiva (art. 664 c.p.c.), il locatore notifica al conduttore il precetto di rilascio e, decorsi dieci giorni, l’avviso di sloggio con indicazione della data dell’accesso dell’ufficiale giudiziario. L’esecuzione per rilascio è disciplinata dagli articoli 605-611 c.p.c. L’ufficiale giudiziario accede all’immobile e, in presenza del conduttore, intima il rilascio. Se l’immobile non è spontaneamente liberato, l’ufficiale procede al rilascio coattivo, eventualmente con la forza pubblica. L’esecuzione può essere differita per gravi motivi (art. 6 l. 431/1998). L’art. 1591 c.c. disciplina gli effetti del ritardato rilascio: il conduttore in mora è tenuto a corrispondere il corrispettivo convenuto fino all’effettivo rilascio, oltre al risarcimento del maggior danno. L’art. 1590 c.c. regola la restituzione della cosa locata nello stato in cui è stata ricevuta. L’art. 1588 c.c. pone in capo al conduttore la responsabilità per la perdita o deterioramento della cosa, salva la prova che siano avvenuti senza sua colpa.

Sfratto per finita locazione e altre ipotesi

Distinta dallo sfratto per morosità è la procedura per finita locazione, disciplinata dall’art. 659 c.p.c. e regolata dalla legge 392/1978 e, per le locazioni abitative, dalla legge 431/1998. In questa ipotesi il locatore non lamenta inadempimento ma intende riprendere la disponibilità dell’immobile alla naturale scadenza del contratto. Lo sfratto può essere intimato fin da sei mesi prima della scadenza, con preavviso di almeno sei mesi (un anno per le locazioni a uso non abitativo). L’art. 668 c.p.c. disciplina lo sfratto in pendenza di esecuzione, ipotesi residuale che opera quando il conduttore continui a occupare l’immobile dopo la cessazione del contratto per pericolo di danno alla cosa locata.

La recesso del conduttore, disciplinata dall’art. 4 della legge 392/1978 per le locazioni abitative e dall’art. 27 della l. 392/1978 per le locazioni a uso diverso, consente al conduttore di recedere anticipatamente per gravi motivi con preavviso di sei mesi. La rinuncia tacita del locatore alla risoluzione per morosità si configura solo in presenza di comportamenti univoci e incompatibili con la volontà di ottenere il rilascio. La giurisprudenza esclude che la mera accettazione di pagamenti parziali integri rinuncia, salvo che vi sia inequivoca remissione del debito. L’art. 1596 c.c. disciplina inoltre la durata della locazione e la rinnovazione tacita ex art. 1597 c.c. quando il conduttore continui a detenere la cosa locata senza opposizione del locatore.

Costi, casi pratici e graduazione del rilascio

Il contributo unificato segue gli scaglioni ordinari calcolati sull’ammontare dei canoni scaduti e a scadere fino alla naturale cessazione del contratto. A questo si aggiungono l’onorario del difensore, i diritti di notifica dell’intimazione e del precetto, le competenze dell’ufficiale giudiziario per l’accesso esecutivo (con maggiorazione per eventuali accessi differiti). Tizio, locatore di un appartamento ad uso abitativo, intima sfratto al conduttore Caio per quattro mensilità non pagate: Caio compare all’udienza, riconosce la morosità e chiede il termine di grazia ai sensi dell’art. 666 c.p.c.; il giudice concede 90 giorni, Caio versa integralmente e la procedura si estingue. Sempronio, conduttore commerciale, omette il pagamento di sei mensilità: il locatore intima sfratto e ottiene la convalida; in sede esecutiva il giudice può graduare il rilascio in base a comprovate ragioni di necessità del conduttore o di soggetti del suo nucleo familiare. Tipici errori del locatore sono l’imprecisione nell’indicazione dei canoni scaduti, l’omessa notifica al coniuge convivente, la mancata allegazione del contratto registrato. Errori del conduttore sono la mancata comparizione, la sanatoria parziale (insufficiente a estinguere il giudizio), la richiesta di termine di grazia oltre il limite quadriennale.

Articoli chiave da consultare

• Art. 657 c.p.c.: Intimazione di licenza e di sfratto per finita — intimazione di licenza per finita locazione.
• Art. 658 c.p.c.: Intimazione di sfratto per morosità — intimazione di sfratto per morosità.
• Art. 659 c.p.c.: Rapporto di locazione d'opera — intimazione di sfratto per finita locazione.
• Articolo 660 Codice di Procedura Civile: Forma dell'intimazione — forme dell'atto e termini di comparizione.
• Articolo 661 Codice di Procedura Civile: Giudice competente — contestuale citazione per il merito.
• Art. 662 c.p.c.: Mancata comparizione del locatore — cumulo della domanda di pagamento dei canoni.
• Art. 663 c.p.c.: Mancata comparizione o mancata opposizione dell — convalida dello sfratto per mancata opposizione.
• Articolo 664 Codice di Procedura Civile: Pagamento dei canoni — apposizione della formula esecutiva all'ordinanza.
• Art. 665 c.p.c.: Opposizione, provvedimenti del giudice — opposizione del conduttore e ordinanza di rilascio.
• Art. 666 c.p.c.: Contestazione sull'ammontare dei canoni — termine di grazia per la sanatoria della morosità.
• Articolo 667 Codice di Procedura Civile: Mutamento del rito — mutatio in giudizio ordinario di cognizione.
• Articolo 668 Codice di Procedura Civile: Opposizione dopo la convalida — sfratto per pericolo di danno all'immobile.
• Art. 1571 Codice Civile: Nozione — definizione del contratto di locazione.
• Articolo 1587 Codice Civile: Obbligazioni principali del conduttore — obbligazioni del conduttore.
• Art. 1588 c.c.: Perdita e deterioramento della cosa locata — responsabilità per perdita e deterioramento.
• Articolo 1590 Codice Civile: Restituzione della cosa locata — restituzione della cosa locata.
• Articolo 1591 Codice Civile: Danni per ritardata restituzione — effetti della mora del conduttore nel rilascio.
• Articolo 1592 Codice Civile: Miglioramenti — miglioramenti dell'immobile.
• Art. 669 c.p.c.: Giudizio separato per il pagamento di canoni —
• Art. 1572 c.c.: Locazioni e anticipazioni eccedenti l’ordinaria —
• Articolo 1573 Codice Civile: Durata della locazione —
• Articolo 1574 Codice Civile: Locazione senza determinazione di tempo —
• Articolo 1575 Codice Civile: Obbligazioni principali del locatore —

Domande frequenti

Obblighi del conduttore e responsabilità per danni

Oltre al pagamento del canone, il conduttore è tenuto a una serie di obblighi accessori che incidono sul rapporto e che possono fondare ulteriori pretese del locatore. L’art. 1587 c.c. impone al conduttore di servirsi della cosa secondo l’uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia. Il mutamento unilaterale della destinazione d’uso (es. trasformazione di abitazione in studio professionale, di negozio in pubblico esercizio) costituisce grave inadempimento e legittima la risoluzione del contratto. Il subaffitto totale è vietato per le locazioni abitative salvo espresso consenso del locatore; quello parziale è ammesso ma va comunicato.

L’art. 1588 c.c. pone in capo al conduttore la responsabilità per la perdita o il deterioramento della cosa, salva la prova che siano avvenuti senza sua colpa. La presunzione di colpa opera anche per i fatti di terzi ammessi nell’immobile (familiari, ospiti, dipendenti). L’art. 1590 c.c. disciplina la restituzione della cosa locata: il conduttore deve restituirla nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo derivante dall’uso conforme al contratto. La descrizione dell’immobile, redatta al momento della consegna e firmata da entrambe le parti, costituisce lo strumento principale per documentare lo stato iniziale ed evitare contestazioni al rilascio. La sua assenza fa presumere che l’immobile sia stato consegnato in buono stato.

I miglioramenti apportati dal conduttore, regolati dall’art. 1592 c.c., danno diritto a indennizzo solo se eseguiti con il consenso scritto del locatore. Le addizioni (opere separabili senza nocumento) possono essere rimosse dal conduttore al termine del rapporto, salvo che il locatore preferisca trattenerle pagando un’indennità. Per le locazioni a uso non abitativo, la legge 392/1978 prevede inoltre l’indennità di avviamento commerciale a favore del conduttore costretto a rilasciare l’immobile alla naturale scadenza per disdetta del locatore: l’indennità è pari a 18 mensilità (21 per attività alberghiere) e non spetta in caso di risoluzione per inadempimento o di recesso del conduttore.

Tutele e strumenti di sostegno per il conduttore

Il sistema offre al conduttore moroso diversi strumenti di tutela. Oltre al termine di grazia ex art. 666 c.p.c., il giudice dell’esecuzione può graduare il rilascio in presenza di gravi ragioni di necessità del conduttore o del suo nucleo familiare, particolarmente se vi siano persone anziane, malate o minori. Il differimento non può di norma superare i sei mesi, salvo proroghe motivate. Per le situazioni di particolare fragilità sociale, le Prefetture possono attivare specifici tavoli di concertazione con i Comuni per individuare soluzioni alloggiative alternative prima dell’esecuzione coattiva.

Le persone in condizione di morosità incolpevole (per perdita del lavoro, malattia grave, riduzione dell’orario di lavoro o eventi imprevisti) possono accedere al Fondo nazionale per la morosità incolpevole, istituito dalla legge 124/2013 e gestito a livello comunale. Il contributo, fino a 12.000 euro per nucleo familiare, può coprire mensilità arretrate, residuo del contratto, o nuovo deposito cauzionale per un alloggio di analoga natura. L’accesso è subordinato a requisiti di reddito (ISEE inferiore a 35.000 euro), a condizioni soggettive di vulnerabilità e alla presentazione della domanda al Comune nei termini fissati dal bando regionale o comunale.

Il patto di non conduzione, accordo con cui il locatore si impegna a non procedere con lo sfratto in cambio di un piano di rientro del debito, costituisce un’alternativa stragiudiziale frequentemente percorsa. La mediazione civile, pur non essendo condizione di procedibilità per lo sfratto, può favorire soluzioni transattive: il verbale di mediazione, omologato dal presidente del tribunale, costituisce titolo esecutivo per il rilascio. La sospensione legale degli sfratti, disposta in passato per ragioni emergenziali, è oggi sostituita da misure mirate per i conduttori con difficoltà economiche documentate.

Da considerare attentamente è il regime della caparra e del deposito cauzionale. Il deposito cauzionale, previsto dall’art. 11 della legge 392/1978, non può superare tre mensilità di canone e produce interessi legali a favore del conduttore. Non può essere utilizzato in compensazione con i canoni scaduti se non al termine del rapporto: il locatore che vi attinga unilateralmente in corso di rapporto compie un inadempimento autonomo. Al rilascio dell’immobile, salvo opposizione del locatore per danni documentati, il deposito va restituito. La trattenuta unilaterale espone il locatore all’obbligo di restituzione e al risarcimento del danno.

Risorse correlate

Approfondisci con i nostri commenti: Art. 658 c.p.c.: Intimazione di sfratto per morosità, Art. 663 c.p.c.: Mancata comparizione o mancata opposizione dell, Art. 666 c.p.c.: Contestazione sull'ammontare dei canoni, Articolo 1591 Codice Civile: Danni per ritardata restituzione. Per la disciplina sostanziale del contratto di locazione consulta il Codice civile.

Questa guida ha valore divulgativo e non costituisce consulenza legale. Per casi specifici è raccomandato il parere di un professionista abilitato.