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Art. 1591 c.c. Danni per ritardata restituzione
In vigore
Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
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Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Ratio e inquadramento
L'art. 1591 c.c. sancisce le conseguenze patrimoniali del ritardo nella restituzione della cosa locata. La norma risolve una questione pratica di primaria importanza: cosa deve pagare il conduttore che continua a detenere la cosa dopo la scadenza del contratto? La risposta del legislatore e duplice e cumulativa: (i) il canone pattuito per tutto il periodo di mora; (ii) il risarcimento dell'eventuale maggior danno. Si tratta di una norma che tutela il locatore da una delle condotte piu frequenti e lesive nella prassi locatizia: il conduttore che, pur sapendo di non avere piu titolo, continua a occupare l'immobile o a detenere la cosa locata.
Il presupposto: la mora nella restituzione
Il conduttore e in mora quando, scaduto il termine contrattuale o il termine legale di rilascio, non provvede alla riconsegna. Secondo l'art. 1219 c.c., se il termine per la restituzione era determinato, la mora opera automaticamente (mora ex re), senza necessita di intimazione o costituzione in mora formale. Nel caso della locazione, la scadenza del contratto funge da dies a quo per il computo della mora: dal giorno successivo alla scadenza, il conduttore che non restituisce e automaticamente in mora.
Tizio affitta un appartamento a Caio per tre anni, con scadenza il 30 giugno. Caio non consegna le chiavi. Dal 1 luglio Caio e in mora e deve corrispondere a Tizio il canone mensile convenuto, anche se Tizio non lo ha formalmente diffidato.
Il corrispettivo convenuto come misura minima del danno
La norma stabilisce che il conduttore moroso deve versare il corrispettivo convenuto. Si intende il canone contrattualmente pattuito, non un valore di mercato aggiornato o un canone ipoteticamente piu elevato. Cio implica che, se il mercato fosse cresciuto e il bene potesse essere locato a un prezzo superiore, il conduttore moroso beneficia del canone contrattuale come limite. Il locatore puo pero ottenere il maggior danno se dimostra concretamente di aver perso un'occasione locativa a condizioni piu favorevoli.
Il maggior danno: presupposti e prova
Il risarcimento del maggior danno e dovuto quando il pregiudizio effettivamente subito dal locatore eccede il valore dei canoni maturati durante la mora. Esempi tipici: il locatore aveva gia stipulato un nuovo contratto con un terzo a un canone piu elevato e ha dovuto rinunciarvi o ritardarlo; il locatore ha subito costi per alloggio alternativo o deposito merci; il locatore ha dovuto pagare penali verso un futuro conduttore per ritardata disponibilita del bene. La prova del maggior danno spetta al locatore ed e valutata dal giudice secondo i criteri generali del danno emergente e del lucro cessante (artt. 1223-1226 c.c.).
Caio, in mora nella restituzione di un locale commerciale, continua a occuparlo per tre mesi oltre la scadenza. Il canone mensile era 2.000 euro. Nel frattempo, Tizio aveva gia firmato con Sempronio un contratto di locazione a 2.800 euro mensili e ha dovuto corrispondergli una penale di 5.000 euro per il ritardo nel rilascio. Caio dovra versare 6.000 euro di canone + 5.000 euro di penale come maggior danno, per un totale di 11.000 euro.
Rapporto con l'indennita di occupazione e altre discipline speciali
Nella locazione abitativa (l. 431/1998) e nella locazione commerciale (l. 392/1978), il conduttore che rimane nel godimento dell'immobile dopo la scadenza senza titolo e tenuto a corrispondere una indennita di occupazione, che la giurisprudenza ha tendenzialmente ancorato al canone contrattuale, in linea con l'art. 1591 c.c. Nelle procedure esecutive di rilascio, il giudice dell'esecuzione puo condannare il conduttore al pagamento dell'indennita di occupazione per l'intero periodo intercorso tra la scadenza e il rilascio effettivo, anche in via monitoria. L'art. 1591 c.c. si applica anche alle locazioni di beni mobili e alle locazioni non abitative non soggette a discipline speciali.
Considerazioni pratiche per il professionista
In sede stragiudiziale, e opportuno inviare al conduttore moroso una diffida scritta che richiami espressamente l'art. 1591 c.c. e quantifichi il danno sino a quel momento maturato, aprendo cosi la strada a una negoziazione assistita o a un accordo bonario. In sede giudiziale, la domanda di risarcimento del maggior danno deve essere proposta contestualmente o successivamente alla domanda di rilascio, documentando con precisione le perdite subite. La prova fotografica dello stato dell'immobile e dei contratti mancati o rinunciati e essenziale per supportare la quantificazione del pregiudizio.
Domande frequenti
Il conduttore in mora deve pagare il canone anche se ha lasciato le chiavi davanti alla porta?
No, se la riconsegna delle chiavi avviene con modalita che consentono al locatore di prendere effettivo possesso del bene. La mora cessa nel momento in cui il locatore riacquista la disponibilita materiale della cosa, non necessariamente alla consegna formale delle chiavi a mani.
E possibile pattuire contrattualmente un canone di mora diverso da quello ordinario?
Si. Le parti possono concordare una clausola penale per il ritardo nella restituzione, stabilendo un importo forfettario o un moltiplicatore del canone mensile. Tale clausola e valida ex art. 1382 c.c. e sostituisce il risarcimento del danno, salvo che le parti abbiano pattuito diversamente.
Cosa succede se il conduttore e in mora ma il locatore non ha subito alcun danno concreto?
Il conduttore deve comunque corrispondere il corrispettivo convenuto per il periodo di mora: si tratta di un obbligo automatico, non subordinato alla prova di un danno. Il risarcimento del maggior danno e invece dovuto solo se il locatore dimostra un pregiudizio superiore al canone.
Il ritardo di pochi giorni fa scattare automaticamente l'obbligo di corrispettivo?
Si, dal punto di vista tecnico. Tuttavia, nella pratica, i contratti prevedono spesso una franchigia o un preavviso. In ogni caso, la mora opera ex re dalla scadenza, quindi anche un solo giorno di ritardo giustifica la pretesa del locatore al canone per quel periodo.
L'art. 1591 c.c. si applica anche se il conduttore e rimasto perche il locatore non ha voluto ricevere le chiavi?
No. Se il locatore rifiuta ingiustificatamente di ricevere la cosa, il conduttore puo ricorrere all'offerta reale ex art. 1209 c.c. o alla consegna in deposito. In tal caso non e in mora e non e tenuto al corrispettivo per il periodo successivo all'offerta regolare.