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Art. 1590 c.c. Restituzione della cosa locata
In vigore
Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà. Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.
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In sintesi
Funzione e struttura della norma
L'art. 1590 c.c. disciplina il momento conclusivo del rapporto locatizio: la restituzione della cosa locata. La norma bilancia due contrapposti interessi — quello del locatore a recuperare il bene integro e quello del conduttore a non essere gravato di responsabilita per il normale degrado derivante dall'uso. Il legislatore ha costruito un sistema articolato su tre livelli: (i) l'obbligo generale di restituzione nello stato di consegna; (ii) le eccezioni a favore del conduttore per deterioramento da uso conforme e per vetusta; (iii) le regole probatorie affidate alla descrizione contrattuale e alla presunzione legale.
L'obbligo di restituzione e la descrizione contrattuale
Il primo comma impone al conduttore di restituire la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformita della descrizione pattuita. La descrizione dello stato del bene al momento della consegna — tipicamente allegata al contratto come verbale di consegna o check-list — assolve una funzione probatoria fondamentale: cristallizza le condizioni iniziali e consente di misurare, alla riconsegna, se vi siano stati deterioramenti non giustificati. In assenza di descrizione, la legge presume (presunzione relativa, vincibile con prova contraria) che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione: cio svantaggia il conduttore, che non potra addurre un preesistente degrado per sottrarsi alla responsabilita.
Tizio affitta un appartamento a Caio senza redigere il verbale di consegna. Alla riconsegna, Tizio rileva intonaci scrostati e pavimenti graffiati. Poiche manca una descrizione iniziale, il giudice applica la presunzione di buono stato e Caio dovra dimostrare che i danni preesistevano o derivano da vetusta, non da suo uso scorretto.
Il deterioramento da uso conforme: limite fisiologico della locazione
Il conduttore non risponde del deterioramento o del consumo risultante dall'uso della cosa in conformita del contratto. Si tratta del cosiddetto normale degrado da uso: graffi lievi sui pavimenti, sbiadimento delle tinteggiature nel tempo, usura delle guarnizioni, piccole ammaccature dei mobili. La giurisprudenza ha consolidato criteri discretivi: e rilevante la destinazione contrattuale del bene (uso abitativo, commerciale, artigianale), la durata della locazione e lo standard di diligenza atteso da un conduttore medio. Un uso piu intenso rispetto a quello previsto contrattualmente — ad esempio destinare a laboratorio un appartamento affittato ad uso residenziale — configura uso non conforme e rende il conduttore responsabile dei deterioramenti conseguenti.
La vetusta: causa di esonero assoluto
Il terzo comma stabilisce che il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetusta. La vetusta e il normale invecchiamento della cosa per effetto del trascorrere del tempo, indipendentemente dall'uso. Esempi classici: cedimento strutturale di un tetto per obsolescenza, rottura di una tubatura per corrosione naturale, declassamento energetico degli impianti. La prova della vetusta, che esclude la responsabilita del conduttore, spetta al conduttore stesso che la invoca, e deve riguardare un nesso causale diretto tra l'anzianita della cosa e il danno specifico contestato. Non ogni vecchiaia del bene vale come esimente: occorre dimostrare che quel preciso deterioramento e imputabile all'invecchiamento e non all'uso del conduttore.
La restituzione delle cose mobili
L'ultimo comma contiene una regola speciale per i beni mobili: devono essere restituiti nel luogo dove sono stati consegnati. La disposizione, apparentemente banale, ha rilievo pratico nei contratti di locazione di attrezzature, macchinari o mobili forniti separatamente dall'immobile: il conduttore non puo pretendere che il locatore venga a ritirare i beni in un luogo diverso da quello di consegna, salvo diverso accordo.
Profili processuali e onere della prova
Il sistema probatorio dell'art. 1590 c.c. e rilevante in sede contenziosa. La presunzione di buono stato iniziale si ribalta sul conduttore: una volta accertato il deterioramento al momento della riconsegna, e il conduttore a dover provare che esso dipende da uso conforme o da vetusta. Il verbale di consegna iniziale e dunque lo strumento piu efficace di tutela per entrambe le parti: per il locatore, perche documenta lo stato originario; per il conduttore, perche consente di escludere preesistenze o degrado gia esistente.
Implicazioni pratiche per il professionista
In sede di assistenza alla locazione, e indispensabile redigere un verbale di consegna dettagliato (con fotografie) all'inizio e alla fine del rapporto. Nei contratti commerciali e opportuno inserire clausole che definiscano espressamente il concetto di 'uso conforme' e stabiliscano una soglia percentuale di deterioramento tollerato. Nelle locazioni ad uso abitativo, il d.lgs. 23/2011 e la l. 431/1998 non derogano all'art. 1590 c.c., che mantiene piena applicazione. Il deposito cauzionale (art. 11 l. 392/1978, per le locazioni commerciali; art. 11 l. 431/1998, per quelle abitative) e lo strumento tipico di garanzia per i danni eccedenti il normale deterioramento.
Domande frequenti
Il conduttore deve ridipingere l'appartamento alla fine della locazione?
Dipende. Se la verniciatura si e deteriorata per il normale trascorrere del tempo e l'uso conforme, il conduttore non e tenuto a ridipingere. Se invece i danni sono superiori al normale degrado (ad esempio macchie, buchi, scritte), il conduttore deve risarcire il costo del ripristino.
Cosa succede se al momento della consegna non e stato firmato alcun verbale?
Si applica la presunzione legale di buono stato iniziale prevista dal comma 2: il conduttore si presume abbia ricevuto la cosa in buone condizioni. Sara lui a dover provare che i danni riscontrati alla riconsegna preesistevano o derivano da vetusta.
La vetusta puo essere invocata anche per danni parziali?
Si, purche il conduttore dimostri il nesso causale tra l'anzianita del bene e il danno specifico. Non basta affermare genericamente che il bene era vecchio: occorre provare che quel preciso deterioramento e attribuibile all'invecchiamento naturale e non all'uso.
Dove deve essere restituita un'attrezzatura locata se il contratto non lo dice?
Secondo l'art. 1590, quarto comma, c.c., le cose mobili si restituiscono nel luogo dove erano state consegnate, salvo diverso accordo tra le parti. Il conduttore non puo unilateralmente modificare il luogo di riconsegna.
Il conduttore risponde dei danni causati dai suoi familiari o dai suoi dipendenti?
Si. Il conduttore risponde dei danni causati da chiunque abbia accesso alla cosa con il suo consenso: familiari conviventi, dipendenti, ospiti. La responsabilita si fonda sull'art. 1590 combinato con il principio generale di custodia e vigilanza sul bene locato.