Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 581 c.p.c. – Modalità dell’incanto
Testo vigente – R.D. 1443/1940 (aggiornato da Normattiva)
L’incanto ha luogo davanti al giudice dell’esecuzione, nella sala delle udienze pubbliche.
Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita.
Allorchè siano trascorsi tre minuti dall’ultima offerta senza che ne segua un’altra maggiore, l’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente.
Ogni offerente cessa di essere tenuto per la sua offerta quando essa è superata da un’altra, anche se poi questa è dichiarata nulla .
Vedi anche
→Cod. proc. civ. art. 580 - Articolo 580 Codice di Procedura Civile: Prestazione della cauzio…→Cod. proc. civ. art. 582 - Art. 582 c.p.c.: Dichiarazione di residenza o elezione di domici→Cod. civ. art. 1 - Art. 1 Codice Civile Capacità giuridica→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Articolo 579 Codice di Procedura Civile: Persone ammesse agli incanti→Art. 583 c.p.c.: Aggiudicazione per persona da nominare→Articolo 578 Codice di Procedura Civile: Delega a compiere la vendita→Articolo 584 Codice di Procedura Civile: Offerte dopo l’incanto→Articolo 577 Codice di Procedura Civile: Indivisibilita’ dei fondi→Articolo 585 Codice di Procedura Civile: Versamento del prezzo→Art. 576 c.p.c.: Contenuto del provvedimento che dispone la vend
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
L'incanto immobiliare si svolge con il sistema della candela vergine: tre candele da un minuto ciascuna segnano i rilanci fino all'aggiudicazione dell'immobile all'ultimo offerente.
Ratio
L'articolo 581 c.p.c. disciplina il meccanismo concreto di svolgimento dell'incanto immobiliare, ispirandosi a una tecnica di gara pubblica di antico utilizzo. Il sistema della candela vergine garantisce la trasparenza delle operazioni attraverso un meccanismo temporale oggettivo e pubblico, che riduce al minimo i margini di discrezionalità e favorisce la competizione tra offerenti in un contesto di piena pubblicità. La sala delle udienze pubbliche sottolinea la natura istituzionale e pubblica della procedura.
Analisi
La norma regola ogni fase dell'incanto. L'asta si svolge necessariamente davanti al giudice dell'esecuzione in udienza pubblica. Le offerte inferiori al prezzo base o al minimo di rilancio sono inefficaci di diritto. Il meccanismo della candela è il cuore della disposizione: dopo ogni offerta, si accendono fino a tre candele della durata di circa un minuto ciascuna; se la terza si spegne senza nuove offerte, scatta l'aggiudicazione. L'ultimo comma chiarisce che ogni offerta vincola il suo autore solo fino a quando non viene superata da un'offerta maggiore, anche nell'ipotesi in cui quest'ultima venga successivamente dichiarata nulla: la liberazione dell'offerente precedente è definitiva.
Quando si applica
La disposizione si applica esclusivamente alla forma della vendita all'incanto di beni immobili. Nella prassi attuale, il ricorso all'incanto tradizionale in aula è sempre meno frequente, essendosi diffusa la vendita telematica e la delega ai professionisti ex articolo 591-bis c.p.c. Tuttavia, il sistema della candela vergine rimane la procedura di riferimento quando il giudice non delega la vendita.
Connessioni
L'articolo 581 c.p.c. si articola con le disposizioni precedenti e successive: articolo 576 (condizioni di vendita fissate nell'ordinanza), articolo 579 (ammissibilità degli offerenti), articolo 580 (cauzione), articolo 582 (dichiarazioni dell'aggiudicatario) e articolo 584 (offerte dopo l'incanto). Il confronto con l'articolo 569 e ss. c.p.c. evidenzia le differenze con la vendita senza incanto, mentre l'articolo 591-bis regola la delega al professionista.
Casi pratici
Caso 1: Caso 1
All'incanto di un appartamento con prezzo base di 100.000 euro e rilancio minimo di 2.000 euro, Tizio offre 102.000 euro. Il giudice accende la prima candela; Caio offre 104.000 euro durante la prima candela. Si riaccendono tre candele: nessuno rilancia durante la prima, la seconda e la terza. Alla terza candela spenta senza offerte, il giudice aggiudica l'immobile a Caio per 104.000 euro. Tizio, la cui offerta è stata superata da quella di Caio, è liberato da ogni vincolo fin dal momento in cui Caio ha rilanciatoo.
Caso 2: Durante un incanto, Sempronio offre 200.000 euro per un immobile
Mevio rilancia a 205.000 euro ma, verificata la sua offerta, il giudice la dichiara nulla per vizio formale (procura irregolare). Sempronio ritiene di essere nuovamente vincolato dalla propria offerta precedente. In realtà, l'articolo 581 quarto comma c.p.c. chiarisce che Sempronio ha cessato di essere tenuto per la sua offerta nel momento in cui Mevio ne ha formulata una maggiore, anche se quest'ultima è stata poi dichiarata nulla. Il giudice deve quindi riaprire la gara dal prezzo base.
Domande frequenti
Quanto dura ogni candela nel sistema dell'incanto immobiliare?
Ogni candela dura circa un minuto. Dopo ogni offerta vengono accese tre candele in sequenza; se la terza si spegne senza nuove offerte, l'immobile viene aggiudicato all'ultimo offerente.
Se la mia offerta viene superata, sono ancora vincolato?
No. L'articolo 581 quarto comma c.p.c. stabilisce che ogni offerente cessa di essere vincolato dalla propria offerta nel momento in cui questa viene superata da un'offerta maggiore, anche se quella successiva viene poi annullata.
L'incanto si svolge ancora fisicamente in aula con le candele?
La disposizione è ancora vigente, ma nella pratica attuale le aste immobiliari si svolgono prevalentemente in forma telematica o tramite delega a professionisti (articolo 591-bis c.p.c.). Il sistema della candela vergine si applica quando il giudice gestisce direttamente l'incanto in udienza pubblica.
Qual è il rilancio minimo che devo fare per battere un'offerta precedente?
Il rilancio minimo è stabilito nell'ordinanza di vendita ex articolo 576 c.p.c. Le offerte che non superano quella precedente nella misura minima indicata sono inefficaci e non vengono prese in considerazione dal giudice.
L'incanto è pubblico? Posso assistere anche senza partecipare?
Sì. L'incanto si tiene nella sala delle udienze pubbliche, quindi chiunque può assistere. Solo chi ha versato la cauzione nei termini fissati può fare offerte; la mera presenza come spettatore è libera.
Schema dell'articolo
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