Art. 36 TUIR: Reddito dei fabbricati

Commento

Commento del professionista

Cos’è il reddito dei fabbricati?

Partiamo dal principio. L’art. 36 del TUIR (D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917) disciplina una delle categorie reddituali più rilevanti per i contribuenti persone fisiche: il reddito dei fabbricati. La norma stabilisce che questo reddito è costituito dal reddito medio ordinario ritraibile da ciascuna unità immobiliare urbana.

Un concetto chiave da subito: non conta che il reddito venga effettivamente prodotto. È sufficiente che l’immobile abbia la potenzialità di produrlo. Questo significa, in pratica, che anche un appartamento tenuto sfitto può generare reddito imponibile in capo al proprietario.

Chi è obbligato a dichiararlo?

Il riferimento normativo generale è l’art. 26, comma 1, del TUIR, che stabilisce il principio dell’imputazione per possesso: i redditi fondiari spettano a chi detiene l’immobile a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, indipendentemente dall’effettiva percezione del reddito.

Ne deriva una conseguenza pratica molto importante: il nudo proprietario non è soggetto a tassazione. Se sull’immobile grava un diritto di usufrutto, è l’usufruttuario a dover dichiarare il reddito del fabbricato.

Analogamente, nei casi di locazione o comodato, il reddito è sempre dichiarato dal proprietario e non dall’inquilino o dal comodatario. Lo stesso vale per il coniuge separato o divorziato cui viene assegnata la casa coniugale: l’assegnazione giudiziale configura un diritto personale di godimento e non un diritto reale, quindi è il proprietario a rimanere il soggetto passivo d’imposta. Principio esteso, per effetto della L. n. 76/2016, anche alle unioni civili.

Quali immobili rientrano nell’ambito applicativo?

La norma si applica agli immobili ubicati nel territorio italiano e iscritti (o iscrivibili) nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita. Gli immobili situati all’estero, invece, seguono un regime diverso: non generano redditi fondiari ma redditi diversi, disciplinati dall’art. 67 del TUIR.

Rientrano nell’ambito applicativo dell’art. 36 anche:

• gli immobili a uso promiscuo, ovvero utilizzati sia per scopi personali o familiari sia per attività professionali o d’impresa;

• gli immobili d’impresa non indicati nell’inventario o nel registro dei beni ammortizzabili, oppure esclusi dal patrimonio d’impresa;

• i fabbricati che, per legge, non hanno i requisiti per essere considerati rurali.

La nozione di unità immobiliare urbana

L’art. 36, comma 2, definisce come unità immobiliari urbane i fabbricati, le costruzioni stabili e le loro porzioni, purché suscettibili di reddito autonomo. In base alla legislazione catastale, un’unità immobiliare è ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è idonea a produrre un reddito proprio.

Ciascuna unità immobiliare è identificata da due tipologie di dati nella visura catastale:

• dati identificativi: sezione, foglio, mappale e subalterno;

• dati di classamento: categoria, classe e rendita catastale.

Le pertinenze (ex art. 817 c.c.) non costituiscono unità immobiliari autonome: se accatastate congiuntamente al bene principale, la loro redditività è già ricompresa nella rendita di quest’ultimo e non vanno tassate separatamente.

Quando un fabbricato NON produce reddito?

Qui la norma introduce alcune eccezioni importanti che vale la pena conoscere bene.

1. Immobili destinati al culto religioso Le unità immobiliari destinate esclusivamente all’esercizio del culto compresi i monasteri di clausura e le loro pertinenze non sono considerate produttive di reddito, a condizione che non siano concesse in locazione. Il requisito dell’esclusività è imprescindibile: un fabbricato di culto dato in affitto torna ad essere pienamente imponibile in capo al locatore. La compatibilità deve essere verificata con i principi costituzionali di libertà religiosa sanciti dagli artt. 8 e 19 della Costituzione.

2. Immobili in fase di ristrutturazione Non producono reddito gli immobili per i quali sia stata rilasciata una licenza, concessione o autorizzazione per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, ma solo per il periodo di validità del provvedimento e a condizione che l’immobile non venga comunque utilizzato. L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 95/E/2000, ha esteso questo beneficio anche agli interventi di demolizione e ricostruzione.

Attenzione: nella dichiarazione dei redditi occorrerà indicare con precisione i giorni in cui l’immobile ha prodotto reddito e quelli “coperti” dall’agevolazione.

3. Novità 2024, Immobili per produzioni vegetali fuori suolo Con il D.Lgs. n. 192/2024, in vigore dal 31 dicembre 2024, è stato introdotto il nuovo comma 3.1 dell’art. 36. La norma esclude dalla produzione di reddito di fabbricati gli immobili utilizzati per le attività di produzione di vegetali tramite tecniche alternative all’utilizzo diretto del suolo (le cosiddette colture fuori suolo, come l’idroponica e le vertical farm), richiamate dall’art. 32, comma 2, lett. b-bis) del TUIR. Anche in questo caso, la condizione è che l’immobile non sia locato.

Si tratta di una novità di assoluto rilievo nel panorama fiscale agricolo, che ridisegna il confine tra reddito agrario e reddito di fabbricati per le nuove forme di coltivazione.

Il regime speciale per gli immobili condominiali

L’art. 36, comma 3-bis, del TUIR prevede un’agevolazione specifica per i condomini. Il reddito imputabile a ciascun condomino per le parti comuni dell’edificio che hanno una propria rendita catastale autonoma si pensi alla portineria, alla lavanderia, al locale caldaia non concorre al reddito complessivo se non supera la soglia di euro 25,82 (il testo originale parlava di 50.000 lire).

Se la quota di reddito è superiore a questo limite, va dichiarata integralmente, senza alcuna franchigia. Se invece si è proprietari di quote in più unità condominiali distinte e ciascuna quota è individualmente sotto soglia, l’esclusione opera per ciascuna di esse in modo autonomo. I locali condominiali concessi in locazione, invece, generano sempre reddito in capo a ciascun condomino in proporzione alla propria quota millesimale.

In sintesi

L’art. 36 del TUIR è una norma apparentemente semplice nella sua formulazione, ma densa di implicazioni pratiche. Le modifiche introdotte dal D.Lgs. n. 192/2024 con particolare riguardo alle nuove forme di agricoltura segnalano una tendenza del legislatore a mantenere aggiornato il testo unico rispetto all’evoluzione delle attività economiche. Conoscere bene queste disposizioni è essenziale per una corretta pianificazione fiscale e per evitare contestazioni in sede di accertamento.

Scopri i nostri servizi fiscali

Visita il nostro blog per informazioni gratuite e assistenza fiscale personalizzata