Testo dell'articoloVigente
Art. 2839 c.c. – Formalità per l’iscrizione dell’ipoteca
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Per eseguire l’iscrizione deve presentarsi il titolo costitutivo insieme con una nota sottoscritta dal richiedente in doppio originale.
La nota deve indicare:
1) il cognome, il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale del creditore, del debitore e dell’eventuale terzo datore di ipoteca; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l’indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l’atto costitutivo.
Per le obbligazioni all’ordine o al portatore si devono osservare le norme dell’articolo 2831. Per le obbligazioni all’ordine si deve inoltre esibire il titolo al conservatore, il quale vi annota l’eseguita iscrizione dell’ipoteca. Per le obbligazioni al portatore si deve presentare copia dell’atto di emissione e del piano di ammortamento;
2) il domicilio eletto dal creditore nella circoscrizione del tribunale in cui ha sede l’ufficio dei registri immobiliari;
3) il titolo, la sua data e il nome del pubblico ufficiale che lo ha ricevuto o autenticato;
4) l’importo della somma per la quale l’iscrizione è presa;
5) gli interessi e le annualità che il credito produce;
6) il tempo della esigibilità;
7) la natura e la situazione dei beni gravati, con le indicazioni prescritte dall’articolo 2826 .
In sintesi
Indice dei contenuti
La nota di iscrizione: cuore della pubblicità ipotecaria
L'art. 2839 c.c. è la norma chiave del procedimento formale di iscrizione dell'ipoteca, perché individua dettagliatamente il contenuto della nota di iscrizione, ossia del documento che, insieme al titolo costitutivo, dà vita alla pubblicità immobiliare della garanzia. La nota va presentata in doppio originale sottoscritto dal richiedente, e ha la funzione di rendere conoscibili ai terzi tutti gli elementi essenziali dell'ipoteca iscritta.
La pubblicità ipotecaria opera infatti attraverso la combinazione di due elementi: il titolo (atto pubblico, scrittura privata autenticata, sentenza) che resta in deposito o di cui si presenta copia, e la nota, che è invece il documento di sintesi destinato all'inserimento nei registri e all'estrazione di certificati. La completezza della nota è quindi indispensabile per la corretta funzionalità del sistema, perché è dalla nota che i terzi traggono le informazioni operative sulla garanzia.
I soggetti del rapporto ipotecario
La nota deve identificare con precisione le parti del rapporto: creditore, debitore ed eventuale terzo datore di ipoteca (cioè chi concede ipoteca su un proprio bene a garanzia del debito altrui). Per le persone fisiche occorrono cognome, nome, luogo e data di nascita e codice fiscale: indicazioni minime ma indispensabili per evitare omonimie e per garantire l'univoca individuazione.
Per le persone giuridiche, le società di cui ai Capi II, III e IV del Titolo V del Libro V del codice civile (società in nome collettivo, in accomandita semplice, di capitali e simili) e le associazioni non riconosciute, la nota deve indicare denominazione o ragione sociale, sede e codice fiscale. Per le associazioni non riconosciute e per le società semplici, in particolare, occorre indicare anche le generalità dei rappresentanti secondo l'atto costitutivo, perché in mancanza di personalità giuridica la spendita del nome ente passa attraverso l'identificazione delle persone che lo rappresentano.
Le obbligazioni all'ordine e al portatore
La norma prevede una disciplina particolare per le ipoteche poste a garanzia di obbligazioni all'ordine o al portatore, rinviando all'art. 2831 c.c. e aggiungendo regole specifiche. Per le obbligazioni all'ordine deve esibirsi il titolo al conservatore, che vi annota l'eseguita iscrizione dell'ipoteca: la circolazione cartolare del titolo trova così riscontro nella pubblicità immobiliare. Per le obbligazioni al portatore va presentata copia dell'atto di emissione e del piano di ammortamento, in modo che dal registro emergano le condizioni del prestito obbligazionario.
Si tratta di previsioni che riflettono l'esigenza di coordinare il regime cartolare dei titoli di credito con il regime pubblicitario dell'ipoteca, evitando duplicazioni e assicurando coerenza informativa fra circolazione del credito e garanzia immobiliare.
Indicazioni economiche e descrittive dei beni
La nota deve anche indicare il domicilio eletto del creditore nella circoscrizione del tribunale in cui ha sede l'ufficio dei registri immobiliari, gli estremi del titolo (data e pubblico ufficiale rogante o autenticante), l'importo per cui si iscrive, gli interessi e le annualità garantite, il tempo della esigibilità e la natura e situazione dei beni gravati, con le indicazioni dell'art. 2826 c.c.
L'insieme di tali indicazioni consente al sistema della pubblicità immobiliare di fornire ai terzi un quadro completo: chi è creditore, chi è debitore, su quale immobile grava la garanzia, per quale importo, per quali accessori e con quale scadenza. Si pensi a Tizio che vuole acquistare un immobile da Caio: consultando l'iscrizione potrà sapere subito che esiste un'ipoteca, fino a quale somma è garantita, quali interessi copre, fino a quando è efficace e qual è il domicilio cui notificare eventuali atti.
Conseguenze degli errori e delle omissioni
Le indicazioni richieste dalla norma non sono tutte equivalenti sul piano sanzionatorio. Mentre l'omissione di dati essenziali (parti, immobile, somma) compromette gravemente la validità dell'iscrizione, errori o omissioni di elementi secondari possono dar luogo a inopponibilità parziale o a obblighi di rettifica, secondo i principi generali della pubblicità immobiliare. In ogni caso, la completezza della nota è interesse primario del creditore, perché da essa dipende il rango e l'effettiva tutela della garanzia.
Domande frequenti
In quante copie va presentata la nota di iscrizione?
In doppio originale, entrambe sottoscritte dal richiedente. Una viene trattenuta dall'ufficio e l'altra restituita al richiedente con la certificazione dell'avvenuta iscrizione (art. 2840 c.c.).
Cosa indicare nella nota se l'ipoteca è concessa da un terzo datore?
Vanno indicati separatamente i dati anagrafici e fiscali del terzo datore di ipoteca, oltre a quelli di creditore e debitore, perché il terzo datore è soggetto distinto rispetto al debitore principale.
Cosa va indicato per le società o enti giuridici?
Denominazione o ragione sociale, sede e codice fiscale. Per le società semplici e le associazioni non riconosciute occorre indicare anche le generalità dei rappresentanti secondo l'atto costitutivo.
Perché è obbligatorio eleggere domicilio?
Il domicilio eletto nella circoscrizione del tribunale dell'ufficio dei registri immobiliari serve a rendere agevoli le comunicazioni e le notifiche legate alla garanzia, tutelando sia il creditore sia chi vi abbia interesse.
Cosa succede se la nota contiene errori o omissioni?
Le carenze possono compromettere l'efficacia o l'opponibilità dell'iscrizione, in misura variabile a seconda dell'elemento omesso. Per gli aspetti rettificabili è di norma possibile annotare correzioni successive secondo le regole della pubblicità immobiliare.