Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 2838 c.c. Somma per cui l’iscrizione è eseguita
In vigore dal 19/04/1942
Se la somma di danaro non è altrimenti determinata negli atti in base ai quali è eseguita l’iscrizione o in atto successivo, essa è determinata dal creditore nella nota per l’iscrizione.
Qualora tra la somma enunciata nell’atto e quella enunciata nella nota vi sia divergenza, l’iscrizione ha efficacia per la somma minore.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 2837 - Articolo 2837 Codice Civile: Atti formati all’estero→Cod. civ. art. 2839 - Articolo 2839 Codice Civile: Formalità per l’iscrizione dell’ipot…→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Art. 2836 c.c.: Iscrizione in base ad atto pubblico o a sentenza→Articolo 2840 Codice Civile: Certificato dell’iscrizione→Articolo 2835 Codice Civile: Iscrizione in base a scrittura privata→Art. 2841 c.c.: Omissioni e inesattezze nei titoli o nelle note→Art. 2834 c.c.: Iscrizione dell’ipoteca legale dell’alienante e→Articolo 2842 Codice Civile: Variazione del domicilio eletto→Art. 2843 c.c.: Annotazione di cessione, di surrogazione e di al
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
La determinazione della somma garantita
L'art. 2838 c.c. risponde a una delle esigenze cardine del sistema ipotecario: il principio di specialità dell'ipoteca sotto il profilo del credito. Perché l'ipoteca possa essere iscritta e produrre i suoi effetti tipici di prelazione e di sequela, è indispensabile che sia individuata la somma di denaro che essa garantisce. Diversamente non sarebbe possibile per i terzi (acquirenti, altri creditori) conoscere l'effettiva portata del vincolo gravante sull'immobile.
La norma muove dall'ipotesi fisiologica in cui la somma sia determinata già negli atti in base ai quali si iscrive l'ipoteca (atto pubblico, scrittura privata, sentenza) oppure in un atto successivo. In tali casi non vi è nulla da aggiungere: la quantificazione discende direttamente dal titolo. Ma può accadere che, per la natura del rapporto o per la formulazione del titolo, la somma non sia espressamente fissata: si pensi a un'apertura di credito o a un'obbligazione la cui esatta entità non è ancora cristallizzata.
La determinazione da parte del creditore nella nota
In questi casi la legge consente che la determinazione sia effettuata dal creditore direttamente nella nota per l'iscrizione, ossia nel documento che accompagna la richiesta al conservatore. Si tratta di una facoltà unilaterale ma non arbitraria: il creditore dovrà comunque rapportare la somma all'entità del credito che intende garantire e alle ragionevoli previsioni di sviluppo del rapporto.
L'importanza pratica della regola è notevole. Si pensi a Tizio, banca, che apre a Caio un finanziamento con piano di ammortamento ventennale, con interessi corrispettivi, di mora ed eventuali spese. Nell'atto di concessione di ipoteca, anziché indicare una sola cifra, le parti possono lasciare alla banca la facoltà di determinare nella nota l'importo complessivo che intende iscrivere a copertura di capitale, interessi e accessori. Questa flessibilità rende l'ipoteca uno strumento concretamente adattabile alle esigenze del finanziamento.
La regola della somma minore in caso di divergenza
Il secondo comma della norma affronta un'ipotesi delicata: cosa accade se nell'atto è indicata una somma e nella nota un'altra? La legge stabilisce una regola di chiara impronta protettiva del debitore e dei terzi: l'iscrizione ha efficacia per la somma minore tra le due.
Il principio è coerente con la funzione del sistema della pubblicità immobiliare. Da un lato, il titolo (atto, sentenza, scrittura autenticata) costituisce la fonte sostanziale del diritto del creditore; dall'altro, la nota costituisce lo strumento di pubblicità verso i terzi. Se le due indicazioni divergono, il creditore non può pretendere più di quanto risulti dal titolo né può confidare in una pubblicità che vada oltre la sostanza del proprio diritto. Allo stesso modo, i terzi non possono essere chiamati a sopportare un vincolo non veicolato correttamente dalla pubblicità.
Esempio pratico di divergenza
Tizio concede a Caio ipoteca su un immobile per garantire un credito di 50.000 euro indicato nell'atto. Per errore, Caio nella nota di iscrizione indica 80.000 euro. L'iscrizione, pur recando la somma maggiore, produrrà effetti solo per 50.000 euro, perché la nota non può ampliare la garanzia oltre i limiti del titolo. Viceversa, se nell'atto fossero stati indicati 80.000 euro e nella nota 50.000, l'efficacia sarebbe limitata a 50.000 euro, perché è la nota a determinare i confini della pubblicità.
La regola della somma minore opera in modo automatico, senza necessità di accertamenti giudiziali: il conservatore eseguirà comunque l'iscrizione, ma i terzi e il debitore potranno far valere il limite quantitativo derivante dal raffronto tra titolo e nota.
Domande frequenti
Cosa succede se il titolo non indica la somma garantita dall'ipoteca?
La determinazione può essere fatta dal creditore direttamente nella nota di iscrizione, che assume così il ruolo di quantificare l'estensione della garanzia.
Il creditore può iscrivere ipoteca per una somma a sua libera scelta?
No. La somma deve essere coerente con il credito che si intende garantire. Le determinazioni manifestamente esorbitanti possono essere contestate dal debitore e dai terzi nelle competenti sedi.
Cosa accade se la somma nell'atto e nella nota sono diverse?
L'iscrizione ha efficacia solo per la somma minore tra le due, per evitare che la nota ampli unilateralmente la garanzia rispetto al titolo o che il titolo prevalga su una pubblicità più ridotta.
Posso modificare la somma dopo l'iscrizione?
Una variazione della somma iscritta richiede di norma un'apposita formalità di annotazione o una nuova iscrizione, secondo le regole della pubblicità immobiliare. Non è sufficiente una modifica di fatto da parte del creditore.
Perché è importante quantificare correttamente la somma?
Perché la cifra iscritta delimita l'efficacia del privilegio ipotecario e fonda il rango della garanzia. Errori o sottostime possono lasciare scoperti interessi e accessori; sovrastime, invece, possono essere ridotte dai terzi entro i limiti del titolo.