Autore: Andrea Marton

In sintesi

• Chi mette i dipendenti in CIGO o CIGS paga, oltre al contributo ordinario dovuto a prescindere dall’uso, un contributo addizionale (art. 5, D.Lgs. 148/2015) calcolato sulla retribuzione persa dai lavoratori sospesi.
• Le aliquote standard sono 9% fino a 52 settimane di trattamenti fruiti nel quinquennio mobile, 12% dalla 53ª alla 104ª settimana, 15% oltre la 104ª.
• Dal 1° gennaio 2025 (circ. INPS 5/2025) i datori che non hanno usato integrazioni salariali nei 24 mesi precedenti pagano aliquote ridotte: 6% fino a 52 settimane, 9% dalla 53ª alla 104ª; oltre la 104ª resta il 15% pieno anche per loro.
• Il contributo non è dovuto per i trattamenti concessi per eventi oggettivamente non evitabili (maltempo, incendi, alluvioni, terremoti, mancanza di energia elettrica, impraticabilità dei locali, ordine dell’autorità) — art. 13, comma 3, D.Lgs. 148/2015.
• La base di calcolo è la retribuzione globale che sarebbe spettata ai lavoratori per le ore non lavorate, non l’importo che l’INPS eroga loro (già ridotto dal massimale mensile).

Due contributi diversi: quello ordinario e quello addizionale

Le imprese rientranti nel campo di applicazione della CIGO o della CIGS versano un contributo ordinario mensile, calcolato in percentuale sulle retribuzioni di tutti i dipendenti, che finanzia il sistema degli ammortizzatori sociali a prescindere dal fatto che l’azienda ricorra o meno alla cassa integrazione: è, in sostanza, un premio assicurativo. Chi poi usa effettivamente la CIGO o la CIGS deve versare in più un contributo addizionale, previsto dall’art. 5 del D.Lgs. 148/2015, che si applica soltanto ai periodi di sospensione o riduzione dell’orario effettivamente autorizzati. È questo secondo contributo — pensato per disincentivare l’uso sistematico della cassa integrazione come alternativa strutturale al lavoro — a incidere sul costo che il datore sostiene ogni volta che sospende i dipendenti.

Le tre fasce: 9%, 12%, 15%

L’aliquota del contributo addizionale non è fissa, ma cresce in base a quante settimane di integrazione salariale l’azienda ha già utilizzato nel quinquennio mobile, cioè nei cinque anni precedenti calcolati a ritroso dall’inizio di ogni nuovo periodo autorizzato (non l’anno solare, né un quinquennio fisso). Le fasce standard sono:

• 9% della retribuzione globale persa, per i trattamenti che rientrano nelle prime 52 settimane di CIG fruite nel quinquennio mobile;
• 12%, per le settimane comprese tra la 53ª e la 104ª;
• 15%, per tutte le settimane oltre la 104ª.

Il conteggio delle settimane è cumulativo e riguarda l’azienda (o l’unità produttiva, a seconda dei casi), non il singolo lavoratore: se un’impresa ha già usato 60 settimane di CIGO/CIGS nel quinquennio mobile, un nuovo periodo di sospensione ricadrà già nella fascia al 12%, indipendentemente dal fatto che riguardi dipendenti mai stati in cassa integrazione prima.

La riduzione 2025 per chi non usa la cassa integrazione da tempo

La circolare INPS n. 5/2025 ha dato attuazione a una misura di favore per le aziende che ricorrono alla CIG solo occasionalmente: i datori di lavoro che non hanno fruito di trattamenti di integrazione salariale nei 24 mesi precedenti l’inizio del nuovo periodo richiesto versano un contributo addizionale ridotto:

Settimane nel quinquennio mobile	Aliquota ordinaria	Aliquota ridotta (senza CIG da 24 mesi)
Fino a 52 settimane	9%	6%
Dalla 53ª alla 104ª settimana	12%	9%
Oltre la 104ª settimana	15%	15% (nessuna riduzione)

La riduzione si applica quindi solo alle prime due fasce: superate le 104 settimane nel quinquennio mobile, l’aliquota torna al 15% pieno anche per le aziende che, prima di quel periodo, non avevano mai usato la cassa integrazione. Se invece l’azienda ha già utilizzato giornate di integrazione salariale nei 24 mesi precedenti l’inizio del trattamento richiesto, il contributo addizionale si applica direttamente secondo le misure ordinarie del 9%/12%/15%, senza alcuno sconto.

Su cosa si calcola: la base imponibile

Il contributo addizionale non si calcola sull’importo che l’INPS versa al lavoratore (che è già limitato dal massimale mensile e ridotto dalla percentuale di integrazione, di regola l’80% della retribuzione persa), ma sulla retribuzione globale che sarebbe spettata al lavoratore per le ore di lavoro non prestate: in pratica, la paga lorda piena corrispondente alle ore o giornate di sospensione o riduzione autorizzate. È una differenza che pesa: per un dipendente con retribuzione oraria alta, il contributo addizionale può superare, in valore assoluto, l’integrazione salariale che l’INPS gli eroga.

Quando il contributo addizionale non è dovuto

L’art. 13, comma 3, del D.Lgs. 148/2015 esclude dal contributo addizionale i trattamenti di CIGO concessi per eventi oggettivamente non evitabili (le cosiddette causali EONE): eventi meteorologici, incendi, alluvioni, terremoti, crolli, mancanza di energia elettrica, impraticabilità dei locali anche per ordine dell’autorità pubblica, sospensione dell’attività disposta dalla pubblica autorità per cause non imputabili all’azienda o ai lavoratori. Si tratta di situazioni di forza maggiore, imprevedibili e non riconducibili al normale rischio d’impresa: proprio per questo la legge non applica, in questi casi, la logica di disincentivo che giustifica il contributo addizionale nelle causali ordinarie (crisi di mercato, riorganizzazione, calo di commesse).

Come e quando si versa

Il contributo addizionale si liquida tramite la denuncia contributiva UniEmens, nei flussi successivi al periodo di paga in cui ricade il termine del periodo di integrazione autorizzato: l’azienda espone l’importo dovuto insieme ai contributi ordinari, secondo le istruzioni operative diramate dall’INPS con ciascuna autorizzazione. Un mancato o tardivo versamento è soggetto alle sanzioni civili ordinarie previste per l’omesso versamento contributivo.

Domande frequenti

Il contributo addizionale si paga anche per il Fondo di Integrazione Salariale (FIS)?

Il FIS, che copre le aziende sotto i 5 dipendenti escluse da CIGO/CIGS, ha un proprio sistema di contribuzione (ordinaria e addizionale) con aliquote e soglie dimensionali distinte da quelle dell’art. 5 D.Lgs. 148/2015 qui descritte: la disciplina generale del FIS è illustrata in una guida dedicata.

Le 52-104-oltre settimane si contano per singolo evento o cumulativamente?

Cumulativamente, per azienda (o unità produttiva), nell’arco del quinquennio mobile: ogni nuova richiesta di CIG si somma alle settimane già fruite nei cinque anni precedenti, determinando la fascia di aliquota applicabile fin dall’inizio del nuovo periodo.

Perché conviene evitare di usare la CIG in modo continuativo?

Perché l’aliquota del contributo addizionale sale progressivamente (9% – 12% – 15%) man mano che si accumulano settimane di integrazione nel quinquennio mobile, ed è proprio questo l’effetto disincentivante voluto dal legislatore: l’uso ricorrente della cassa integrazione costa sempre di più.

La riduzione dal 2025 vale sia per la CIGO sia per la CIGS?

Sì, la circolare INPS 5/2025 disciplina la riduzione per entrambe le forme di integrazione salariale ordinaria e straordinaria, alle stesse condizioni di assenza di utilizzo nei 24 mesi precedenti.

Il contributo addizionale è deducibile per l’azienda?

È un costo contributivo e, come tale, segue le regole generali di deducibilità dei contributi previdenziali obbligatori dal reddito d’impresa, al pari del contributo ordinario.

Da leggere insieme

• Cassa integrazione CIGO e CIGS: cosa cambia per il dipendente
• Il Fondo di Integrazione Salariale (FIS): a chi si applica

In sintesi

• Le permute e i conferimenti di partecipazioni tra società di Stati UE diversi rientrano nel regime di neutralità fiscale degli artt. 178-179 TUIR, attuativi della direttiva fusioni 2009/133/CE: nessuna plusvalenza tassata al momento dello scambio.
• Serve che la società acquirente acquisti, integri o incrementi il controllo di diritto della società scambiata (art. 2359, comma 1, n. 1, c.c.) e che le società coinvolte abbiano una delle forme dell’allegato alla direttiva (tabella A) e scontino una delle imposte societarie della tabella B.
• L’eventuale conguaglio in denaro non può superare il 10% del valore nominale delle azioni o quote ricevute in cambio; il conguaglio è comunque tassato in capo a chi lo incassa.
• Possono beneficiarne anche le persone fisiche non imprenditori, purché almeno uno dei soggetti scambianti sia residente in Italia (risoluzione 175/E/2001).
• Dal 31 dicembre 2024 (D.Lgs. 192/2024) la neutralità vale anche se conferitaria e società scambiata risiedono nello stesso Stato membro (diverso dall’Italia), ed è caduto il requisito dell’obbligo legale o statutario per chi integra un controllo già detenuto.
• Differenza chiave rispetto all’art. 177 domestico: lo scambio interno resta realizzativo (sia pure a valori «controllati»), quello intra-UE è neutrale per espressa previsione di legge.

Quando lo scambio è «comunitario»: i requisiti

L’art. 178, comma 1, lett. e), TUIR copre le permute e i conferimenti di azioni o quote con cui una società acquista o integra una partecipazione di controllo ai sensi dell’art. 2359, comma 1, n. 1, c.c. (maggioranza dei voti esercitabili nell’assemblea ordinaria), ovvero incrementa una percentuale di controllo già esistente, attribuendo ai soci proprie azioni o quote in cambio di quelle ricevute. Tre le condizioni strutturali: le società coinvolte devono appartenere ai tipi societari elencati nella tabella A allegata al TUIR (che ricalca l’allegato I alla direttiva 2009/133/CE e si considera aggiornata automaticamente), devono essere assoggettate a una delle imposte sulle società della tabella B senza possibilità di opzione, e non devono risultare residenti fuori dall’Unione per effetto di una convenzione contro le doppie imposizioni con uno Stato terzo.

Sul versante dei soci che scambiano, la norma è larga: la risoluzione 175/E del 2 novembre 2001 ha chiarito che il regime compete a tutti i soggetti scambianti, persone fisiche (imprenditori e non) e società, perché i requisiti soggettivi riguardano solo la società acquirente e quella acquistata. Occorre però che almeno uno dei partecipanti allo scambio sia residente in Italia, oppure che la partecipazione scambiata sia riferibile a una stabile organizzazione italiana: è questo il collegamento che giustifica l’applicazione della norma interna. Il controllo può anche essere conseguito grazie all’apporto contestuale di più soci, nessuno dei quali da solo raggiungerebbe la soglia.

Come opera la neutralità (e il limite del conguaglio)

L’art. 179, comma 4, TUIR dispone che lo scambio non comporta realizzo di plusvalenze né di minusvalenze sulle azioni o quote date in cambio: il loro valore fiscale trasla sulle azioni o quote ricevute, ripartendosi in proporzione ai valori attribuiti ai fini del rapporto di cambio. La tassazione è quindi solo rinviata al momento in cui il socio cederà i titoli ricevuti. Fa eccezione l’eventuale conguaglio in denaro: concorre a formare il reddito del percipiente (salva, ricorrendone le condizioni, l’esenzione totale dell’art. 87 o quella parziale degli artt. 58 e 68, comma 3), e comunque non può superare il 10% del valore nominale delle partecipazioni ricevute, pena la fuoriuscita dell’intera operazione dal regime.

Qui sta la differenza più rilevante con lo scambio domestico dell’art. 177 TUIR: in ambito interno permuta e conferimento restano operazioni realizzative, mitigate dal criterio del «realizzo controllato» (la plusvalenza si misura sull’aumento di patrimonio netto della conferitaria, e può azzerarsi se i valori contabili restano allineati); in ambito intra-UE la legge dichiara l’operazione neutrale in radice. Per chi riorganizza un gruppo con società in più Stati membri, la differenza si traduce in maggiore certezza: non serve governare le scritture contabili della conferitaria per evitare emersione di plusvalori.

Le novità del D.Lgs. 192/2024

La riforma IRPEF-IRES ha ritoccato l’art. 178 in due punti, con effetto per i conferimenti effettuati dal 31 dicembre 2024. Primo: il regime si applica anche quando le partecipazioni conferite riguardano una società residente nello stesso Stato membro (diverso dall’Italia) della conferitaria. In passato la neutralità era negata proprio in questi casi: la risoluzione 43/E del 4 aprile 2017 aveva escluso dal regime il conferimento, da parte di una società italiana, del 100% di una controllata estera in una conferitaria residente nello stesso Stato della controllata, con conseguente tassazione al valore normale ex art. 9 TUIR. Secondo: è stato eliminato l’inciso che ammetteva l’integrazione di un controllo già detenuto solo «in virtù di un obbligo legale o di un vincolo statutario», sanando un contrasto storico con la direttiva e allineando la norma al 177 domestico.

Profilo	Scambio domestico (art. 177 TUIR)	Scambio intra-UE (artt. 178-179 TUIR)
Natura fiscale	Realizzativa, a «realizzo controllato»	Neutrale per legge
Requisito sul controllo	Acquisto/integrazione controllo ex art. 2359 co. 1 n. 1 c.c. (co. 2); soglie qualificate per il co. 2-bis	Acquisto, integrazione o incremento del controllo ex art. 2359 co. 1 n. 1 c.c.
Requisiti societari	Società conferitaria e scambiata anche entrambe italiane	Forme tabella A + imposte tabella B; dal 31.12.2024 ammesso lo stesso Stato UE (diverso dall’Italia)
Conguaglio in denaro	Non disciplinato da un tetto specifico	Massimo 10% del valore nominale ricevuto; sempre imponibile
Soci ammessi	Persone fisiche e società	Persone fisiche e società, almeno uno residente in Italia (ris. 175/E/2001)

Abuso del diritto: il punto debole da conoscere

La neutralità intra-UE non è un salvacondotto. Già la risoluzione 175/E/2001 aveva qualificato come elusivo il conferimento neutrale delle partecipazioni italiane in una società UE seguito dal trasferimento all’estero della residenza della persona fisica conferente prima di vendere: la sequenza sottrae i plusvalori latenti alla potestà impositiva italiana (oggi la contestazione passerebbe dall’art. 10-bis dello Statuto del contribuente, e sul conferente pesa comunque l’exit tax dell’art. 166 TUIR per le imprese). Chi progetta uno scambio transfrontaliero deve quindi poter documentare ragioni economiche effettive: aggregazione con un partner industriale UE, creazione di una holding comune, riassetti di gruppo. La stessa direttiva consente agli Stati di negare i benefici quando l’operazione ha come obiettivo principale la frode o l’evasione fiscale.

Domande frequenti

Quando conviene lo scambio intra-UE rispetto alla vendita?

Quando il corrispettivo è in azioni e l’obiettivo è aggregarsi senza monetizzare subito: la vendita sconterebbe il 26% (persone fisiche) o la tassazione IRES sulla plusvalenza, mentre lo scambio neutrale rinvia tutto alla futura cessione dei titoli ricevuti. Se invece si vuole incassare, la neutralità non aiuta: il conguaglio oltre il 10% fa saltare il regime.

Una persona fisica non imprenditore può usare gli artt. 178-179?

Sì: la risoluzione 175/E/2001 ha confermato che il regime compete a tutti i soggetti scambianti, comprese le persone fisiche private, purché almeno un partecipante allo scambio sia residente in Italia e le due società rispettino i requisiti delle tabelle A e B.

Cosa succede se la società acquirente ha già il controllo?

Il regime copre anche l’integrazione o l’incremento della percentuale di controllo. Dal 31 dicembre 2024 non serve più che l’acquisto ulteriore avvenga in forza di un obbligo legale o di un vincolo statutario: il D.Lgs. 192/2024 ha soppresso quel requisito.

Il Regno Unito rientra ancora nel regime?

No: il regime richiede società residenti in Stati membri dell’Unione europea soggette alle imposte della tabella B. Con soggetti extra-UE lo scambio segue le regole ordinarie (realizzo, salve le convenzioni contro le doppie imposizioni).

Che differenza c’è con il conferimento di azienda transfrontaliero?

Il conferimento di aziende o rami tra società UE è coperto dalla lett. c) dell’art. 178 e segue l’art. 176 (doppia sospensione), con la condizione che il compendio confluisca in una stabile organizzazione italiana quando il conferente è residente. Lo scambio di partecipazioni della lett. e) riguarda invece i titoli, non l’azienda.

Da leggere insieme

• Conferimento d’azienda e di partecipazioni 2026: il realizzo controllato per creare una holding
• PEX 2026: l’esenzione del 95% delle plusvalenze da partecipazioni
• Scissione di società: come funziona

In sintesi

• Per il 2026 il massimale mensile lordo unico della cassa integrazione (CIGO, CIGS, FIS) è 1.423,69 euro, pari a circa 1.340,56 euro netti per gli operai (dopo la riduzione del 5,84%).
• Per le sospensioni dovute a maltempo nel settore edile e lapideo il massimale sale del 20%, a 1.708,44 euro lordi (1.608,66 euro netti).
• Per NASpI e DIS-COLL il massimale mensile 2026 è 1.584,70 euro, con una soglia di 1.456,72 euro che determina come si calcola l’indennità.
• Gli importi sono fissati dalla circolare INPS n. 4 del 28 gennaio 2026, che li rivaluta ogni anno in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo.
• Dal 2022 la CIG ha un massimale unico, uguale per tutti indipendentemente dalla retribuzione: prima esistevano due fasce distinte (998,18 e 1.199,72 euro nel 2021), superate dalla legge di Bilancio 2022.

Perché questi numeri cambiano ogni anno

I massimali degli ammortizzatori sociali non sono fissati una volta per tutte: la legge prevede una rivalutazione annuale agganciata alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, calcolata rispetto all’anno precedente. Ogni gennaio l’INPS pubblica una circolare che aggiorna gli importi in vigore dal 1° gennaio: per il 2026 il riferimento è la circolare n. 4 del 28 gennaio 2026. È per questo che una cifra corretta nel 2025 può risultare superata pochi mesi dopo, ed è buona norma verificare sempre l’anno di riferimento prima di applicare un importo in busta paga o in una domanda.

Cassa integrazione: il massimale unico

Fino al 31 dicembre 2021 l’integrazione salariale aveva due massimali diversi in base alla retribuzione di riferimento del lavoratore: uno più basso per chi guadagnava fino a una certa soglia mensile, uno più alto per chi la superava (nel 2021, rispettivamente 998,18 e 1.199,72 euro). La legge di Bilancio 2022 (L. 234/2021, art. 1, comma 194, lettera a) ha abolito questa distinzione per i periodi di sospensione o riduzione decorrenti dal 1° gennaio 2022, introducendo un massimale unico — quello più alto, poi rivalutato di anno in anno — che si applica a tutti i lavoratori a prescindere dalla retribuzione percepita.

Per il 2026 questo massimale unico è pari a 1.423,69 euro lordi mensili. L’importo netto effettivamente percepito dagli operai è inferiore, perché su di esso l’INPS applica una riduzione del 5,84% (prevista dall’art. 26 della L. 41/1986 a titolo di contributo per l’assegno per il nucleo familiare): il netto 2026 risulta quindi di circa 1.340,56 euro.

Edilizia e lapidei: il massimale maggiorato per il maltempo

Per le imprese edili e lapidee che sospendono l’attività per intemperie stagionali — le giornate di maltempo che rendono impossibile lavorare all’aperto, tipiche del settore — il massimale ordinario è maggiorato del 20%. Per il 2026 significa un tetto di 1.708,44 euro lordi, corrispondenti a circa 1.608,66 euro netti dopo la consueta riduzione. La maggiorazione si applica specificamente alla causale meteo, non alle altre causali di CIGO eventualmente utilizzate dalla stessa impresa edile.

NASpI e DIS-COLL: massimale e soglia di calcolo

Per l’indennità di disoccupazione NASpI e per la DIS-COLL (la corrispondente per collaboratori coordinati e continuativi e assegnisti di ricerca) il massimale mensile 2026 è 1.584,70 euro. A differenza della cassa integrazione, qui esiste anche una soglia intermedia — pari nel 2026 a 1.456,72 euro — che entra nel calcolo dell’importo: se la retribuzione media mensile degli ultimi quattro anni è pari o inferiore alla soglia, l’indennità è il 75% di quella retribuzione; se la supera, l’indennità è il 75% della soglia più il 25% della differenza tra la retribuzione media e la soglia stessa, con il risultato comunque limitato dal massimale di 1.584,70 euro. Questo meccanismo (non il calcolo completo di durata e decalage, per cui si rimanda alle guide dedicate) è la ragione per cui, superata una certa retribuzione, l’indennità cresce sempre più lentamente fino a fermarsi al tetto.

Perché conoscere il massimale giusto conta davvero

Confondere il massimale dell’anno sbagliato, o applicare quello ordinario della cassa integrazione a un caso di maltempo in edilizia (o viceversa), porta a conguagli in busta paga: un importo versato in eccesso viene recuperato nelle mensilità successive, uno versato in difetto va integrato. Per i datori di lavoro, sapere quale massimale si applica serve anche a stimare correttamente il costo di un periodo di sospensione già in fase di programmazione, prima ancora di presentare la domanda all’INPS. Per i lavoratori, conoscere il proprio massimale di riferimento permette di verificare se l’importo accreditato (direttamente dall’INPS o anticipato dal datore in busta paga) è quello corretto, senza dover attendere il conguaglio per accorgersi di un errore.

La tabella riepilogativa 2026

Prestazione	Importo lordo 2026	Importo netto 2026	Riferimento
CIGO / CIGS / FIS (massimale unico)	1.423,69 €	~1.340,56 €	Circ. INPS 4/2026
CIGO edilizia e lapidei (maltempo, +20%)	1.708,44 €	~1.608,66 €	Circ. INPS 4/2026
NASpI e DIS-COLL (massimale)	1.584,70 €	—	Circ. INPS 4/2026
NASpI e DIS-COLL (soglia per il calcolo al 75%)	1.456,72 €	—	Circ. INPS 4/2026

Domande frequenti

Perché in busta paga la cassa integrazione non arriva mai al massimale pieno?

Perché il massimale è un tetto, non un importo garantito: l’integrazione è pari a una percentuale (di regola l’80%) della retribuzione persa, e solo chi ha una retribuzione abbastanza alta da superare quella percentuale rispetto al massimale viene effettivamente “tagliato” dal tetto.

Il massimale unico CIG vale anche per il FIS?

Sì: dal 2022 il Fondo di Integrazione Salariale segue lo stesso massimale unico previsto per CIGO e CIGS, rivalutato con la stessa circolare annuale.

Dove trovo la circolare INPS con i massimali aggiornati ogni anno?

Sul sito INPS, nella sezione circolari e messaggi: la circolare che comunica i massimali per l’anno in corso viene pubblicata solitamente a fine gennaio, con effetto retroattivo dal 1° gennaio.

La soglia NASpI di 1.456,72 euro serve anche per calcolare il massimale?

No, sono due valori distinti con funzioni diverse: la soglia entra nella formula di calcolo dell’indennità (75%/25%), il massimale è il tetto finale oltre il quale l’indennità non può salire in nessun caso.

Per il calcolo dell’importo NASpI mese per mese, incluso il decalage, dove trovo una guida?

Questa pagina si concentra sui massimali; per il calcolo completo dell’importo NASpI (inclusa la riduzione progressiva nel tempo) è disponibile il calcolatore NASpI del sito.

Da leggere insieme

• Cassa integrazione CIGO e CIGS: cosa cambia per il dipendente
• NASpI: come si calcola l’importo mensile
• DIS-COLL: la disoccupazione per co.co.co e assegnisti

In sintesi

• Per il venditore persona fisica la cessione di quote sconta il 26% di imposta sostitutiva sulla plusvalenza; la cessione d’azienda genera invece reddito d’impresa a IRPEF progressiva (fino al 43%), con tassazione separata possibile solo se l’azienda è posseduta da più di 5 anni.
• Per il venditore società la cessione di quote con requisiti PEX è esente al 95%: tassazione effettiva 1,2% (24% sul 5%); la cessione d’azienda sconta l’IRES piena sul plusvalore, rateizzabile in 5 quote costanti se il possesso è di almeno 3 anni (art. 86, comma 4, TUIR).
• Per l’acquirente la convenienza si inverte: con le quote nessuno step-up (i valori fiscali della società restano quelli storici), con l’azienda i prezzi pagati diventano costi ammortizzabili e l’avviamento si deduce in 18 anni (art. 103, comma 3, TUIR).
• Imposte indirette: la cessione di quote paga il registro fisso di 200 euro; la cessione d’azienda (fuori campo IVA) paga il registro proporzionale — 3% su mobili e avviamento, 9% sugli immobili (ipocatastali fisse da 50 euro), 0,5% sui crediti — e con prezzo unico si applica l’aliquota più alta su tutto (art. 23 D.P.R. 131/1986).
• Responsabilità: chi compra l’azienda risponde dei debiti risultanti dalle scritture (art. 2560 c.c.) e, in solido, dei debiti tributari del venditore per l’anno della cessione e i due precedenti (art. 14 D.Lgs. 472/1997), salvo certificato dei carichi pendenti negativo; chi compra le quote si porta a casa la società con tutto il suo passato, gestibile solo con garanzie contrattuali.

Il venditore: 26% contro IRPEF piena, PEX contro IRES piena

Se a vendere è una persona fisica privata, la partita è netta. La plusvalenza da cessione di quote (differenza tra corrispettivo e costo fiscale) è un reddito diverso tassato con imposta sostitutiva del 26%, qualunque sia l’entità della partecipazione. L’imprenditore individuale che cede l’azienda realizza invece una plusvalenza da reddito d’impresa che confluisce nell’IRPEF progressiva: con i tre scaglioni vigenti nel 2026 (23% fino a 28.000, 35% fino a 50.000, 43% oltre), su plusvalenze significative l’aliquota marginale corre subito al 43% più addizionali. I correttivi esistono ma sono condizionati: la rateizzazione in 5 quote costanti richiede almeno 3 anni di possesso e la prosecuzione dell’attività d’impresa; chi cede l’unica azienda può optare per la tassazione separata solo se la possiede da più di 5 anni.

Se a vendere è una società di capitali, la cessione di quote gioca la carta della participation exemption (art. 87 TUIR): con possesso ininterrotto di almeno 12 mesi, iscrizione tra le immobilizzazioni finanziarie nel primo bilancio, residenza non paradisiaca e commercialità della partecipata, la plusvalenza è imponibile solo per il 5% — un carico effettivo dell’1,2%. La cessione d’azienda, al contrario, genera plusvalenza interamente imponibile a IRES (24%), con l’unico sollievo della rateizzazione quinquennale ex art. 86, comma 4. La distanza tra 1,2% e 24% spiega da sola perché il mercato delle acquisizioni preferisca lo share deal lato venditore.

Per il venditore persona fisica c’è una leva in più: la rivalutazione delle partecipazioni con imposta sostitutiva sul valore periziato, che permette di azzerare o ridurre la plusvalenza tassata al 26% al momento della vendita. Ne parliamo in dettaglio nella guida alla rivalutazione di terreni e partecipazioni.

L’acquirente: lo step-up vale molto

Chi compra le quote paga un prezzo che diventa costo fiscale della partecipazione: non ammortizzabile, utile solo alla futura rivendita. I beni della società target conservano i loro valori fiscali storici: se il prezzo incorpora plusvalori latenti su immobili, impianti o avviamento, l’acquirente non ne dedurrà nulla. Chi compra l’azienda, invece, iscrive i beni ai valori pagati e li ammortizza; l’avviamento pagato è deducibile in misura non superiore a un diciottesimo l’anno. Su un avviamento di 1,8 milioni significa 100.000 euro di deduzione annua: a regime IRES+IRAP, un risparmio d’imposta che l’acquirente sconta (o dovrebbe scontare) nel prezzo offerto.

Una via intermedia consolidata è il conferimento d’azienda seguito dalla cessione delle quote della conferitaria: il conferimento è neutrale (art. 176 TUIR), la successiva vendita della partecipazione può fruire della PEX, e per espressa previsione dell’art. 176, comma 3, la sequenza non è abusiva. Nemmeno ai fini del registro l’operazione è riqualificabile in cessione d’azienda: dopo la riscrittura dell’art. 20 D.P.R. 131/1986 (L. 145/2018) l’atto si tassa per il suo contenuto, senza elementi extratestuali né atti collegati (Cass. 24647/2021; risposta AE 371/2020).

Imposte indirette e responsabilità: la tabella di confronto

Profilo	Cessione di quote	Cessione d’azienda
Venditore persona fisica	Sostitutiva 26% sulla plusvalenza	IRPEF progressiva (fino 43%); separata se possesso > 5 anni
Venditore società	PEX: imponibile 5%, effettivo 1,2% (requisiti art. 87)	IRES 24% piena; rateizzabile in 5 se possesso ≥ 3 anni
Acquirente	Nessuno step-up: valori fiscali della target invariati	Ammortamenti sui valori pagati; avviamento 1/18 l’anno
IVA	Esente	Fuori campo (art. 2, co. 3, lett. b, D.P.R. 633/1972)
Registro	200 euro fissi	3% mobili e avviamento, 9% immobili (min 1.000), 0,5% crediti; prezzo unico = aliquota più alta su tutto
Ipotecaria e catastale	Non dovute	Fisse, 50 euro ciascuna sugli immobili
Debiti civilistici	Restano nella società acquistata	Solidarietà per i debiti da libri contabili obbligatori (art. 2560 c.c.); dipendenti ex art. 2112 c.c.
Debiti tributari	Restano nella società (garanzie contrattuali)	Solidarietà ex art. 14 D.Lgs. 472/97: anno cessione + 2 precedenti, salvo certificato

Sul registro un’avvertenza operativa: conviene sempre pattuire nell’atto corrispettivi distinti per immobili, mobili, avviamento e crediti. Con un prezzo unico indistinto, l’art. 23, comma 1, D.P.R. 131/1986 impone l’aliquota più elevata sull’intero corrispettivo: un’azienda con capannone tassata al 9% su tutto, avviamento compreso. Le passività aziendali trasferite riducono la base imponibile e vanno imputate alle diverse masse in proporzione al rispettivo valore (art. 23, comma 4).

La solidarietà fiscale dell’acquirente d’azienda (e come proteggersi)

L’art. 14 del D.Lgs. 472/1997 rende chi acquista l’azienda responsabile in solido per imposte e sanzioni dovute dal cedente per le violazioni commesse nell’anno della cessione e nei due precedenti, oltre a quelle già contestate o irrogate nello stesso periodo anche se riferite ad annualità anteriori (così anche Cass. 17264/2017). Due i paracadute di legge: il beneficio di preventiva escussione del cedente e il tetto della responsabilità al valore dell’azienda acquisita. Il terzo se lo procura l’acquirente: il certificato sui carichi pendenti rilasciato dall’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente sul cedente. Se il certificato è negativo — o non arriva entro 40 giorni dalla richiesta — l’acquirente è pienamente liberato. La tutela salta solo in caso di cessione in frode ai crediti tributari, che si presume quando il trasferimento avviene entro 6 mesi dalla constatazione di una violazione penalmente rilevante. La Cassazione ha inoltre delimitato il perimetro: chi acquista un ramo senza i dipendenti non risponde delle ritenute riferibili a quel personale (ord. 18117/2021).

Domande frequenti

Quanto si paga di tasse vendendo le quote di una Srl?

La persona fisica paga il 26% sulla plusvalenza (corrispettivo meno costo fiscale della partecipazione), da liquidare nel quadro RT della dichiarazione. Una società venditrice con requisiti PEX paga l’IRES solo sul 5% della plusvalenza, cioè l’1,2% effettivo.

Chi compra un’azienda risponde dei debiti fiscali del venditore?

Sì, in solido per l’anno della cessione e i due precedenti, con beneficio di escussione e nel limite del valore dell’azienda (art. 14 D.Lgs. 472/1997). La responsabilità si azzera chiedendo prima del rogito il certificato dei carichi pendenti: se è negativo o non viene rilasciato entro 40 giorni, l’acquirente è liberato.

Perché l’acquirente spesso preferisce l’azienda e il venditore le quote?

Perché i vantaggi sono speculari: il venditore minimizza l’imposta sulla plusvalenza con il 26% o la PEX; l’acquirente massimizza le deduzioni future con ammortamenti e avviamento, che ottiene solo comprando l’azienda. La differenza si negozia nel prezzo.

La cessione d’azienda sconta l’IVA?

No: è esclusa dal campo IVA (art. 2, comma 3, lett. b, D.P.R. 633/1972) e per il principio di alternatività paga l’imposta di registro proporzionale. La cessione di quote è invece operazione esente IVA con registro fisso di 200 euro.

Conferire l’azienda e vendere le quote è elusivo?

No: l’art. 176, comma 3, TUIR esclude espressamente che la sequenza conferimento neutrale + cessione della partecipazione in regime PEX costituisca abuso del diritto, e ai fini del registro l’operazione non è riqualificabile in cessione d’azienda (art. 20 D.P.R. 131/1986; Cass. 24647/2021).

Da leggere insieme

• Plusvalenza da cessione d’azienda o di ramo 2026: tassazione, rateazione e separata
• Plusvalenza da cessione di quote Srl: la tassazione al 26%
• Cessione di quote Srl: atto, clausole e fiscalità

In sintesi

• Il lavoratore con almeno 8 anni di anzianità presso lo stesso datore può chiedere, una sola volta, un anticipo fino al 70% del TFR maturato, per spese sanitarie straordinarie o per l’acquisto della prima casa (anche per i figli) — art. 2120 c.c.
• Il datore deve soddisfare le richieste entro i limiti del 10% degli aventi diritto e del 4% del totale dei dipendenti per anno; i CCNL possono migliorare condizioni e causali.
• L’anticipo è tassato subito con l’aliquota provvisoria calcolata come se il rapporto cessasse in quel momento (art. 19, co. 4, TUIR), salvo conguaglio alla liquidazione definitiva e successiva riliquidazione dell’Agenzia con l’aliquota media degli ultimi 5 anni.
• Chi ha il TFR nel fondo pensione segue regole diverse (art. 11, D.Lgs. 252/2005): 75% per spese sanitarie in qualsiasi momento con tassazione di favore 15%-9%; 75% per la prima casa e 30% per altre esigenze dopo 8 anni di iscrizione, tassati al 23%.
• Solo l’anticipazione dal fondo è reintegrabile, con credito d’imposta sulle somme riversate; l’anticipo del TFR in azienda no.

L’anticipo del TFR in azienda: le regole in breve

L’art. 2120 c.c. consente al dipendente con almeno 8 anni di servizio presso lo stesso datore di chiedere un’anticipazione non superiore al 70% del TFR maturato alla data della richiesta, una sola volta nel corso del rapporto, per causali tassative: spese sanitarie per terapie e interventi straordinari riconosciuti dalle strutture pubbliche, acquisto della prima casa di abitazione per sé o per i figli (documentato con atto notarile), congedi parentali e formativi. Il datore è tenuto a soddisfare le richieste entro il limite annuo del 10% degli aventi diritto e comunque del 4% del numero totale dei dipendenti; la contrattazione collettiva può stabilire criteri di priorità e condizioni di miglior favore (requisiti, causali e procedura sono approfonditi nella guida sull’anticipo del TFR).

Come viene tassato l’anticipo

Qui la questione diventa fiscale, ed è il punto meno conosciuto. Sull’anticipazione il datore applica la tassazione separata con un’aliquota provvisoria, determinata secondo l’art. 19, co. 4, TUIR: si calcola come se il rapporto cessasse in quel momento, prendendo a base l’intero TFR accantonato — aumentato di eventuali anticipi e acconti già erogati e al netto delle rivalutazioni già assoggettate all’imposta sostitutiva del 17% (che, come chiarito dalla circolare 78/E/2001, restano fuori sia dall’imponibile sia dal reddito di riferimento). Dal montante così determinato si ricava il reddito di riferimento (montante diviso anni di lavoro, per 12) e da questo l’aliquota media IRPEF, che con i tre scaglioni vigenti non è mai inferiore al 23%.

La tassazione dell’anticipo non è però definitiva: alla cessazione del rapporto il datore effettua il conguaglio in sede di liquidazione finale, e successivamente l’Agenzia delle Entrate riliquida l’imposta sull’intero TFR (anticipi compresi) applicando l’aliquota media di tassazione dei cinque anni precedenti quello in cui è maturato il diritto alla percezione, iscrivendo a ruolo le maggiori imposte o rimborsando quelle versate in più. In pratica: quello che si paga sull’anticipo è un acconto ragionevole, il conto vero arriva alla fine.

Anticipazione dal fondo pensione: regole e aliquote diverse

Chi ha destinato il TFR alla previdenza complementare non usa l’art. 2120 c.c. ma l’art. 11 del D.Lgs. 252/2005, con tre causali e tre trattamenti distinti:

Causale	Quanto	Requisito	Tassazione
Spese sanitarie gravissime (per sé, coniuge, figli)	Fino al 75% del montante	In qualsiasi momento	15%, ridotto di 0,30% per ogni anno di iscrizione oltre il 15°, fino al 9%
Acquisto o ristrutturazione prima casa (per sé o per i figli)	Fino al 75% del montante	8 anni di iscrizione	23% a titolo definitivo
Altre esigenze (senza documentazione)	Fino al 30% del montante	8 anni di iscrizione	23% a titolo definitivo

Tre differenze meritano attenzione rispetto all’anticipo in azienda. Primo: per la sanità non serve alcuna anzianità e l’aliquota è quella agevolata delle prestazioni pensionistiche. Secondo: gli 8 anni si contano sull’iscrizione alla previdenza complementare (anche cumulando più fondi), non sull’anzianità presso un singolo datore. Terzo: le somme anticipate dal fondo si possono reintegrare in qualsiasi momento, anche oltre il plafond di deducibilità, recuperando l’imposta pagata con un credito d’imposta da indicare nel rigo G3 della dichiarazione. L’anticipo del TFR in azienda, invece, riduce definitivamente il montante.

Il rovescio della medaglia: per la casa e per le altre esigenze il 23% del fondo è un’imposta definitiva, senza conguagli né riliquidazioni — per chi avrebbe un’aliquota media TFR del 23% il risultato è simile, ma senza la chance di rimborso in riliquidazione.

Domande frequenti

L’anticipo del TFR è tassato più del TFR finale?

No, la logica è la stessa: sull’anticipo si applica un’aliquota provvisoria calcolata sull’intero accantonato, e alla fine tutto viene conguagliato e riliquidato con l’aliquota media dei cinque anni precedenti la cessazione. Al più si anticipa (o si posticipa) una parte dell’imposta.

Il datore di lavoro può rifiutare l’anticipo?

Se i requisiti e la causale ci sono, il diritto sussiste, ma il datore deve soddisfare le richieste solo entro i limiti annui del 10% degli aventi diritto e del 4% dei dipendenti totali: oltre, la domanda slitta secondo i criteri di priorità fissati dai contratti collettivi.

Posso chiedere l’anticipo per comprare casa a mio figlio?

Sì: l’art. 2120 c.c. ammette l’anticipazione per l’acquisto della prima casa di abitazione «per sé o per i figli», documentato con atto notarile. La stessa estensione ai figli vale per l’anticipazione dal fondo pensione.

Ho il TFR in parte in azienda e in parte nel fondo: quale regola seguo?

Ciascuna quota segue le proprie regole: sull’accantonato in azienda si applica l’art. 2120 c.c. (70%, 8 anni di anzianità, una volta sola), sul montante del fondo l’art. 11 del D.Lgs. 252/2005. Le due richieste sono indipendenti.

Le percentuali del fondo (75%, 30%) si sommano tra loro?

Le anticipazioni complessivamente percepite non possono superare il 75% del montante: i regolamenti dei fondi verificano il cumulo delle richieste nel tempo. Il 30% per altre esigenze rientra nello stesso tetto complessivo.

Da leggere insieme

• Anticipo del TFR: requisiti e come richiederlo
• Come si calcola il TFR: formula, rivalutazione e anticipazione
• Credito d’imposta per il reintegro delle anticipazioni sui fondi pensione

In sintesi

• Il TFR lasciato in azienda si rivaluta ogni anno dell’1,5% fisso più il 75% dell’inflazione (indice FOI): la rivalutazione è tassata con imposta sostitutiva del 17%.
• Nel fondo pensione il montante segue i rendimenti del comparto scelto (non garantiti, salvo i comparti garantiti): i rendimenti sono tassati al 20%, ridotto per la parte investita in titoli di Stato (imponibile al 62,5%, cioè un prelievo effettivo del 12,5%).
• La vera differenza è all’uscita: il TFR sconta la tassazione separata ad aliquota media (mai sotto il 23%, spesso 25-30%), la prestazione del fondo un’aliquota del 15% che scende dello 0,30% per ogni anno di partecipazione oltre il 15°, fino al 9%.
• Nei fondi negoziali di categoria chi versa il proprio contributo ha diritto anche al contributo del datore di lavoro (misura fissata dal CCNL): è denaro che chi tiene il TFR in azienda non riceve.
• Chi non sceglie entro 6 mesi dall’assunzione vede il TFR maturando trasferito al fondo negoziale di categoria per silenzio-assenso (art. 8, co. 7, D.Lgs. 252/2005): la scelta di destinarlo al fondo è irreversibile, quella di tenerlo in azienda si può cambiare in ogni momento.

Come cresce il TFR in azienda

Il meccanismo civilistico è quello dell’art. 2120 c.c.: ogni anno si accantona una quota pari alla retribuzione utile divisa per 13,5, e il montante già accumulato si rivaluta al 31 dicembre con un tasso composto dall’1,5% fisso più il 75% dell’aumento dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati rispetto a dicembre dell’anno precedente (il calcolo completo è nella guida su come si calcola il TFR). Sulla sola rivalutazione il datore di lavoro applica un’imposta sostitutiva del 17% (art. 11, co. 3 e 4, D.Lgs. 47/2000), versata con acconto entro il 16 dicembre e saldo entro il 16 febbraio successivo.

Il profilo di rendimento è quindi certo e agganciato all’inflazione, ma solo in parte: con il 75% dell’indice, quando i prezzi corrono il TFR perde potere d’acquisto (con inflazione all’8%, come nel 2022, la rivalutazione lorda si ferma a 1,5 + 6 = 7,5%); con inflazione a zero garantisce comunque l’1,5%.

Come cresce nel fondo pensione

Nel fondo pensione il TFR conferito viene investito nel comparto scelto (garantito, obbligazionario, bilanciato, azionario) e rende in base ai mercati: nessun rendimento è promesso, salvo che nei comparti garantiti, che in cambio della protezione offrono rendimenti attesi modesti. Sul risultato netto maturato ogni anno il fondo paga un’imposta sostitutiva del 20% (art. 17, co. 1, D.Lgs. 252/2005, aliquota così elevata dalla L. 190/2014), con un trattamento di favore per la parte investita in titoli di Stato ed equiparati: la relativa base imponibile è ridotta al 62,5%, il che equivale a un prelievo del 12,5%.

A questo si aggiungono due elementi che il TFR in azienda non ha. Il primo è il contributo del datore di lavoro: nei fondi negoziali istituiti dai CCNL, il lavoratore che versa il proprio contributo minimo ha diritto anche a quello aziendale, nella misura fissata dal contratto collettivo — una maggiorazione della retribuzione che si perde restando fuori dal fondo. Il secondo è la deducibilità dei contributi propri e del datore fino a 5.164,57 euro l’anno (il TFR conferito non si deduce, ma non è mai stato tassato in busta paga).

La tassazione all’uscita: qui si decide il confronto

Alla cessazione del rapporto, il TFR rimasto in azienda sconta la tassazione separata dell’art. 19 TUIR: si applica un’aliquota media calcolata dividendo il montante (al netto delle rivalutazioni già tassate al 17%) per gli anni di durata del rapporto e moltiplicando per 12; su questo «reddito di riferimento» si calcola l’IRPEF con le aliquote dell’anno di cessazione e se ne ricava l’aliquota media. L’Agenzia delle Entrate riliquida poi l’imposta con l’aliquota media dei cinque anni precedenti quello di maturazione del diritto. Con i tre scaglioni IRPEF vigenti (23% fino a 28.000 euro, 35% fino a 50.000, 43% oltre) l’aliquota effettiva non scende mai sotto il 23% e per retribuzioni medio-alte si colloca facilmente tra il 26% e il 35%.

La prestazione del fondo pensione, per la parte imponibile (contributi dedotti e TFR conferito: i rendimenti già tassati anno per anno e i contributi non dedotti sono esclusi), sconta invece una ritenuta a titolo d’imposta del 15%, ridotta di 0,30 punti per ogni anno di partecipazione oltre il quindicesimo, fino al minimo del 9% che si raggiunge con 35 anni di iscrizione. Chi resta iscritto 30 anni paga il 10,5%; chi si iscrive presto e va in pensione dopo 35 anni o più paga il 9%. È un divario strutturale: a parità di montante, il fisco prende dal TFR in azienda più del doppio.

	TFR in azienda	TFR al fondo pensione
Crescita annua	1,5% + 75% inflazione FOI (certa)	Rendimento del comparto (non garantito)
Tassa sulla crescita	Sostitutiva 17% sulla rivalutazione	Sostitutiva 20% sul risultato netto (12,5% effettivo sui titoli di Stato)
Tassa all’uscita	Aliquota media IRPEF (min. 23%, riliquidata sui 5 anni precedenti)	15% → 9% (-0,30% per ogni anno oltre il 15°)
Contributo del datore	No	Sì, nei fondi negoziali (misura da CCNL), se il lavoratore contribuisce
Disponibilità	Liquidato a fine rapporto; anticipo fino al 70%	Alla pensione; anticipazioni 75%/75%/30% e riscatti nei casi di legge
Ripensamento	Si può conferire al fondo in ogni momento	Scelta irreversibile

Quando conviene l’uno o l’altro

Sul piano fiscale il fondo pensione parte avvantaggiato in quasi ogni scenario: aliquota finale più bassa, contributo del datore, deduzione dei versamenti aggiuntivi. Il TFR in azienda conserva però punti di forza reali: rendimento certo e legato all’inflazione (nessun rischio di mercato), liquidazione integrale subito alla cessazione del rapporto invece che alla pensione, nessun costo di gestione. Il rischio di insolvenza del datore, spesso citato, è attenuato dal Fondo di garanzia INPS, che interviene sul TFR non pagato nelle procedure concorsuali.

La scelta razionale dipende dall’orizzonte: chi ha davanti molti anni di lavoro massimizza sia lo sconto d’aliquota (verso il 9%) sia il contributo datoriale; chi è vicino alla pensione o prevede di dover disporre presto dell’intera somma trae dal conferimento un beneficio più contenuto. Attenzione infine al silenzio-assenso: chi non esprime alcuna scelta entro 6 mesi dall’assunzione trova il proprio TFR maturando conferito automaticamente alla forma pensionistica collettiva di riferimento, e da lì non si torna indietro.

Domande frequenti

Posso spostare al fondo pensione anche il TFR già maturato in azienda?

Il conferimento tacito o esplicito riguarda il TFR maturando, cioè le quote future. Il pregresso resta in azienda e segue le sue regole; il trasferimento del maturato è possibile solo se il datore di lavoro acconsente, con accordo.

Se ho scelto di tenere il TFR in azienda posso cambiare idea?

Sì, in qualsiasi momento: la scelta per l’azienda è sempre revocabile a favore del fondo. È il conferimento al fondo a essere irreversibile.

Il TFR conferito al fondo si deduce dai 5.164,57 euro?

No: il TFR conferito non è un contributo dedotto (non è mai transitato dal reddito imponibile) e non consuma il plafond di deducibilità, che riguarda solo i contributi del lavoratore e del datore.

Con quale aliquota è tassato il TFR se non ho avuto redditi negli ultimi anni?

Se in uno o più dei cinque anni presi a riferimento non c’è reddito imponibile, l’aliquota media si calcola sugli anni con reddito; se nessuno dei cinque anni ha reddito imponibile, si applica l’aliquota del primo scaglione, il 23% (art. 19, co. 1-bis, TUIR).

Nel fondo pensione i miei soldi sono bloccati fino alla pensione?

In linea di principio sì, ma la legge prevede anticipazioni (fino al 75% per spese sanitarie, 75% per la prima casa, 30% per altre esigenze), riscatti per inoccupazione, invalidità e altre cause, e la rendita integrativa temporanea anticipata (RITA) per chi è vicino alla pensione.

Da leggere insieme

• Come si calcola il TFR: formula, rivalutazione e anticipazione
• Tassazione del TFR: come funziona
• Deduzione della previdenza complementare: limiti e regole

In sintesi

• Cedere l’usufrutto non è come vendere casa: il corrispettivo incassato da chi concede in usufrutto un immobile non genera una plusvalenza da redditi diversi lett. b), ma un reddito diverso a sé, tassato sulla differenza tra quanto incassato e le spese specificamente inerenti, senza il limite dei 5 anni.
• Vendere la nuda proprietà segue regole proprie: se nuda proprietà e usufrutto sono stati acquisiti in momenti diversi (ad esempio per successivo riacquisto dell’usufrutto), la plusvalenza sulla vendita della piena proprietà va calcolata separatamente per i due diritti.
• Il valore fiscale dell’usufrutto si calcola moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso legale d’interesse e poi per un coefficiente che dipende dall’età del beneficiario: più è giovane, più alto è il valore dell’usufrutto.
• Un tasso “congelato” al 2,5%: dal 2025 il prospetto dei coefficienti per il calcolo di usufrutto e nuda proprietà continua a basarsi su un tasso di riferimento del 2,5%, anche se il tasso legale ordinario è sceso (2% nel 2025, 1,60% nel 2026): il valore fiscale dell’usufrutto, quindi, non segue automaticamente la discesa del tasso legale.
• Consolidamento alla morte dell’usufruttuario: quando l’usufrutto si estingue e la nuda proprietà torna piena proprietà, non è dovuta alcuna ulteriore imposta di successione, perché il valore era già stato tassato al momento della costituzione del diritto.

Chi possiede o riceve la titolarità di un immobile diviso tra usufrutto e nuda proprietà trova già altrove le risposte più cercate: chi dichiara l’immobile nel 730 (solo l’usufruttuario) e chi paga l’IMU (sempre l’usufruttuario), oltre a un confronto generale tra i due diritti. Restano fuori da quei pezzi due operazioni meno frequenti ma tutt’altro che rare nella pianificazione familiare: cosa succede fiscalmente quando l’usufrutto viene ceduto a titolo oneroso (non semplicemente dichiarato) e quando è la nuda proprietà a essere venduta.

Cedere l’usufrutto: reddito diverso, non plusvalenza

Quando l’usufruttuario di un immobile cede a titolo oneroso il proprio diritto — ad esempio per ottenere liquidità mantenendo la nuda proprietà a favore di un figlio, o quando un investitore acquista un usufrutto a tempo determinato — il corrispettivo incassato non segue le regole della plusvalenza da cessione immobiliare (quella con il limite dei 5 anni e le eccezioni per eredità e abitazione principale). Si tratta invece di un reddito diverso a sé stante, previsto dall’art. 67, comma 1, lettera h) del TUIR insieme alla sublocazione di immobili.

La base imponibile, secondo l’art. 71, comma 2, del TUIR, è la differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti alla produzione di quel reddito (ad esempio i costi notarili sostenuti per la costituzione dell’usufrutto stesso, se documentabili come inerenti). Non c’è quindi un confronto con il “prezzo di acquisto” del diritto come nella plusvalenza classica, e non esiste un termine di 5 anni oltre il quale l’operazione diventa esente: la cessione onerosa dell’usufrutto è imponibile a prescindere da quanto tempo l’usufrutto stesso sia stato posseduto.

Vendere la nuda proprietà: quando la plusvalenza si “spezza”

Il caso più semplice è quello di chi possiede solo la nuda proprietà fin dall’origine (ad esempio per acquisto diretto) e la rivende: qui si applicano le stesse regole generali della plusvalenza immobiliare, con il quinquennio calcolato dalla data di acquisto della nuda proprietà stessa.

Le cose si complicano quando nuda proprietà e usufrutto sono stati acquisiti in momenti diversi dalla stessa persona, che poi vende la piena proprietà consolidata. È il caso, ad esempio, di chi ha ricevuto la nuda proprietà in donazione anni fa e, più di recente, ha riacquistato a titolo oneroso anche l’usufrutto (magari dal donante che vuole liquidità). In questa situazione l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la vendita della piena proprietà non va trattata come cessione unitaria: nuda proprietà e usufrutto vanno valutati separatamente, con le rispettive date di acquisto e i rispettivi costi, per verificare se il quinquennio è decorso per l’uno, per l’altro, o per entrambi. Il risultato pratico è che la stessa vendita può generare una plusvalenza tassabile solo per una delle due quote, se l’altra ha già superato i 5 anni (o proviene da eredità, o l’immobile era abitazione principale).

Il valore fiscale dell’usufrutto: la formula e i coefficienti

Ogni volta che serve attribuire un valore fiscale all’usufrutto (per l’imposta di registro, di successione o di donazione), si applica lo stesso meccanismo in due passaggi:

1. si calcola la rendita annua, moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso legale d’interesse;
2. si moltiplica la rendita annua per il coefficiente corrispondente all’età del beneficiario, indicato nel prospetto allegato al D.P.R. 131/1986: più giovane è l’usufruttuario, più alto è il coefficiente (e quindi il valore dell’usufrutto), perché statisticamente durerà più a lungo.

Il punto meno intuitivo riguarda il tasso da usare. Dal 2024 il prospetto dei coefficienti è stato aggiornato sulla base di un tasso di riferimento del 2,5% annuo. Quando, dal 1° gennaio 2025, il tasso legale ordinario è sceso al 2% (e dal 2026 è sceso ulteriormente all’1,60%), un decreto ad hoc (D.M. 27 dicembre 2024) ha stabilito che il prospetto dei coefficienti per il calcolo di usufrutto, uso e abitazione continua comunque a basarsi sul 2,5%: il valore fiscale dell’usufrutto, quindi, non si è ridotto insieme al tasso legale ordinario. È un dettaglio che sfugge facilmente a chi confonde il tasso legale “generale” con quello, distinto, usato per le tabelle di usufrutto e rendite.

Per fare un esempio verificabile con il prospetto ufficiale: un usufrutto a vita su un immobile del valore di 350.000 euro, a favore di un beneficiario tra i 57 e i 60 anni, si calcola così: rendita annua 350.000 × 2,5% = 8.750 euro; valore dell’usufrutto 8.750 × 24 (coefficiente per quella fascia d’età) = 210.000 euro, pari al 60% del valore della piena proprietà; la nuda proprietà vale di conseguenza 140.000 euro (il 40% residuo). Il prospetto completo, con tutte le fasce d’età e i coefficienti corrispondenti, è pubblicato in allegato al D.P.R. 131/1986.

Operazione	Qualificazione fiscale	Come si tassa
Cessione (costituzione) dell’usufrutto a titolo oneroso	Reddito diverso art. 67, co. 1, lett. h) TUIR	Corrispettivo meno spese specifiche (art. 71, co. 2), IRPEF ordinaria, sempre imponibile
Vendita della nuda proprietà	Plusvalenza art. 67, lett. b) TUIR	Tassata solo entro 5 anni dall’acquisto (salvo esenzioni), con costo e corrispettivo riferiti alla sola nuda proprietà
Vendita della piena proprietà dopo il consolidamento	Plusvalenza art. 67, lett. b) TUIR	Se usufrutto e nuda proprietà acquisiti in tempi diversi, valutazione separata delle due componenti

Domande frequenti

Se vendo il mio usufrutto dopo 2 anni, pago comunque le tasse?

Sì: a differenza della plusvalenza da vendita di piena proprietà, la cessione onerosa dell’usufrutto è sempre imponibile come reddito diverso, senza il limite dei 5 anni.

Cosa succede fiscalmente quando l’usufrutto si estingue per morte dell’usufruttuario?

Il nudo proprietario diventa pieno proprietario per consolidamento, senza dover pagare un’ulteriore imposta di successione: il valore dell’usufrutto era già stato tassato al momento della sua costituzione (donazione o successione), quindi il consolidamento è gratuito ai fini fiscali.

Perché il valore dell’usufrutto non scende insieme al tasso legale?

Perché un decreto specifico ha “ancorato” il prospetto dei coefficienti a un tasso di riferimento del 2,5%, distinto dal tasso legale ordinario usato per altri scopi (mora, ravvedimento): la misura resta in vigore finché non intervengono nuovi decreti che la modifichino esplicitamente.

Se ho comprato la nuda proprietà e poi riacquisto l’usufrutto, i 5 anni ripartono da zero su tutto?

No: nuda proprietà e usufrutto restano due acquisti distinti, ciascuno con la propria data. Solo la quota corrispondente all’usufrutto riacquistato di recente sarà soggetta a un nuovo conteggio del quinquennio.

Da leggere insieme

• Usufrutto e nuda proprietà nel 730: chi dichiara l’immobile
• Usufrutto vs nuda proprietà: differenze e fiscalità
• Plusvalenza su immobile ricevuto in donazione: come si calcola nel 730

In sintesi

• Comprare casa possedendone già una agevolata: se al momento del nuovo acquisto sei ancora proprietario di una casa comprata in passato con le agevolazioni prima casa (o ricevuta per successione/donazione nello stesso Comune), puoi comunque avere lo sconto, ma devi vendere quella vecchia entro 2 anni dal nuovo atto (1 anno fino al 31 dicembre 2024).
• Non confondere i due termini: i 2 anni valgono solo per chi vende l’immobile preposseduto dopo il nuovo acquisto (comma 4-bis); il riacquisto per evitare la decadenza dopo aver venduto la prima casa entro 5 anni resta invece legato a 1 anno (comma 4), termine non toccato dalla riforma.
• “Altra casa” non sempre è un ostacolo: un alloggio nello stesso Comune non impedisce l’agevolazione se è oggettivamente inidoneo (troppo piccolo, in categoria diversa da A/1-A/9-A/11) rispetto alle esigenze abitative.
• La sanzione in caso di decadenza è il 30% delle imposte dovute in misura ordinaria, più gli interessi di mora; l’Ufficio ha 3 anni di tempo per accertare dichiarazioni false fin dall’origine.
• Puoi “arrenderti” prima che scatti la sanzione: chi capisce, entro il termine, di non riuscire a rispettare l’impegno preso (trasferire la residenza, rivendere) può presentare un’istanza preventiva e pagare solo la differenza d’imposta, senza il 30% di sovrattassa.

Le cause di decadenza più comuni — vendere la prima casa entro 5 anni senza riacquistare entro 1 anno, non trasferire la residenza entro 18 mesi, la comproprietà con il coniuge — sono già trattate in dettaglio nella guida alle pronunce della Cassazione sulla prima casa e nell’approfondimento su vendita entro 5 anni e riacquisto entro 1 anno. Questo pezzo si concentra su un meccanismo diverso e meno conosciuto: cosa succede quando possiedi già una casa (magari ereditata o ricevuta in dono) mentre ne stai comprando una nuova con l’agevolazione, e sulle condizioni “di contorno” che possono far scattare — o evitare — la decadenza.

Le tre condizioni della Nota II-bis, in breve

Per ottenere l’aliquota agevolata (imposta di registro al 2% o IVA al 4%), l’acquirente deve dichiarare nell’atto notarile di: risiedere nel Comune dell’immobile o impegnarsi a trasferirvi la residenza entro 18 mesi; non essere titolare, da solo o con il coniuge, di diritti reali su un’altra casa nello stesso Comune; non essere titolare, nemmeno per quote e neppure altrove in Italia, di un’altra casa acquistata in passato con le stesse agevolazioni prima casa. Sono tre condizioni distinte, e ciascuna ha le proprie eccezioni.

Il possesso di un’altra casa: quando non è un ostacolo

La condizione sul possesso di un’altra abitazione nello stesso Comune non è assoluta. Se quella casa è oggettivamente inidonea a soddisfare le esigenze abitative del contribuente e della famiglia — perché troppo piccola, priva dei requisiti tecnici per l’uso abitativo, o non classificata nelle categorie catastali A/1-A/9 e A/11 — l’agevolazione resta comunque disponibile. La Cassazione ha riconosciuto l’inidoneità anche per un alloggio di appena 22,69 metri quadri, ritenuto insufficiente per un nucleo familiare. L’inidoneità va però provata da chi la invoca, con documentazione oggettiva (planimetrie, categoria catastale, eventuale inagibilità certificata dal Comune).

Un’altra situazione frequente riguarda chi possiede già, nello stesso Comune, un immobile ricevuto per successione o donazione con le agevolazioni prima casa e vuole acquistarne uno nuovo a titolo oneroso. In questo caso può comunque ottenere lo sconto sul nuovo acquisto, impegnandosi ad alienare l’immobile preposseduto entro un termine preciso — ed è qui che entra in gioco la riforma del 2025.

Il doppio termine dopo la Legge di Bilancio 2025: 1 anno o 2 anni?

La legge distingue due situazioni che vengono spesso confuse tra loro:

Situazione	Termine fino al 2024	Termine dal 2025
Possiedo già una casa (anche agevolata) e ne compro una nuova agevolata, impegnandomi a vendere la vecchia	1 anno dal nuovo acquisto	2 anni dal nuovo acquisto (comma 4-bis, L. 207/2024)
Vendo la prima casa entro 5 anni e devo riacquistarne un’altra per evitare la decadenza	1 anno dalla vendita	Resta 1 anno dalla vendita (comma 4, non modificato)

La Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, L. 207/2024) ha allungato solo il primo termine, quello del comma 4-bis della Nota II-bis: chi compra una nuova prima casa possedendone già una (agevolata o ricevuta per successione/donazione nello stesso Comune) ha ora 2 anni di tempo, anziché 1, per vendere quella vecchia senza perdere lo sconto sul nuovo acquisto. Il termine di 1 anno per il riacquisto dopo la vendita infraquinquennale (comma 4) — quello a cui è legato anche il credito d’imposta per il riacquisto — non è stato invece toccato dalla riforma: l’Amministrazione finanziaria ha escluso un’estensione simmetrica, perché le norme agevolative si interpretano in modo restrittivo. Il ravvedimento e il credito d’imposta restano quindi ancorati ai 12 mesi, mentre solo l’obbligo di alienazione dell’immobile preposseduto beneficia dei 2 anni.

Coniugi, sanzioni e la possibilità di “tirarsi indietro”

Nei coniugi in comunione legale dei beni, se solo uno dei due possiede i requisiti per l’agevolazione (ad esempio perché l’altro ha già comprato una casa agevolata prima del matrimonio), lo sconto si applica solo al 50% del valore dell’immobile: la parte di pertinenza del coniuge privo dei requisiti sconta le imposte ordinarie. La verifica dei requisiti va fatta per ciascun acquirente separatamente, anche quando l’atto è firmato da uno solo dei coniugi.

Quando la decadenza si verifica — per qualunque causa — il recupero fiscale prevede la differenza d’imposta tra aliquota ordinaria e agevolata, aumentata di una sovrattassa del 30%, più gli interessi di mora dalla data dell’atto. L’Ufficio ha un termine di accertamento di 3 anni, che decorre dalla registrazione dell’atto per le dichiarazioni false fin dall’origine, oppure dalla scadenza del termine (ad esempio i 18 mesi per la residenza) per gli impegni non rispettati successivamente.

C’è però una via per limitare il danno: se il contribuente si accorge, prima della scadenza del termine (18 mesi per la residenza, o il termine per il riacquisto/alienazione), di non poter rispettare l’impegno preso, può presentare un’istanza spontanea all’Ufficio, revocare la dichiarazione e chiedere la riliquidazione dell’imposta. In questo caso si paga solo la differenza d’imposta e gli interessi, senza la sanzione del 30%. Diverso è il caso di chi ha già ottenuto e goduto stabilmente dell’agevolazione: secondo la Cassazione, a quel punto non è più possibile rinunciarvi volontariamente, perché la scelta iniziale è irrevocabile.

Un’ultima situazione poco nota: chi vende, entro il quinquennio, non l’intera prima casa ma solo la nuda proprietà (riservandosi l’usufrutto), decade dall’agevolazione solo in modo parziale, in proporzione al valore del diritto ceduto, calcolato con i coefficienti tabellari dell’usufrutto. È l’opposto della cessione del solo usufrutto, che la Cassazione ha escluso dalla decadenza: qui, invece, qualcosa si perde comunque.

Domande frequenti

Ho comprato una nuova prima casa possedendone già una agevolata: quanto tempo ho per vendere quella vecchia?

Due anni dalla data del nuovo atto, se l’acquisto è avvenuto dal 1° gennaio 2025 in poi. Per gli atti stipulati fino al 31 dicembre 2024 il termine restava di un anno.

Questo termine di 2 anni vale anche se prima vendo e poi ricompro?

No: se invece vendi la prima casa entro 5 anni dall’acquisto e vuoi evitare la decadenza riacquistandone un’altra, il termine resta di 1 anno dalla vendita. È un meccanismo diverso, non toccato dalla riforma 2025.

Posso rinunciare all’agevolazione prima casa dopo averla ottenuta?

Di regola no, secondo la Cassazione: una volta ottenuto e goduto il beneficio, la scelta è irrevocabile. È diverso il caso in cui, entro il termine ancora pendente (ad esempio i 18 mesi per la residenza), comunichi all’Ufficio di non poter rispettare l’impegno preso: in quel caso puoi chiedere la riliquidazione senza sanzione.

Cosa rischio se scade il termine senza che io abbia venduto l’immobile preposseduto?

La decadenza dall’agevolazione sul nuovo acquisto: recupero dell’imposta in misura ordinaria, sovrattassa del 30% e interessi di mora dalla data dell’atto.

Da leggere insieme

• Agevolazione prima casa: cosa ha deciso la Cassazione
• Ho venduto la prima casa entro 5 anni: perdo l’agevolazione se non ricompro entro un anno?
• Credito d’imposta prima casa: come funziona nel 730/2026

In sintesi

• Sopraelevare la prima casa costa caro: le nuove unità costruite dopo un permesso di sopraelevazione sull’abitazione principale generano plusvalenza tassabile anche se l’immobile originario era esente, perché si tratta di una nuova costruzione.
• Frazionare è diverso da sopraelevare: vendere gli appartamenti nati dal semplice frazionamento della prima casa resta esente, salvo che l’intervento configuri “edilizia pesante” assimilabile a nuova costruzione.
• L’usucapione non è un acquisto a titolo oneroso: chi vende un fabbricato ottenuto per usucapione non realizza mai plusvalenza tassabile; per i terreni edificabili, invece, la plusvalenza scatta comunque.
• Vendita a rate con riserva di proprietà: i cinque anni si contano dal pagamento dell’ultima rata, non dalla firma del contratto, perché solo allora si trasferisce la proprietà.
• Diritto di superficie sempre tassato dal 2024: costituire un diritto di superficie genera plusvalenza a prescindere dal quinquennio e anche su immobili ricevuti in eredità, novità rispetto alla disciplina precedente.

Le regole di base sulla plusvalenza da vendita immobiliare — tassazione entro 5 anni, esclusione per eredità, abitazione principale e le regole specifiche per gli immobili ricevuti in donazione, i terreni edificabili e gli immobili oggetto di superbonus — sono già affrontate in dettaglio altrove. Qui ci si concentra sui casi limite che le istruzioni del 730 non trattano e che nascono da situazioni concrete meno comuni ma tutt’altro che rare: sopraelevazioni, frazionamenti, usucapioni, vendite a rate, diritti reali minori.

Sopraelevazione sì, frazionamento no: la differenza che conta

L’esenzione per abitazione principale copre la vendita dell’immobile così come acquistato o costruito. Se invece il proprietario ottiene un permesso di sopraelevazione e costruisce nuove unità sopra la propria abitazione principale, la successiva cessione di quelle unità genera plusvalenza tassabile: si tratta, ai fini fiscali, di una nuova costruzione, distinta dall’immobile che godeva dell’esenzione. Il contribuente può comunque optare per l’imposta sostitutiva del 26% applicata dal notaio in sede di atto, evitando di dichiarare la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi.

Il discorso cambia se, anziché sopraelevare, il proprietario si limita a frazionare l’abitazione principale in più unità distinte e a venderle separatamente: in questo caso, secondo l’orientamento del Consiglio Nazionale del Notariato, la vendita resta esente se l’immobile originario era abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso, perché non c’è una nuova costruzione ma solo una diversa articolazione catastale dello stesso bene. L’eccezione riguarda il frazionamento che costituisce solo una fase di un intervento edilizio “pesante” (demolizione e ricostruzione, ampliamenti sostanziali): in quel caso la cessione è assimilata a una nuova costruzione e torna tassabile.

Usucapione, patto di riservato dominio e diritto di superficie

Chi diventa proprietario di un fabbricato per usucapione (possesso ininterrotto per vent’anni, art. 1158 c.c.) non ha “acquistato o costruito” l’immobile nel senso richiesto dalla norma sulle plusvalenze: la successiva vendita, quindi, non genera mai plusvalenza tassabile, indipendentemente da quanto tempo sia trascorso. La regola si ribalta per i terreni edificabili: qui la plusvalenza è sempre tassata, anche se il terreno è stato usucapito, perché per i terreni edificabili non conta il possesso ma solo la qualificazione urbanistica al momento della vendita.

Nelle compravendite con patto di riservato dominio (art. 1523 c.c.), tipiche di alcune vendite rateali, l’acquirente diventa proprietario solo al pagamento dell’ultima rata: è da quel momento, e non dalla data dell’atto, che decorrono i cinque anni rilevanti per la plusvalenza di una successiva rivendita.

Una novità strutturale riguarda il diritto di superficie: dal 1° gennaio 2024 la sua costituzione (ad esempio per la realizzazione di un impianto fotovoltaico o di un parcheggio su un terreno di proprietà) genera sempre plusvalenza imponibile, a prescindere dal quinquennio di possesso e anche se il terreno o l’immobile sottostante era stato ricevuto per successione. In precedenza, la costituzione del diritto di superficie su un immobile ereditato non generava alcuna plusvalenza: la modifica normativa ha chiuso questo spazio di esenzione.

Situazione	Plusvalenza tassabile?	Nota
Vendita di unità da sopraelevazione dell’abitazione principale	Sì	Nuova costruzione, non copre l’esenzione dell’immobile originario
Vendita di unità da frazionamento dell’abitazione principale	No	Salvo che il frazionamento sia parte di edilizia “pesante”
Vendita di fabbricato acquisito per usucapione	No	Manca l’acquisto a titolo oneroso richiesto dalla norma
Vendita di terreno edificabile acquisito per usucapione	Sì	Sempre tassata, come tutti i terreni edificabili
Costituzione di diritto di superficie	Sì (dal 2024)	Anche su immobili ricevuti per successione
Cessione di piena proprietà dopo riunione usufrutto/nuda proprietà	Dipende	Si valutano separatamente i due diritti (date e prezzi distinti)

Riunificazione di usufrutto e nuda proprietà, ed esproprio

Un caso pratico ricorrente nelle famiglie: un genitore dona la nuda proprietà di un immobile a un figlio riservandosi l’usufrutto; anni dopo, il figlio nudo proprietario “riacquista” a titolo oneroso anche l’usufrutto (ad esempio dal genitore che vuole liquidità) e diventa pieno proprietario; infine vende l’immobile. In questo scenario la plusvalenza non si calcola come se si trattasse di un’unica proprietà: nuda proprietà e usufrutto vanno valutati separatamente, ciascuno con la propria data di acquisto e il proprio prezzo, perché sono due diritti acquisiti in momenti diversi. Il quinquennio, quindi, può essere già decorso per la nuda proprietà ma ancora aperto per l’usufrutto riacquistato di recente (o viceversa).

Le indennità di esproprio seguono una logica a parte: sono tassate (con una ritenuta del 20% operata dall’ente erogante) le somme percepite per esproprio di terreni situati in zone urbanistiche omogenee destinate a opere pubbliche o infrastrutture, oppure a edilizia residenziale pubblica; non conta la data del decreto di esproprio ma quella in cui la somma viene effettivamente percepita. L’esproprio di un fabbricato, invece, non genera mai plusvalenza tassabile, e le indennità per semplice servitù (che non trasferisce la proprietà) restano fuori campo.

Domande frequenti

Se sopraelevo casa mia, perdo l’esenzione anche sull’appartamento originario?

No: l’esenzione per abitazione principale resta valida per l’immobile originario. A essere tassata è solo la cessione delle nuove unità nate dalla sopraelevazione, considerate una costruzione autonoma e distinta.

Come faccio a sapere se il mio frazionamento è “edilizia pesante”?

Non esiste una soglia numerica fissa: la distinzione dipende dalla natura oggettiva dei lavori. Un semplice frazionamento catastale senza interventi strutturali rilevanti resta assimilato all’immobile originario; demolizioni, ricostruzioni o ampliamenti sostanziali fanno scattare la qualifica di nuova costruzione.

Se ho usucapito un terreno agricolo poi diventato edificabile, pago la plusvalenza?

Sì: per i terreni edificabili la plusvalenza è sempre tassata al momento della vendita, indipendentemente dal titolo di acquisto (anche l’usucapione) e da quanto tempo sono posseduti. Conta solo la qualificazione urbanistica al momento della cessione.

Costituire un diritto di superficie sul terreno di famiglia ereditato è tassato?

Sì, dal 1° gennaio 2024: prima la costituzione di superficie su un immobile ricevuto per successione era esente, ora genera sempre plusvalenza imponibile, a prescindere dal tempo trascorso dall’eredità.

Da leggere insieme

• Plusvalenze da vendita immobili nel 730: quando si pagano le tasse
• Plusvalenza sugli immobili superbonus venduti entro 10 anni
• Plusvalenza vendita terreni edificabili: tassazione nel 730

In sintesi

• Dal 1° gennaio 2025 le piccole imprese individuali di uno Stato UE possono applicare, in un altro Stato membro, l’esenzione IVA locale senza doversi identificare ai fini IVA in quel Paese (D.Lgs. 180/2024, in attuazione della direttiva UE 2020/285).
• Servono due soglie insieme: il volume d’affari complessivo nell’Unione europea non deve superare 100.000 euro, e quello realizzato nello Stato in cui si chiede la franchigia non deve superare la soglia locale (per l’Italia: 85.000 euro, la stessa del regime forfettario).
• Chi aderisce non applica la rivalsa IVA e non detrae l’imposta sugli acquisti relativi allo Stato di esenzione: si comporta, in quel Paese, come un piccolo contribuente esente.
• L’adesione richiede una comunicazione preventiva al proprio Stato di stabilimento e l’attribuzione di un numero identificativo con suffisso EX, senza bisogno di una partita IVA locale nello Stato di esenzione.
• E’ un regime diverso da OSS: OSS serve per applicare l’IVA del Paese del cliente sopra soglia; la franchigia transfrontaliera serve per non applicare affatto IVA, restando sotto soglia, in un altro Stato UE.

Cos’e’ e a chi serve

Fino al 2024 l’esenzione da piccola impresa (in Italia, il regime forfettario) valeva solo nel proprio Paese: un artigiano o un professionista italiano che lavorava anche in un altro Stato UE, superando le soglie locali di quel Paese, doveva aprirvi una posizione IVA. Il nuovo Titolo V-ter del DPR 633/1972 (artt. 70-terdecies e seguenti), introdotto dal D.Lgs. 180/2024 con effetto dall’1° gennaio 2025, cambia le cose: un soggetto passivo persona fisica stabilito in uno Stato UE puo’ chiedere di applicare, in un altro Stato membro che ha adottato il regime, la stessa esenzione riservata alle piccole imprese locali, senza dover aprire una partita IVA in quel Paese.

E’ pensato per artigiani, professionisti e piccoli commercianti che lavorano in modo occasionale o continuativo oltre confine, restando pero’ sotto le soglie di piccola impresa sia nel proprio Stato sia in quello estero.

Le due soglie da rispettare

Per applicare la franchigia in Italia, un soggetto stabilito in un altro Stato UE deve rispettare congiuntamente:

• un volume d’affari annuo nell’Unione europea non superiore a 100.000 euro nell’anno precedente (e non superato neppure nel periodo dell’anno in corso precedente la comunicazione);
• un volume d’affari nel territorio italiano non superiore a 85.000 euro (la soglia del regime forfettario, art. 1 co. 54, L. 190/2014) nell’anno precedente o in quello in corso.

Specularmente, un soggetto italiano che vuole applicare la franchigia in un altro Stato UE deve restare sotto i 100.000 euro complessivi nell’Unione europea e sotto la soglia locale prevista da quello specifico Stato di esenzione (che ogni Paese fissa autonomamente, anche differenziata per settore di attivita’).

Nel calcolo del volume d’affari non entrano le cessioni di beni d’investimento materiali o immateriali, ne’ la maggior parte delle operazioni esenti dell’art. 10 (con alcune eccezioni, come quelle sui servizi finanziari e assicurativi se non accessorie).

Non possono avvalersi del regime, tra gli altri: chi cede prevalentemente immobili o mezzi di trasporto nuovi nello Stato di esenzione, chi controlla societa’ che svolgono la stessa attivita’, chi ha sostenuto nell’anno precedente oltre 20.000 euro di spese per personale dipendente o collaboratori, chi lavora soprattutto con un ex datore di lavoro (salvo il praticantato), e chi ha percepito nell’anno precedente redditi da lavoro dipendente per oltre 30.000 euro.

Come si aderisce: comunicazione e suffisso EX

L’adesione non passa per una partita IVA locale: il soggetto comunica preventivamente al proprio Stato di stabilimento (per un italiano che vuole la franchigia altrove, all’Agenzia delle Entrate) l’intenzione di avvalersi del regime nello Stato o negli Stati di esenzione prescelti, indicando dati identificativi, volume d’affari degli ultimi due anni per ciascuno Stato e le informazioni richieste dal provvedimento attuativo. Lo Stato di stabilimento attribuisce un numero di identificazione con suffisso “EX”, che vale esclusivamente per l’applicazione della franchigia nello Stato o negli Stati di esenzione indicati: entro 35 giorni lavorativi dalla comunicazione (salvo richieste di verifica dello Stato estero). Il regime si applica dal momento in cui arriva la comunicazione di attribuzione del suffisso EX, non dalla data della richiesta.

Cosa cambia in pratica: niente rivalsa, niente detrazione

Chi opera in franchigia nello Stato di esenzione non esercita la rivalsa dell’IVA sulle operazioni attive e non detrae l’imposta sugli acquisti relativi a quello Stato: si comporta, li’, come un contribuente esente. Resta esonerato da quasi tutti gli adempimenti IVA locali, salvo l’obbligo di certificazione dei corrispettivi e la conservazione dei relativi documenti; la fattura, se prevista, puo’ essere emessa in forma semplificata anche oltre gli ordinari limiti di importo.

In cambio di questa semplificazione, il soggetto in franchigia deve inviare al proprio Stato di stabilimento, entro l’ultimo giorno del mese successivo a ogni trimestre solare, una comunicazione con il valore delle operazioni effettuate in ciascuno Stato UE (anche “zero” se non ne ha effettuate). Se durante l’anno si supera la soglia di 100.000 euro UE, va comunicato entro 15 giorni lavorativi dal superamento.

Quando si esce dal regime

Il regime cessa in diversi casi: su richiesta volontaria (con effetto dal trimestre solare successivo alla comunicazione), per il venir meno delle condizioni di ammissione (con effetto dall’anno successivo), oppure per il superamento della soglia di 100.000 euro nell’Unione europea, che fa cessare la franchigia in tutti gli Stati di esenzione a partire dal momento stesso del superamento: da quella data l’imposta e’ dovuta secondo le regole ordinarie e il soggetto deve identificarsi ai fini IVA nello Stato interessato.

	Franchigia transfrontaliera	OSS	Regime forfettario italiano
Cosa fa	Applica l’esenzione locale in un altro Stato UE	Applica l’IVA del Paese del cliente	Applica l’imposta sostitutiva in Italia
Serve partita IVA locale?	No, basta il suffisso EX	No, un’unica registrazione OSS	Si’, italiana
Soglia di riferimento	100.000 € UE + soglia locale	10.000 € vendite B2C intra-UE	85.000 € Italia
Chi puo’ usarlo	Persone fisiche sotto soglia	Chi vende sopra soglia a privati UE	Persone fisiche sotto soglia in Italia

Da leggere insieme

• Regime OSS: l’IVA dell’e-commerce verso la UE
• Forfettario e freelance con clienti esteri: come fatturare (UE, USA, reverse charge)
• Aprire la partita IVA nel 2026: guida completa (forfettario e ordinario)

In sintesi

• La dichiarazione IMU va presentata al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è iniziato il possesso o si è verificata la variazione, ma non in tutti i casi: serve solo se il Comune non può ricavare l’informazione dalle banche dati catastali.
• Tra i casi meno noti che la richiedono: il leasing immobiliare, il terreno agricolo diventato area edificabile, l’immobile assegnato a socio di cooperativa edilizia, i terreni condotti da coltivatori diretti e IAP.
• L’omessa dichiarazione IMU è sanzionata dal 100% al 200% del tributo dovuto (minimo 51 euro); la dichiarazione infedele dal 50% al 100% della maggiore imposta; la mancata, incompleta o infedele risposta ai questionari del Comune con una sanzione fissa da 100 a 500 euro (art. 1, co. 775, L. 160/2019).
• Queste percentuali sono rimaste invariate dopo il D.Lgs. 87/2024, che ha modificato solo le sanzioni sui versamenti (dal 30% al 25%), non quelle sulla dichiarazione.
• Il ravvedimento riduce le sanzioni fino a un ottavo del minimo: per la dichiarazione infedele si può scendere fino al 6,25%.
• Gli enti non commerciali (ENC) devono presentare la dichiarazione IMU ogni anno, non solo in caso di variazioni, con un criterio proporzionale legato all’uso commerciale o non commerciale dell’immobile.

Quando serve davvero la dichiarazione: i casi meno noti

La regola di fondo resta semplice: la dichiarazione IMU non è un adempimento annuale automatico, ma va presentata solo quando il Comune non è in grado di ricostruire da solo la situazione rilevante ai fini dell’imposta attraverso le banche dati catastali. I casi più noti — comodato tra parenti in linea retta, immobile inagibile, vincolo storico-artistico, canone concordato, immobile merce — sono già ben conosciuti. Meno noti, ma altrettanto obbligatori, sono altri casi che compaiono nella disciplina della dichiarazione:

• l’immobile oggetto di locazione finanziaria (leasing): la variazione della soggettività passiva dal concedente all’utilizzatore, o viceversa, non risulta dal catasto e va dichiarata;
• il terreno agricolo divenuto area edificabile (o viceversa) per effetto di una nuova pianificazione urbanistica: il Comune, pur avendo adottato il piano, non collega automaticamente questo dato alla posizione IMU del singolo contribuente;
• l’immobile assegnato al socio di una cooperativa edilizia, che comporta un cambio di soggettività passiva;
• i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e IAP, per far valere le riduzioni o la finzione di non edificabilità;
• gli immobili che hanno acquisito o perso il diritto a un’esenzione durante l’anno di riferimento (ad esempio l’esenzione per occupazione abusiva, o quella per i beni merce).

In tutti questi casi la dichiarazione va consegnata (anche telematicamente) al Comune dove si trova l’immobile, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui la variazione si è verificata.

Le sanzioni: percentuali diverse da quelle dei tributi erariali

Un punto che genera spesso confusione: le sanzioni per la dichiarazione IMU non seguono le stesse percentuali della dichiarazione dei redditi. La disciplina specifica dell’art. 1, co. 775, L. 160/2019 (che per la nuova IMU riprende il vecchio art. 14 del D.Lgs. 504/1992) prevede misure proprie:

Violazione	Sanzione
Omessa presentazione della dichiarazione	Dal 100% al 200% del tributo dovuto, minimo 51 euro
Dichiarazione infedele (dati incidenti sull’imposta)	Dal 50% al 100% della maggiore imposta dovuta
Mancata, incompleta o infedele risposta al questionario del Comune (entro 60 giorni)	Da 100 a 500 euro

Vale la pena chiarirlo esplicitamente: il D.Lgs. 87/2024, che dal 1° settembre 2024 ha ridotto dal 30% al 25% la sanzione per omesso o tardivo versamento IMU, non ha toccato queste percentuali sulla dichiarazione, che restano quelle fissate dalla disciplina ICI/IMU e sono rimaste invariate. Chi confonde le due sanzioni rischia di sottostimare di molto il rischio di un’omessa dichiarazione, che è punita molto più severamente dell’omesso versamento.

Un’agevolazione specifica dei tributi locali: le sanzioni per omessa o infedele dichiarazione si riducono a un terzo se, entro il termine per ricorrere alla giustizia tributaria, il contribuente presta adesione pagando il tributo dovuto (se ancora dovuto) e la sanzione ridotta.

Il ravvedimento sulla dichiarazione: quanto si risparmia

Come per l’omesso versamento, anche le sanzioni sulla dichiarazione IMU sono ravvedibili applicando le riduzioni generali dell’art. 13, D.Lgs. 472/1997 al minimo edittale. In pratica, presentando la dichiarazione tardiva o correggendo quella infedele spontaneamente:

• per la dichiarazione infedele, la sanzione minima del 50% si può ridurre fino a un ottavo, cioè al 6,25% della maggiore imposta, se il ravvedimento avviene con il versamento contestuale di imposta, sanzione ridotta e interessi legali;
• per l’omessa dichiarazione, il minimo del 100% si riduce a un decimo (10%) se la regolarizzazione avviene entro 90 giorni dal termine, oppure a un ottavo (12,5%) se avviene oltre i 90 giorni ma entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo.

Come per l’omesso versamento, il ravvedimento non si perfeziona senza il pagamento contestuale di tutte e tre le componenti: imposta ancora dovuta, sanzione ridotta e interessi legali calcolati giorno per giorno dalla scadenza.

Un caso a parte: la dichiarazione degli enti non commerciali

Gli enti non commerciali (ETS, enti religiosi, associazioni, fondazioni) che possiedono immobili utilizzati anche solo in parte per attività istituzionali non commerciali seguono una disciplina dichiarativa diversa e più rigida. A differenza dei contribuenti ordinari, che dichiarano solo in presenza di variazioni, gli ENC devono presentare la dichiarazione IMU ogni anno, indipendentemente dal fatto che siano intervenute modifiche rilevanti. La ragione sta nel meccanismo dell’esenzione parziale: per gli immobili a uso promiscuo (in parte commerciale, in parte istituzionale) l’imposta si calcola in proporzione, secondo un criterio che incrocia lo spazio dedicato alle diverse attività, il numero di soggetti coinvolti e il tempo di utilizzo di ciascuna destinazione. Senza la dichiarazione annuale, che attesta questa proporzione, l’ente rischia di perdere il benefico per l’intero periodo.

Da leggere insieme

• Ravvedimento IMU e TARI: sanzioni ridotte e calcoli
• Dichiarazione IMU: quando e come si presenta
• IMU sui beni merce delle imprese di costruzioni

In sintesi

• Le attività agricole connesse (art. 34-bis, es. agriturismo, enoturismo, noleggio di mezzi agricoli a terzi) scontano l’IVA con una detrazione forfettaria pari al 50% dell’imposta sulle vendite, senza calcolare gli acquisti uno per uno.
• Il regime connesse è diverso dal regime speciale ordinario dell’art. 34 (percentuali di compensazione sui prodotti in Tabella A/I): si applica solo a servizi resi con attrezzature agricole o a prodotti trasformati che non rientrano in Tabella A/I.
• Chi è in regime speciale può sempre optare per l’IVA ordinaria: l’opzione è vincolante per 3 anni e va comunicata nella dichiarazione presentata nell’anno successivo a quello di effetto.
• L’azienda agricola mista (vendita occasionale di beni non agricoli o di prodotti acquistati da terzi) applica l’IVA ordinaria solo su quelle operazioni, con detrazione limitata agli acquisti direttamente collegati, escluse spese generali e beni strumentali.
• Per le vendite al minuto nel proprio fondo il produttore agricolo non deve installare il registratore di cassa né certificare i corrispettivi con scontrino.

Attività connesse: la detrazione forfettaria al 50% dell’art. 34-bis

L’art. 2135 c.c., al terzo comma, considera connesse alle attività agricole — se esercitate dallo stesso imprenditore agricolo — due categorie di operazioni: la manipolazione, trasformazione, conservazione e valorizzazione di prodotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione del fondo o dall’allevamento, e la fornitura di beni o servizi realizzata utilizzando in via prevalente attrezzature o risorse normalmente impiegate nell’attività agricola. In questa seconda categoria rientrano la valorizzazione del territorio, l’ospitalità e la ricettività: agriturismo ed enoturismo, in particolare, sono espressamente ricompresi tra le attività connesse.

Per queste attività l’art. 34-bis prevede un meccanismo semplificato e diverso da quello del regime speciale ordinario: l’IVA dovuta si determina riducendo del 50% l’imposta applicata sui corrispettivi, a titolo di detrazione forfettaria dell’IVA sugli acquisti. In pratica, su un corrispettivo di agriturismo soggetto a IVA per 10.000 euro, l’imposta si dimezza indipendentemente dagli acquisti realmente sostenuti. Anche questo regime è facoltativo: si può optare per l’IVA ordinaria con le consuete modalità del comportamento concludente seguito da comunicazione nella dichiarazione annuale, con vincolo triennale.

Il regime del 34-bis non si applica automaticamente a ogni attività “vicina” all’agricoltura. La produzione di energia elettrica da biomasse dell’allevamento e la cessione di quote di emissione di gas non sono considerate attività connesse ai fini IVA, così come il turismo rurale svolto con attrezzature diverse da quelle agricole (ippoturismo): in questi casi si applica l’IVA nei modi ordinari, senza alcuna detrazione forfettaria. Inoltre la detrazione al 50% riguarda solo le prestazioni di servizi: se un’attività connessa sfocia nella cessione di beni non compresi in Tabella A/I, il 34-bis non è applicabile e va riliquidata l’IVA con le regole ordinarie.

Azienda agricola mista: quando l’IVA torna ordinaria

Un imprenditore agricolo in regime speciale può effettuare anche operazioni che esulano dall’attività agricola: la vendita occasionale di prodotti non compresi in Tabella A/I, oppure la semplice commercializzazione di beni acquistati da terzi senza alcuna trasformazione. In questi casi si configura un’azienda agricola mista: le operazioni non agricole scontano l’IVA nei modi ordinari, con la detrazione dell’IVA sugli acquisti direttamente collegati a quelle operazioni, esclusa però la detrazione su spese generali e beni strumentali. Le operazioni non agricole vanno annotate distintamente nel registro delle fatture ed evidenziate separatamente in dichiarazione; se l’attività non agricola non è occasionale ma stabile, scatta l’obbligo di separazione delle attività ai sensi dell’art. 36.

La distinzione tra attività connessa (34-bis) e commercializzazione di beni di terzi non è sempre intuitiva: la semplice vendita di prodotti acquistati da altri, anche se realizzata da un imprenditore agricolo, configura sempre un’azienda mista soggetta a IVA ordinaria — non basta essere un agricoltore per beneficiare dei regimi agevolati su qualunque vendita.

L’opzione per il regime ordinario

Il regime speciale dell’art. 34 (percentuali di compensazione) non è obbligatorio: l’agricoltore può sempre optare per l’applicazione dell’IVA nei modi ordinari, comunicandolo all’ufficio nella dichiarazione presentata nell’anno successivo a quello da cui l’opzione produce effetto. Una volta esercitata, l’opzione è vincolante per un triennio e può essere revocata solo alla scadenza, senza dover attendere il periodo di rettifica della detrazione sui beni ammortizzabili. Sia l’ingresso nel regime ordinario sia la successiva revoca comportano la rettifica della detrazione ai sensi dell’art. 19-bis.2, per evitare salti o duplicazioni d’imposta nel passaggio tra i due regimi.

Conviene optare per l’ordinario quando gli acquisti effettivi (macchinari, impianti, investimenti) generano un’IVA detraibile superiore a quella forfettizzata dalle percentuali di compensazione: è tipicamente il caso di aziende che stanno investendo pesantemente in strutture o tecnologia, dove il credito IVA “vero” sugli acquisti supererebbe quello riconosciuto forfettariamente sulle vendite.

Vendite dirette e obblighi documentali

Per le cessioni effettuate al minuto direttamente nel proprio fondo, il produttore agricolo non è tenuto a installare il registratore telematico né a certificare i corrispettivi con scontrino o ricevuta: la legge lo esonera espressamente da questo adempimento, restando comunque fermi gli obblighi di conservazione delle fatture di acquisto. Se invece il produttore agricolo vende attraverso una struttura commerciale stabile fuori dal fondo (un negozio, un e-commerce), l’esonero non si applica più e valgono le regole ordinarie di certificazione dei corrispettivi.

Per i conferimenti a cooperative e consorzi le regole variano a seconda del regime IVA di socio e cooperativa: se entrambi sono in regime speciale si applicano le percentuali di compensazione anche sul conferimento, senza generare mai un debito d’imposta per il socio conferente; se uno dei due è in regime ordinario, la fatturazione segue le aliquote normali.

Regime	Ambito	Come si calcola l’IVA detraibile	Vincolo
Speciale ordinario (art. 34)	Cessioni di prodotti in Tabella A/I	Percentuali di compensazione per prodotto	Nessuno, salvo opzione per l’ordinario
Attività connesse (art. 34-bis)	Servizi con attrezzature agricole (agriturismo, enoturismo)	Detrazione forfettaria 50% dell’IVA sulle vendite	Nessuno, salvo opzione per l’ordinario
Azienda mista	Beni non Tab. A/I o commercializzazione di prodotti di terzi	Detrazione ordinaria sui soli acquisti collegati	Separazione contabile se non occasionale
Opzione per l’ordinario	Tutta l’attività agricola	Detrazione ordinaria piena sugli acquisti	Triennale

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