Autore: Andrea Marton

L’art. 3 D.P.R. 131/1986 e’ una delle norme piu’ fraintese del Testo Unico dell’Imposta di Registro. La sua portata e’ netta: anche un contratto stipulato a voce, senza alcun documento firmato, puo’ essere soggetto a registrazione e al pagamento dell’imposta. La forma scritta, in altre parole, non e’ sempre necessaria perche’ nasca l’obbligo fiscale: cio’ che conta e’ il tipo di rapporto giuridico che le parti hanno deciso di costituire.

Nella prassi quotidiana questa regola incrocia situazioni molto comuni: la stanza affittata allo studente con una stretta di mano, il padre che cede al figlio l’attivita’ di famiglia senza passare dal notaio, il proprietario di un negozio che lascia scadere il contratto e accetta tacitamente che l’inquilino continui a versare il canone. In tutti questi casi l’Agenzia delle Entrate puo’ bussare alla porta del contribuente e chiedere conto della mancata registrazione, con conseguenze economiche tutt’altro che trascurabili.

Il quadro normativo: cosa dice davvero l’art. 3

L’art. 3 del D.P.R. 131/1986 individua tre categorie di contratti verbali per cui scatta l’obbligo di registrazione. Si tratta dei contratti di locazione o affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato e delle loro cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite; dei trasferimenti e degli affitti di aziende esistenti nel territorio dello Stato e della costituzione o del trasferimento di diritti reali di godimento sulle stesse, oltre alle relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite; di altri contratti tassativamente individuati dalla legge in casi specifici.

Il legislatore ha scelto consapevolmente di sottoporre questi rapporti a registrazione anche quando non sono accompagnati da un atto scritto, per ragioni di gettito e di tracciabilita’. Si tratta infatti di rapporti che durano nel tempo, generano flussi di denaro consistenti e incidono in modo rilevante sulla situazione patrimoniale delle parti. Permettere che restassero del tutto invisibili al Fisco aprirebbe un varco enorme all’evasione.

La conseguenza pratica e’ che la parte interessata non puo’ nascondersi dietro l’assenza di un foglio firmato. Anche un accordo concluso al bar, con due strette di mano e una stretta di chiave, fa nascere il dovere di presentarsi davanti all’agente dell’amministrazione finanziaria entro i termini di legge e di versare l’imposta dovuta.

I contratti verbali tipicamente soggetti a registrazione

Il primo grande blocco riguarda le locazioni e gli affitti di immobili. Rientra qui tutto cio’ che riguarda case di abitazione, appartamenti, stanze, box, magazzini, capannoni, terreni agricoli, negozi e uffici, purche’ situati in Italia. Non conta che le parti abbiano fissato un canone simbolico o un canone di mercato: l’obbligo nasce per il solo fatto di aver costituito un rapporto di godimento a fronte di un corrispettivo.

Il secondo blocco interessa le aziende. Quando un imprenditore individuale cede a un familiare la propria attivita’ senza redigere un atto scritto, oppure quando concede in affitto il complesso di beni organizzato per l’esercizio dell’impresa, l’operazione e’ rilevante dal punto di vista fiscale anche in assenza di documento. Lo stesso vale per la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento (per esempio un usufrutto) sull’azienda.

Per entrambi i blocchi, la norma richiama in modo esplicito anche le cessioni, le risoluzioni e le proroghe. Significa che, una volta nato il contratto verbale, ogni successiva vicenda modificativa o estintiva del rapporto rientra a sua volta nel perimetro dell’art. 3 e va portata a conoscenza del Fisco.

Cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite

L’inciso “anche tacite” e’ decisivo. La proroga tacita e’ la situazione in cui le parti non manifestano in alcun modo la volonta’ di rinnovare, ma con il loro comportamento concludente (il proprietario continua a incassare, l’inquilino continua a versare e a occupare l’immobile) prolungano nei fatti il rapporto oltre la scadenza pattuita.

In quel momento il contratto, anche se nato verbalmente o anche se gia’ registrato in passato, entra in una nuova fase e fa scattare un autonomo obbligo di registrazione della proroga, con il versamento dell’imposta relativa. Lo stesso ragionamento vale per la cessione del contratto, ad esempio quando l’inquilino lascia il suo posto a un terzo che subentra di fatto pagando il canone, e per la risoluzione, quando le parti decidono di interrompere il rapporto prima della scadenza naturale.

Cinque casi pratici applicati

Caso 1 – Locazione abitativa verbale 4+4

Una contribuente possiede un bilocale in citta’ e decide di affittarlo a uno studente fuori sede. I due si accordano a voce per un canone di 600 euro mensili, durata 4 anni rinnovabili di altri 4. Non viene firmato alcun contratto. Dal punto di vista civilistico l’accordo e’ valido, perche’ la forma scritta per le locazioni abitative non e’ richiesta a pena di nullita’ in tutti i casi.

Dal punto di vista fiscale, pero’, la situazione e’ chiara: si tratta di una locazione di immobile in Italia, dunque rientra nell’art. 3 D.P.R. 131/1986 e va registrata entro 30 giorni dalla data di decorrenza. La parte locatrice deve presentarsi (anche tramite un agente immobiliare incaricato) all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate o utilizzare il canale telematico RLI, versare l’imposta di registro (in misura ordinaria del 2% sul canone annuo, salvo opzione per la cedolare secca) e l’imposta di bollo. La mancata registrazione, oltre alle sanzioni, espone al rischio civilistico di nullita’ del contratto previsto dalla legge 311/2004.

Caso 2 – Cessione di azienda familiare verbale

Un commerciante anziano gestisce da decenni una piccola attivita’ di vendita al dettaglio. Decide di trasferire al figlio l’intero complesso aziendale, comprensivo di arredi, magazzino, avviamento e contratto di locazione del negozio. Padre e figlio si accordano verbalmente, senza redigere atto pubblico ne’ scrittura privata autenticata.

Va detto subito che, sotto il profilo civilistico, il trasferimento di azienda richiede la forma scritta ai fini probatori e l’autenticazione delle firme per il deposito al Registro delle imprese. Tuttavia, se le parti hanno dato esecuzione al passaggio (consegna chiavi, voltura licenze, presa in carico di clienti e fornitori), il Fisco considera comunque perfezionato il trasferimento e ne pretende la registrazione ai sensi dell’art. 3. L’imposta di registro si applica con le aliquote previste per le cessioni di azienda, calcolate sui singoli beni in base alla loro natura. Ignorare questo passaggio significa rinviare il problema, perche’ l’amministrazione finanziaria, accertando i comportamenti concludenti, puo’ procedere comunque al recupero d’imposta e all’irrogazione di sanzioni.

Caso 3 – Comodato verbale di immobile

Una madre concede in uso gratuito al figlio sposato un appartamento di sua proprieta’, perche’ la giovane coppia possa abitarvi. Non c’e’ alcun canone, l’accordo e’ puramente verbale, basato sulla fiducia familiare. Si tratta di un comodato d’uso gratuito.

In questo caso l’art. 3 non e’ applicato in modo automatico, perche’ la norma si riferisce ai contratti di locazione e affitto, presupponendo un corrispettivo. Il comodato verbale di beni mobili e immobili e’ soggetto a registrazione solo in caso d’uso, ossia quando viene esibito davanti all’autorita’ giudiziaria o amministrativa o utilizzato in altri adempimenti. La parte interessata deve tuttavia ricordare che, qualora il comodato venga messo per iscritto (per esempio per ottenere agevolazioni sull’IMU o per dimostrare la disponibilita’ del bene a terzi), scatta l’obbligo di registrazione entro 20 giorni con imposta fissa. La distinzione e’ sottile ma rilevante: nessuna imposta sul canone, ma necessita’ di registrare l’eventuale atto scritto.

Caso 4 – Affitto di fondo rustico verbale

Un proprietario di terreni in zona agricola si accorda a voce con un coltivatore diretto per concedergli in affitto alcuni ettari, in cambio di un canone annuo. Le parti non firmano nulla, fidandosi della parola data e di un rapporto di lunga data.

L’affitto di fondo rustico e’ una locazione di immobile a tutti gli effetti e rientra nel perimetro dell’art. 3. Va dunque registrato. Esiste pero’ una semplificazione importante: per gli affitti di fondi rustici di durata non superiore all’anno, la registrazione puo’ essere effettuata in forma cumulativa, presentando entro il mese di febbraio dell’anno successivo una denuncia che raccoglie tutti i contratti stipulati nell’anno precedente. L’imposta di registro si applica con aliquota dello 0,50% sul canone annuo. Questo regime evita di moltiplicare adempimenti per chi gestisce piu’ contratti agricoli di breve durata, ma non elimina l’obbligo sostanziale di registrazione.

Caso 5 – Rinnovo tacito di locazione commerciale 6+6

Un proprietario aveva regolarmente registrato sei anni prima un contratto di locazione di un negozio, durata 6+6. Allo scadere del primo sessennio nessuna delle due parti invia disdetta. L’inquilino continua a pagare il canone, il proprietario continua ad incassarlo, l’attivita’ prosegue.

Si configura una proroga tacita ai sensi dell’art. 28 della legge 392/1978 sulle locazioni urbane, ma soprattutto ai sensi del nostro art. 3 D.P.R. 131/1986, che richiede la registrazione anche delle proroghe tacite. La parte interessata deve quindi presentare entro 30 giorni dalla scadenza il modello RLI con l’indicazione della proroga e versare nuovamente l’imposta di registro relativa al periodo prorogato (1% sul canone annuo dell’intero sessennio, oppure pagamento anno per anno). Anche se non e’ stata firmata alcuna nuova scrittura, l’obbligo c’e’ e l’omissione e’ sanzionata.

Quando e come registrare

I tempi sono indicati dall’art. 13 del D.P.R. 131/1986: per i contratti verbali soggetti a registrazione il termine ordinario e’ di 30 giorni dalla data in cui il contratto e’ stato concluso o dalla data di decorrenza degli effetti, se anteriore. Per gli affitti di fondi rustici di breve durata vale, come visto, la denuncia cumulativa annuale entro febbraio.

La registrazione si effettua presentando il modello RLI (per le locazioni e affitti di immobili) oppure il modello 69 (per gli altri casi, comprese le cessioni di azienda), accompagnato dal pagamento dell’imposta. Il canale telematico e’ ormai prevalente: chi e’ parte del contratto puo’ agire in proprio dopo aver registrato le proprie credenziali sui servizi dell’Agenzia delle Entrate, oppure puo’ avvalersi di un intermediario abilitato, come l’agente immobiliare che ha curato la trattativa o un soggetto delegato. Per i contratti di importo modesto, alcuni Caf forniscono assistenza nella compilazione.

Il pagamento avviene contestualmente alla registrazione tramite modello F24 elide. Se la parte sceglie la cedolare secca sulle locazioni abitative, l’imposta di registro non si applica per tutta la durata dell’opzione, ma la registrazione resta obbligatoria. Per i contratti di durata pluriennale, la parte puo’ versare l’imposta in un’unica soluzione all’inizio o anno per anno.

Le norme che inquadrano la materia

La cornice giuridica di riferimento e’ costituita da quattro disposizioni del D.P.R. 131/1986. L’art. 3 D.P.R. 131/1986 individua i contratti verbali soggetti a registrazione, perimetrando le tre categorie (locazioni/affitti immobili, trasferimenti/affitti d’azienda, altri casi di legge) e includendo espressamente cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite.

L’art. 1 stabilisce in via generale che l’imposta di registro si applica agli atti soggetti a registrazione e a quelli volontariamente presentati. L’art. 9 fissa il principio della solidarieta’ tra le parti: nei contratti verbali rispondono dell’imposta in solido tutte le parti contraenti e, in alcuni casi, anche soggetti terzi che abbiano avuto un ruolo nella stipulazione. L’art. 13 fissa i termini di registrazione: 30 giorni per i contratti verbali soggetti a registrazione in termine fisso, 20 giorni per gli atti pubblici e le scritture private autenticate, regole speciali per gli atti formati all’estero e per gli affitti di fondi rustici di breve durata.

Domande frequenti

Se il contratto e’ solo verbale, come fa il Fisco a conoscerlo?

La domanda e’ ricorrente ed e’ alla base di molte scelte sbagliate. L’amministrazione finanziaria non ha bisogno di un foglio firmato per accertare un contratto verbale. Le strade sono molte: segnalazioni dei vicini o dell’amministratore di condominio, accertamenti incrociati sui consumi di utenze (luce, gas, acqua intestate a chi occupa l’immobile), controlli sui flussi bancari, dichiarazioni rese dalle stesse parti in altri contesti (per esempio nella dichiarazione dei redditi o in una causa civile), informazioni acquisite da agenzie immobiliari. Una volta scoperto il rapporto, la parte non puo’ opporre l’assenza di scrittura: il Fisco ricostruisce il contratto sulla base dei comportamenti concludenti e procede al recupero d’imposta e alle sanzioni.

Cosa succede se non registro un contratto verbale di locazione?

Le conseguenze sono pesanti su piu’ livelli. Sotto il profilo tributario, la parte deve pagare l’imposta evasa, gli interessi e una sanzione che, in caso di omessa registrazione, va dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. Sotto il profilo civilistico, la legge 311/2004 prevede la nullita’ dei contratti di locazione non registrati: la parte locatrice non puo’ agire per recuperare i canoni non versati, ne’ per ottenere il rilascio dell’immobile sulla base del contratto verbale. La parte conduttrice, di contro, puo’ chiedere al giudice di applicare un canone calmierato. Senza dimenticare il rischio di accertamenti reddituali, perche’ i canoni incassati avrebbero dovuto essere dichiarati come redditi di fabbricati.

Devo affidarmi a un commercialista per registrare un contratto verbale?

No, non e’ obbligatorio. La parte (contribuente, locatore, locatario, cedente o cessionario di azienda) puo’ procedere in autonomia utilizzando il modello RLI o il modello 69 sul portale dell’Agenzia delle Entrate, una volta ottenute le credenziali Spid, Cie o Cns. In alternativa puo’ incaricare un intermediario abilitato: per le locazioni e’ molto frequente che la registrazione sia curata dall’agente immobiliare che ha gestito la trattativa, oppure da un Caf o da uno studio professionale. La scelta dipende dalla complessita’ del rapporto e dalla dimestichezza della parte con gli strumenti telematici, non da un obbligo di legge.

La proroga tacita va sempre comunicata anche se il contratto era gia’ registrato?

Si’. L’art. 3 D.P.R. 131/1986 e’ esplicito nel richiamare anche le “proroghe anche tacite”. Significa che, alla scadenza del periodo originariamente registrato, se nessuna delle parti invia disdetta e il rapporto prosegue nei fatti, sorge un nuovo obbligo di registrazione della proroga, con relativo versamento d’imposta. Il termine e’ di 30 giorni dalla data in cui la proroga produce effetti. L’omissione e’ una delle violazioni piu’ frequenti, perche’ le parti tendono a pensare che la registrazione iniziale copra l’intera vicenda del contratto. Non e’ cosi’: ogni proroga, anche se nasce dal semplice silenzio delle parti, e’ un evento autonomamente rilevante per il Fisco e va dichiarata.

L’art. 1 del Testo Unico Bancario non contiene un divieto né un’autorizzazione: contiene un dizionario. È però un dizionario “giuridicamente vincolante”, perché stabilisce chi è banca, che cosa è raccolta del risparmio, chi è intermediario finanziario, che cosa è gruppo bancario. Da queste definizioni discende l’intero perimetro della vigilanza: se un’operazione rientra in una delle voci dell’art. 1, scattano riserve di attività, autorizzazioni e controlli; se ne resta fuori, segue regole diverse (o nessuna regola di settore). I casi pratici che seguono mostrano come la qualificazione di un’attività cambi radicalmente l’inquadramento normativo.

Prima degli esempi: il quadro normativo

L’art. 1 T.U.B. è la norma definitoria del D.Lgs. 1° settembre 1993 n. 385. In coordinamento con l’art. 10 (attività bancaria) e con l’art. 11 (raccolta del risparmio), individua quattro nuclei essenziali: la “banca” come impresa autorizzata che congiuntamente raccoglie risparmio fra il pubblico ed eroga credito; la “raccolta del risparmio” come acquisizione di fondi con obbligo di rimborso, sia a vista che a termine; l’”attività bancaria” come riserva legale a favore delle banche; gli “intermediari finanziari” iscritti all’albo di cui all’art. 106, che possono esercitare professionalmente verso il pubblico concessione di finanziamenti senza però poter raccogliere risparmio tra il pubblico.

Le definizioni dell’art. 1 si saldano con il diritto dell’Unione: la direttiva 2013/36/UE (CRD IV) e il regolamento UE 575/2013 (CRR) usano la nozione di “ente creditizio” come impresa che riceve depositi o altri fondi rimborsabili dal pubblico e concede crediti per proprio conto. Sul piano applicativo, il Provvedimento della Banca d’Italia dell’8 novembre 2016 (“Raccolta del risparmio dei soggetti diversi dalle banche”) definisce in dettaglio quando un’acquisizione di fondi configura raccolta del risparmio rilevante ex artt. 1 e 11 TUB e quando invece se ne resta fuori (ad es. obbligazioni entro determinati limiti, finanziamento soci nelle s.r.l., crowdfunding nei limiti del regolamento UE 2020/1503).

Banca, raccolta del risparmio, attività bancaria

La definizione di “banca” nell’art. 1 è una definizione “strutturale”: serve la combinazione di due attività, raccolta del risparmio tra il pubblico ed esercizio del credito. Nessuna delle due, da sola, basta a qualificare il soggetto come banca; la loro contemporaneità, invece, fa scattare la riserva di attività e l’obbligo di autorizzazione ai sensi dell’art. 14 TUB. La “raccolta del risparmio tra il pubblico” è definita come acquisizione di fondi rimborsabili, sotto forma di depositi o altra forma, e include sia i fondi rimborsabili a vista sia quelli a scadenza. È escluso ciò che non implica obbligo di restituzione (ad esempio capitale di rischio sottoscritto da soci di s.p.a.), mentre rientrano i depositi vincolati che il cliente potrà comunque pretendere a scadenza.

Su questa cornice si innesta il concetto di “attività bancaria”: esercizio congiunto e abituale di raccolta del risparmio fra il pubblico e di credito. La riserva implica che chi svolge sistematicamente entrambe le funzioni senza autorizzazione incorre nelle sanzioni dell’art. 130 e 131 TUB (abusivismo bancario). L’art. 1 introduce anche le nozioni di “banca italiana”, “banca comunitaria”, “banca extracomunitaria”, utili per i regimi di operatività transfrontaliera e di mutuo riconoscimento previsti dagli articoli 15-18 TUB.

Intermediari finanziari e attività ammesse

Accanto alle banche, l’art. 1 richiama gli “intermediari finanziari” iscritti all’albo di cui all’art. 106 TUB: imprese che esercitano professionalmente nei confronti del pubblico l’attività di concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma. Possono erogare credito, ma non possono raccogliere risparmio tra il pubblico nei termini riservati alle banche. Rientrano in questa categoria, ad esempio, le società di leasing finanziario, le società di factoring, gli operatori che concedono credito al consumo “in proprio”.

L’art. 1 elenca poi le cosiddette “attività ammesse al mutuo riconoscimento” (rinvio agli allegati alle direttive bancarie UE): si tratta delle attività che una banca autorizzata in uno Stato membro può esercitare in tutta l’Unione in regime di libera prestazione di servizi o di stabilimento, fra cui raccolta di depositi, concessione di crediti, leasing finanziario, servizi di pagamento, emissione di moneta elettronica, intermediazione su valori mobiliari, consulenza alle imprese in materia di struttura del capitale.

Caso 1 – Fintech che vuole offrire “conti correnti” con IBAN e carte

Una start-up fintech progetta un’app per offrire alla clientela retail un IBAN personale, carta di pagamento, deposito remunerato. Il modello prevede accredito stipendio e disponibilità a vista dei fondi.

Come si legge l’art. 1: i fondi versati dai clienti, rimborsabili a vista, costituiscono “raccolta del risparmio tra il pubblico” ai sensi dell’art. 1; la presenza congiunta di credito (anche solo scoperti di conto o anticipi stipendio) integra l’”attività bancaria” riservata. L’operatore, per non incorrere in abusivismo, deve quindi qualificarsi come banca (autorizzazione art. 14) oppure operare come istituto di moneta elettronica (IMEL) / istituto di pagamento (IP) che, per definizione dell’art. 1 lett. h-bis e h-sexies, non raccoglie risparmio in senso tecnico ma gestisce fondi della clientela in regime separato.

Documenti/azioni: richiesta preliminare a Banca d’Italia; business plan triennale; struttura di governance e capitale minimo coerente con la qualifica scelta (banca, IMEL o IP); definizione contrattuale chiara che escluda promesse di rimborso del capitale tipiche dei depositi se l’operatore non è banca.

Caso 2 – Piattaforma di lending crowdfunding tra privati

Un operatore vuole gestire una piattaforma online che mette in contatto persone fisiche che prestano denaro con piccole imprese richiedenti credito.

Come si legge l’art. 1: la piattaforma non è banca se non raccoglie i fondi in proprio nome con obbligo di rimborso, ma solo se opera come canale di matching. Diversamente, se i fondi confluiscono in conti riconducibili alla piattaforma con promessa di restituzione e remunerazione, si configura raccolta del risparmio fra il pubblico vietata ai sensi degli artt. 1 e 11 TUB (riservata alle banche). Il regolamento UE 2020/1503 sui crowdfunding service providers e il Provvedimento Banca d’Italia 8 novembre 2016 disciplinano il perimetro “non bancario” entro cui il modello P2P può operare.

Documenti/azioni: richiesta di autorizzazione come fornitore di servizi di crowdfunding ex Reg. UE 2020/1503; predisposizione di una struttura che mantenga i fondi presso un prestatore di servizi di pagamento autorizzato; informativa pre-contrattuale al pubblico che escluda la natura di deposito.

Caso 3 – S.p.A. industriale che emette obbligazioni per finanziare un investimento

Una società per azioni non bancaria delibera l’emissione di un prestito obbligazionario rivolto a investitori professionali e a soci.

Come si legge l’art. 1: l’emissione di obbligazioni da parte di società non bancarie non costituisce, in linea di principio, “raccolta del risparmio tra il pubblico” vietata, perché l’art. 11 TUB ammette espressamente la raccolta presso il pubblico mediante strumenti finanziari disciplinati dal codice civile, nei limiti fissati dalla Banca d’Italia. Bisogna però rispettare i tetti quantitativi e qualitativi del Provvedimento 8 novembre 2016 e le regole del codice civile sui limiti di emissione (art. 2412 c.c.).

Documenti/azioni: delibera assembleare o consiliare di emissione; prospetto informativo se l’offerta è al pubblico ai sensi del regolamento UE 2017/1129; verifica del rapporto fra obbligazioni emesse e capitale + riserve disponibili; eventuale prestatore di servizi di pagamento per gestire i flussi di sottoscrizione.

Caso 4 – Società di leasing e factoring

Una società vuole offrire alle imprese leasing finanziario e cessione del credito pro-solvendo, finanziandosi sul mercato all’ingrosso e con linee bancarie, senza raccogliere depositi.

Come si legge l’art. 1: l’attività rientra fra quelle riservate agli intermediari finanziari iscritti all’albo unico ex art. 106 TUB. Non si configura attività bancaria perché manca la raccolta del risparmio fra il pubblico, ma è comunque attività riservata a soggetti vigilati. Le definizioni dell’art. 1 (intermediari finanziari, gruppo bancario, attività ammesse al mutuo riconoscimento) servono a collocare l’operatore nel corretto perimetro di vigilanza.

Documenti/azioni: istanza di iscrizione all’albo unico ex art. 106 con dotazione patrimoniale e requisiti di governance previsti dalla Circolare Banca d’Italia n. 288/2015; politiche di rischio di credito; reporting di vigilanza periodico.

Caso 5 – Cooperativa che raccoglie fondi dai soci

Una società cooperativa intende ricevere prestiti remunerati dai propri soci, con rimborso a scadenza, per finanziare l’attività mutualistica.

Come si legge l’art. 1: la raccolta presso soci di cooperative è espressamente disciplinata dalle deroghe al divieto di raccolta del risparmio tra il pubblico previste dall’art. 11 TUB e dal Provvedimento 8 novembre 2016. Non è “raccolta tra il pubblico” purché si rispettino requisiti: previsione statutaria, anzianità minima del socio, tetti quantitativi rispetto al patrimonio netto, divieto di sollecitazione “al pubblico”. Restando entro questi limiti, l’attività esce dal perimetro dell’art. 1 e non richiede licenza bancaria.

Documenti/azioni: verifica e adeguamento delle clausole statutarie; regolamento prestito sociale conforme; controllo del rapporto tra raccolta e patrimonio netto; tracciabilità dei rapporti soci-cooperativa per dimostrare che la raccolta è “presso soci” e non al pubblico.

Quando un’attività finanziaria diventa “bancaria”

I cinque scenari mostrano una costante: ciò che fa scattare la qualifica di “attività bancaria” è l’incrocio fra raccolta di fondi rimborsabili presso il pubblico ed esercizio del credito. Quando un soggetto vigilato struttura un nuovo prodotto, occorre quindi una valutazione di sostanza, non di mera etichetta: non rileva il nome del contratto (“conto”, “deposito”, “buono”), ma il diritto al rimborso del capitale promesso al cliente. Allo stesso modo non rileva il canale (sportello, app, piattaforma online), ma l’ampiezza dell’offerta: se è rivolta a una platea aperta e indeterminata, si entra nella nozione di “pubblico”.

L’operatore che voglia introdurre un servizio innovativo dovrebbe quindi mappare ciascun flusso finanziario rispetto all’art. 1: chi consegna i fondi, a che titolo, con quale obbligo di restituzione, con quale remunerazione. Se anche uno solo dei flussi configura raccolta del risparmio fra il pubblico, l’operatore non vigilato dovrà o ottenere autorizzazione come banca, o appoggiarsi a un soggetto autorizzato (banca, IMEL, IP, intermediario art. 106), o ridisegnare il prodotto per restare fuori dal perimetro.

Norme e fonti

• Art. 1 D.Lgs. 1° settembre 1993 n. 385 (Testo Unico Bancario) – Definizioni.
• Art. 10 T.U.B. – Attività bancaria.
• Art. 11 T.U.B. – Raccolta del risparmio.
• Art. 14 T.U.B. – Autorizzazione all’attività bancaria.
• Art. 106 T.U.B. – Albo unico degli intermediari finanziari.
• Direttiva 2013/36/UE (CRD IV) e Regolamento UE 575/2013 (CRR).
• Provvedimento Banca d’Italia 8 novembre 2016, “Raccolta del risparmio dei soggetti diversi dalle banche”.
• Circolare Banca d’Italia n. 288/2015 sugli intermediari finanziari ex art. 106 TUB.
• Regolamento UE 2020/1503 sui fornitori di servizi di crowdfunding.

Domande frequenti

Una società non bancaria può emettere strumenti rimborsabili al pubblico?

Sì, ma solo nei limiti dell’art. 11 TUB e del Provvedimento Banca d’Italia 8 novembre 2016: tipicamente tramite obbligazioni o cambiali finanziarie disciplinate dal codice civile, nel rispetto dei tetti quantitativi rispetto al patrimonio netto e degli obblighi di prospetto.

I fondi gestiti da un istituto di pagamento sono raccolta del risparmio?

No. L’art. 1 colloca gli istituti di pagamento e gli IMEL fuori dalla nozione di banca: i fondi della clientela non sono “depositi” ma somme destinate all’esecuzione di operazioni di pagamento o all’emissione di moneta elettronica, tenute separate dal patrimonio dell’istituto.

Il finanziamento dei soci a una s.r.l. richiede licenza bancaria?

No, se rispetta i requisiti dell’art. 11 TUB e del Provvedimento 8 novembre 2016: previsione statutaria, anzianità del socio, assenza di sollecitazione al pubblico. In questi casi non si configura raccolta del risparmio fra il pubblico vietata.

Una piattaforma online di prestiti tra privati è una banca?

Non necessariamente. Se opera come puro canale di matching, con i fondi gestiti da un prestatore di servizi di pagamento autorizzato e nei limiti del Regolamento UE 2020/1503, resta fuori dal perimetro dell’art. 1 TUB. Se invece raccoglie fondi in proprio con obbligo di rimborso e li impiega in credito, ricade nell’attività bancaria riservata.

Vedi anche: PIR: esenzione plusvalenze e condizioni di durata nella dichiarazione 2026, Regime dichiarativo, amministrato e gestito, Ecobonus, Aliquota IRPEF 33% e Mutuo fondiario e ipoteca.

Capire se un lavoro in casa o su un fabbricato è manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione o nuova costruzione non è un dettaglio: da quella qualificazione dipendono il titolo abilitativo da chiedere al Comune, i tempi, i costi, le agevolazioni fiscali e la regolarità futura dell’immobile. L’art. 3 T.U.E. mette in fila sei categorie di intervento che, da sole, governano l’intera attività edilizia privata. Vediamo come orientarsi con esempi concreti, evitando errori che possono trasformare un piccolo cantiere in un grosso problema.

Prima degli esempi: il quadro normativo

Il Testo Unico dell’edilizia (D.P.R. 380/2001) definisce all’art. 3 le sei categorie di intervento edilizio che esauriscono ogni possibile lavorazione su un fabbricato. La scelta della categoria non è una valutazione discrezionale del richiedente: dipende da elementi oggettivi (entità delle opere, modifica di volumi e sagoma, intervento su parti strutturali, cambio di destinazione d’uso, eventuale vincolo sull’immobile).

A ciascuna categoria corrisponde un titolo abilitativo diverso, disciplinato dagli articoli 6 (attività edilizia libera), 6-bis (CILA), 22 (SCIA) e 10 (permesso di costruire) del medesimo testo unico. Sbagliare categoria significa, nella migliore delle ipotesi, dover integrare la pratica; nella peggiore, ritrovarsi con opere abusive e sanzioni amministrative o penali.

Il quadro è stato aggiornato dal decreto Salva-casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024), che ha allargato l’area della ristrutturazione edilizia e ridefinito il perimetro della demolizione e ricostruzione anche con lievi differenze di sagoma o sedime.

Le sei categorie di intervento e i titoli abilitativi

Le sei categorie disegnate dall’art. 3 T.U.E. possono essere lette come una scala crescente di impatto sull’edificio:

Manutenzione ordinaria (lettera a). Sono opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture e quelle necessarie a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Tinteggiature, sostituzione di pavimenti, rifacimento di intonaci interni, riparazione di un sanitario rientrano qui. Non serve alcun titolo abilitativo: si rientra nell’attività edilizia libera dell’art. 6.

Manutenzione straordinaria (lettera b). Sono opere e modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti anche strutturali, oltre che per realizzare o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché non si alteri la volumetria complessiva e non si modifichi la destinazione d’uso. Tipicamente serve una CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) ai sensi dell’art. 6-bis.

Restauro e risanamento conservativo (lettera c). Interventi diretti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Per gli immobili vincolati o in zone storiche il titolo abituale è la SCIA, con autorizzazione paesaggistica o della Soprintendenza.

Ristrutturazione edilizia (lettera d). Insieme di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, anche con modifica di volumi, prospetti, superfici e destinazione d’uso. È la categoria più ampia e la più ridisegnata dal Salva-casa. Si distingue una ristrutturazione “leggera” (SCIA) e una “pesante” (permesso di costruire o SCIA alternativa al permesso ex art. 23).

Nuova costruzione (lettera e). Comprende la realizzazione ex novo di manufatti edilizi fuori terra o interrati, l’ampliamento di edifici esistenti all’esterno della sagoma, le opere di urbanizzazione, l’installazione di manufatti leggeri stabili. Richiede il permesso di costruire dell’art. 10.

Ristrutturazione urbanistica (lettera f). Interventi rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con un altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con modifica del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale. Si attua attraverso piani attuativi e permesso di costruire.

Accanto a queste, l’art. 3 prevede oggi anche la lettera f-bis, dedicata alla ristrutturazione conservativa, che agevola interventi che recuperano l’esistente senza alterare la sagoma originaria.

Ristrutturazione “leggera” vs “pesante”

La distinzione interna alla ristrutturazione edilizia è cruciale perché incide sul titolo abilitativo, sui tempi del cantiere e sulla possibilità di accedere a determinate detrazioni fiscali.

Si parla di ristrutturazione leggera quando le opere non incidono su volumi e sagoma, non comportano mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti e non interessano in modo significativo le parti strutturali. In questi casi il titolo è la SCIA, da presentare allo sportello unico per l’edilizia con asseverazione del progettista.

Si entra invece nella ristrutturazione pesante quando le opere comportano aumento di unità immobiliari, modifica di volumi e sagoma, mutamento della destinazione d’uso in zone omogenee A, intervento su elementi strutturali in edifici vincolati o in centro storico. In tali ipotesi serve il permesso di costruire, oppure la SCIA alternativa al permesso prevista dall’art. 23, che consente di iniziare i lavori dopo trenta giorni dal deposito.

La riforma Salva-casa ha allargato l’area della ristrutturazione, riconducendovi anche la demolizione e ricostruzione con lievi modifiche di sedime e sagoma, purché non si oltrepassino i parametri urbanistici di zona. Resta esclusa la ricostruzione su area completamente diversa, che si qualifica come nuova costruzione.

Scenario 1: rifacimento del bagno con sostituzione di tubazioni

Il proprietario di un appartamento decide di rifare integralmente il bagno: nuovi sanitari, sostituzione delle tubazioni di carico e scarico, posa di nuove piastrelle, sostituzione del piatto doccia con un modello a filo pavimento, spostamento di un tramezzo non portante per ricavare un secondo lavabo.

Le opere non toccano parti strutturali e non modificano la sagoma dell’edificio, ma incidono su impianti e tramezzature interne: si tratta di manutenzione straordinaria. Il titolo corretto è la CILA, presentata allo sportello unico edilizia del Comune corredata dall’asseverazione di un progettista abilitato e, se l’edificio è in condominio, accompagnata dalla comunicazione all’amministratore. I lavori possono iniziare contestualmente al deposito della pratica.

Scenario 2: restauro di una casa storica vincolata

Un richiedente eredita un fabbricato del Settecento in centro storico, sottoposto a vincolo culturale ai sensi del Codice dei beni culturali. Vuole consolidare le murature portanti, recuperare gli affreschi del salone, sostituire gli infissi mantenendone tipologia e disegno, rifare la copertura con materiali tradizionali e dotare l’edificio di impianti moderni.

Trattandosi di un insieme sistematico di opere volte a conservare l’organismo edilizio rispettandone gli elementi tipologici e formali, la qualificazione corretta è restauro e risanamento conservativo. Il titolo abilitativo richiesto è la SCIA, da presentare allo sportello unico edilizia previo ottenimento dell’autorizzazione della Soprintendenza competente. Il cantiere dovrà essere diretto da un tecnico iscritto al proprio albo e seguire il cronoprogramma concordato con l’ufficio tecnico comunale.

Scenario 3: ristrutturazione completa con cambio di destinazione

Un ex laboratorio artigianale al piano terra di un fabbricato anni Settanta viene acquistato da un privato che intende trasformarlo in due unità residenziali distinte, con creazione di un soppalco, apertura di nuove finestre sul cortile interno, demolizione di tramezzature e intervento su una trave portante.

Qui si esce dalla ristrutturazione leggera: c’è frazionamento in più unità, cambio di destinazione d’uso da produttivo a residenziale, intervento su elementi strutturali e modifica dei prospetti. Si tratta di ristrutturazione edilizia pesante e il titolo abilitativo è il permesso di costruire dell’art. 10 T.U.E., in alternativa la SCIA dell’art. 23. Andranno verificate la compatibilità del cambio d’uso con la zona urbanistica del piano regolatore e l’eventuale obbligo di reperimento di parcheggi pertinenziali.

Scenario 4: nuova costruzione fuori dal centro

Un proprietario di un terreno edificabile in zona di espansione vuole costruire una villetta unifamiliare di nuova edificazione, con piscina interrata e box auto pertinenziale.

Si tratta di una nuova costruzione ai sensi della lettera e) dell’art. 3 T.U.E.: il titolo necessario è il permesso di costruire dell’art. 10. La pratica deve essere accompagnata dal calcolo degli oneri di urbanizzazione e del contributo di costruzione, dal progetto strutturale depositato al genio civile, dalla relazione energetica e dagli elaborati paesaggistici se l’area è vincolata. La piscina e il box, in quanto pertinenze, seguono in genere lo stesso titolo dell’intervento principale.

Scenario 5: demolizione e ricostruzione fedele dopo il Salva-casa 2024

Un piccolo capannone degli anni Sessanta viene demolito e ricostruito con la stessa volumetria e sedime, con un lieve scostamento di sagoma per migliorare efficienza energetica e sicurezza sismica.

Dopo l’entrata in vigore del D.L. 69/2024 (Salva-casa), questo tipo di intervento rientra nella ristrutturazione edilizia e non più nella nuova costruzione, purché non si alteri il carico urbanistico in modo significativo. Il titolo abilitativo è il permesso di costruire o la SCIA alternativa, con possibilità di accedere ai bonus fiscali previsti per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente, anziché alle regole più gravose della nuova edificazione.

Quando e come orientarsi

Il primo passo, prima di iniziare qualsiasi lavoro, è leggere insieme all’ufficio tecnico del Comune lo stato legittimo dell’immobile: ultimo titolo edilizio rilasciato, eventuali condoni, conformità catastale. Su questa base si verifica quale categoria di intervento, fra le sei dell’art. 3 T.U.E., descrive correttamente le opere previste.

Il secondo passo è confrontare il progetto con le norme del piano regolatore generale (oggi spesso PUG o PGT), con il regolamento edilizio comunale e con i vincoli paesaggistici, idrogeologici o culturali eventualmente insistenti sull’area. Una stessa opera può richiedere titoli diversi a seconda della zona omogenea in cui ricade.

Il terzo passo è scegliere il titolo abilitativo: comunicazione libera, CILA, SCIA, SCIA alternativa al permesso o permesso di costruire. La scelta non è opzionale: deriva dalla categoria di intervento e dal contesto urbanistico. Il proprietario o il richiedente devono affidarsi a un progettista abilitato che asseveri la pratica, ma la responsabilità giuridica dell’immobile resta in capo a chi lo possiede.

Un quarto accorgimento riguarda i bonus fiscali. Le detrazioni edilizie (ecobonus, sismabonus) richiedono che l’intervento sia correttamente qualificato e che il titolo abilitativo sia coerente. La manutenzione ordinaria, salvo eccezioni in condominio, non gode delle detrazioni.

Norme e fonti

• Art. 3 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (Testo Unico dell’edilizia) – definizioni degli interventi edilizi
• Art. 6 e 6-bis D.P.R. 380/2001 – attività edilizia libera e CILA
• Art. 22 D.P.R. 380/2001 – interventi soggetti a SCIA
• Art. 10 D.P.R. 380/2001 – interventi subordinati a permesso di costruire
• Art. 23 D.P.R. 380/2001 – SCIA alternativa al permesso di costruire
• D.L. 29 maggio 2024 n. 69 (Salva-casa), convertito in L. 24 luglio 2024 n. 105
• D.Lgs. 22 gennaio 2004 n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) per gli immobili vincolati

Domande frequenti

Posso iniziare i lavori subito dopo aver depositato la CILA?
Sì. La CILA consente l’avvio immediato dei lavori dalla data di presentazione allo sportello unico edilizia, salvo diverse previsioni del regolamento comunale o necessità di ulteriori nulla osta (paesaggistico, vincolo culturale, condominio). Il Comune può comunque verificare la pratica e chiedere integrazioni.

Sostituire le finestre senza modificarne dimensione e forma richiede un titolo?
In genere rientra nella manutenzione ordinaria ed è attività edilizia libera, salvo che l’edificio sia vincolato o in zona soggetta a vincolo paesaggistico: in quel caso può servire una comunicazione o un’autorizzazione specifica. Conviene chiedere conferma all’ufficio tecnico del Comune prima dei lavori.

Cambiare destinazione d’uso da ufficio ad abitazione è sempre ristrutturazione?
Dipende. Se il cambio comporta opere edilizie significative, modifica di prospetti o frazionamento, si tratta di ristrutturazione edilizia con SCIA o permesso di costruire. Se è un cambio senza opere e tra categorie funzionalmente autonome, può richiedere comunque un titolo, ma più snello. La zona urbanistica del piano regolatore è decisiva.

Dopo il Salva-casa posso ricostruire un edificio crollato con la stessa volumetria?
La riforma del 2024 ha riportato la demolizione e ricostruzione fedele nell’alveo della ristrutturazione edilizia anche con lievi differenze di sagoma, sedime e prospetti, a condizione di non aumentare il carico urbanistico oltre i parametri di zona. La ricostruzione su area diversa o con aumento volumetrico rilevante resta nuova costruzione.