Art. 3 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Definizioni degli interventi edilizi
In vigore dal 30/06/2003
agosto 1978, n. 457, art. 31) 1. Ai fini del presente testo unico si intendono per: a) “interventi di manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; b) “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonchè per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici (1) e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico (2). Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonchè del carico urbanistico purchè non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso. (3) Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purchè l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (4); c) “interventi di restauro e di risanamento conservativo”, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purchè con tali elementi compatibili, nonchè conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi(5). Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio; d) “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli inter- DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 3 10 venti rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purchè sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 (6) del medesimo codice, (7) nonchè, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria (8); e) “interventi di nuova costruzione”, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali: e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6); e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune; e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato; e.4) l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione; e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o delle tende e delle unità abitative mobili con meccanismi di rotazione in funzione, e loro pertinenze e accessori, che siano collocate, anche in via continuativa, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, che non posseggano alcun collegamento di natura permanente al terreno e presentino le caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive previste dalle normative regionali di settore ove esistenti”; (9); e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale; e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato; f) gli “interventi di ristrutturazione urbanistica”, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale. 2. Le definizioni di cui al comma 1 prevalgono sul- DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 3 bis-4 11 le disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi. Resta ferma la definizione di restauro prevista dall’articolo 34 del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490. Note: (1) Le parole “la volumetria complessiva degli edifici” sono state sostituite alle precedenti “i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari” dall’art. 17, comma 1, lett. a), n. 1), DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. (2) Le parole “e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico” sono state sostituite alle precedenti “e non comportino modifiche delle destinazioni di uso” dall’art. 10, comma 1, lett. b), n. 1), DL 16.7.2020 n. 76, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.9.2020 n. 120. (3) Periodo inserito dall’art. 17, comma 1, lett. a), n. 2), DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. (4) Periodo inserito dall’art. 10, comma 1, lett. b), n. 1), DL 16.7.2020 n. 76, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.9.2020 n. 120. (5) Le parole “ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purchè con tali elementi compatibili, nonchè conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi” sono state sostituite alle precedenti “ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili” dall’art. 65-bis, comma 1, DL 24.4.2017 n. 50, convertito, con modificazioni, dalla L. 21.6.2017 n. 96. (6) Le parole “degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142” sono state sostituite alle precedenti “dell’articolo 142” dall’art. 14, comma 1-ter, lett. a), DL 17.5.2022 n. 50, convertito, con modificazioni, dalla L. 15.7.2022 n. 91. (7) Le parole “ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del medesimo codice,“ sono state inserite dall’art. 28, comma 5-bis, lett. a), DL 1.3.2022 n. 17, convertito, con modificazioni, dalla L. 27.4.2022 n. 34. (8) I periodi da “Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione” fino a “e non siano previsti incrementi di volumetria.“ sono stati sostituiti ai precedenti periodi terzo e quarto dall’art. 10, comma 1, lett. b), n. 2), DL 16.7.2020 n. 76, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.9.2020 n. 120. Testo precedente: “Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria […] di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonchè quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purchè sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente”. Per le precedenti modifiche si vedano: – l’art. 30, comma 1, lett. a), DL 21.6.2013 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 9.8.2013 n. 98; – l’art. 1, comma 1, lett. a), DLgs. 27.12.2002 n. 301, pubblicato in G.U. 21.1.2003 n. 16. (9) Lettera sostituita dall’art. 10, comma 1, lett. b), n. 2-bis, DL 16.7.2020 n. 76, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.9.2020 n. 120. Testo precedente: “e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore”. Per le precedenti modifiche si vedano: – l’art. 52, comma 2, L. 28.12.2015 n. 221, pubblicata in G.U. 18.1.2016 n. 13; – l’art. 10-ter, comma 1, DL 28.3.2014 n. 47, convertito, con modificazioni, dalla L. 23.5.2014 n. 80; – l’art. 41, comma 4, DL 21.6.2013 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 9.8.2013 n. 98.
In sintesi
L’art. 3 del DPR 6 giugno 2001, n. 380 è la spina dorsale dell’intero diritto edilizio italiano. Tutto il sistema dei titoli abilitativi, delle sanzioni, della sanatoria e perfino della responsabilità penale del progettista ruota attorno alla corretta sussunzione dell’intervento in una delle categorie qui definite. Sbagliare categoria significa sbagliare titolo: e quando si sbaglia titolo si imbocca, spesso senza accorgersene, la strada dell’abuso edilizio. Per questo l’art. 3 va letto e riletto come una norma di principio, non come un glossario: ogni virgola incide su responsabilità professionale, validità del titolo e, nei casi più gravi, sulla libertà personale di chi assevera.
La gerarchia delle definizioni e il principio di prevalenza
Il comma 2 dell’art. 3 enuncia un principio capitale: le definizioni del comma 1 «prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi». Si tratta di una clausola di gerarchia: nessun PRG, nessuna NTA, nessun regolamento edilizio comunale può ridefinire cosa sia ristrutturazione o nuova costruzione. La Corte costituzionale ha ribadito che le categorie sono di competenza statale esclusiva, perché incidono sulla materia penale (sanzioni dell’art. 44) e sull’ordinamento civile (validità degli atti di trasferimento ai sensi degli artt. 46 e 47). Il professionista che, di fronte a una norma comunale «creativa», dovesse seguirla anziché l’art. 3, esporrebbe il committente al rischio di abuso. La regola è semplice: in caso di conflitto, vince sempre la definizione statale.
Manutenzione ordinaria (lett. a): la soglia minima dell’intervento
Sono interventi di manutenzione ordinaria le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. La parola chiave è «finiture»: tinteggiatura, sostituzione di pavimenti e rivestimenti, rifacimento di intonaci, riparazione di infissi, sostituzione di sanitari, rifacimento di guaine impermeabilizzanti. La caratteristica unificante è che non si tocca la struttura, non si modificano sagoma, prospetti, volumi o destinazione d'uso. Per questi interventi l’art. 6 prevede la totale liberalizzazione (attività libera senza titolo). Attenzione però: appena l’intervento incide su parti strutturali (anche solo per adeguamento di carichi) si esce dalla manutenzione ordinaria e si entra nella straordinaria, con conseguente CILA.
Manutenzione straordinaria (lett. b): il perimetro elastico riformato nel tempo
La manutenzione straordinaria comprende le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici. Il limite è duplice: non alterare la volumetria complessiva degli edifici (formula sostituita dal D.L. 133/2014 alla precedente «volumi e superfici delle singole unità») e non comportare mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d'uso con incremento del carico urbanistico (precisazione introdotta dal D.L. 76/2020, decreto Semplificazioni).
Due novità del 2014 e del 2020 hanno ampliato sensibilmente la categoria. Primo: il frazionamento e l’accorpamento delle unità immobiliari, anche con variazione delle superfici e del carico urbanistico, sono manutenzione straordinaria purché non si modifichi la volumetria complessiva e si mantenga l’originaria destinazione d'uso. Significa che dividere un appartamento in due bilocali (o riunire due bilocali in un unico appartamento) non richiede più SCIA, ma solo CILA. Secondo: le modifiche ai prospetti di edifici legittimi sono manutenzione straordinaria quando necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità, o per consentire l’accesso, purché non pregiudichino il decoro architettonico, siano conformi alla disciplina urbanistica e l’immobile non sia vincolato ai sensi del D.Lgs. 42/2004. Una porta-finestra al posto di una finestra per accedere a un balcone: oggi è CILA, prima era SCIA.
Restauro e risanamento conservativo (lett. c)
Sono gli interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo, ne consentano anche il mutamento di destinazione d'uso, purché compatibile e conforme allo strumento urbanistico. La differenza con la ristrutturazione è qualitativa: il restauro conserva, la ristrutturazione trasforma. Dopo il D.L. 50/2017 (art. 65-bis) il restauro consente il cambio d'uso se compatibile con tipologia e tessuto. La categoria è strategica per gli interventi nei centri storici, dove la ristrutturazione pesante è spesso preclusa e il restauro diventa l’unico strumento operativo. Titolo edilizio: SCIA ai sensi dell’art. 22, lett. c).
Ristrutturazione edilizia (lett. d): la categoria più discussa
La ristrutturazione edilizia è l’intervento rivolto a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Comprende ripristino o sostituzione di alcuni elementi costitutivi, eliminazione, modifica e inserimento di nuovi elementi e impianti. La definizione è stata riscritta a più riprese: nel 2014 (D.L. 133), nel 2020 (D.L. 76, decreto Semplificazioni) e, indirettamente, nel 2024 con la Salva-casa.
Punto centrale: la demolizione e ricostruzione rientra nella ristrutturazione edilizia anche con sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche diversi dal preesistente, con eventuali innovazioni per adeguamento antisismico, accessibilità, impianti tecnologici ed efficientamento energetico. È ammesso anche l’incremento di volumetria, ma solo nei casi espressamente previsti dalla legge o dagli strumenti urbanistici comunali e con finalità di rigenerazione urbana. La categoria copre anche il ripristino di edifici crollati o demoliti, purché si possa accertare la preesistente consistenza (perizia di parte, foto storiche, rilievi catastali, atti d'archivio).
Restano due eccezioni rilevanti che impongono il vincolo della «medesima sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche»: a) gli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice 42/2004, ad eccezione degli edifici in aree tutelate ex artt. 136, comma 1, lett. c) e d), e 142 (precisazione 2022); b) salvi i piani urbanistici, gli edifici in zone omogenee A del D.M. 1444/1968 (centri storici), in zone assimilate dalla normativa regionale, nei nuclei storici consolidati e negli ambiti di particolare pregio. In questi casi non sono ammessi incrementi di volumetria. È il punto in cui il professionista deve fermarsi e verificare la zonizzazione del PRG e la presenza di vincoli prima di asseverare una SCIA pesante.
Il titolo edilizio per la ristrutturazione varia: SCIA ordinaria (art. 22) per la ristrutturazione «leggera» che non incide su sagoma, volumi e prospetti; SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23) o permesso di costruire (art. 10) per la ristrutturazione «pesante» con demo-ricostruzione, modifiche significative o incrementi volumetrici.
Nuova costruzione (lett. e): la categoria residuale
La nuova costruzione è definita per esclusione: tutto ciò che non è manutenzione ordinaria/straordinaria, restauro o ristrutturazione. La norma elenca però sette ipotesi tipiche (e.1 - e.7) che il legislatore ha voluto considerare «comunque» nuova costruzione, per evitare contestazioni interpretative.
Titolo edilizio: permesso di costruire (art. 10) per la maggior parte dei casi; SCIA alternativa (art. 23) nelle zone assoggettate a piano attuativo. Sanzione in caso di abuso: art. 31 (demolizione) e art. 44 (penale) del TUE.
Ristrutturazione urbanistica (lett. f)
È l’intervento più ampio: la sostituzione dell’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi anche con modifica dei lotti, degli isolati e della rete stradale. È la categoria della rigenerazione urbana di iniziativa pubblica o privata, spesso accompagnata da piani attuativi (PUA), accordi di programma e convenzioni urbanistiche. Titolo: permesso di costruire previo strumento attuativo, salvo i casi in cui la legge regionale ammette procedimenti semplificati.
Caso pratico: il sottotetto da rendere abitabile
Tizio possiede una mansarda non abitabile e vuole alzare di 50 cm il colmo del tetto per ricavare due camere. Caio, ingegnere, qualifica l’intervento: c'è incremento di volume e modifica della sagoma, dunque non è manutenzione straordinaria; non è restauro (l’organismo si trasforma); non è semplice ristrutturazione leggera. Si tratta di ristrutturazione edilizia pesante con incremento volumetrico, che richiede SCIA alternativa al permesso (art. 23) o permesso di costruire (art. 10), a seconda della disciplina regionale e comunale. In più, se la Regione ha una legge sui sottotetti (es. recupero ai fini abitativi), si applica quella disciplina speciale, sempre nei limiti dell’art. 3.
Caso pratico: la divisione del trilocale in due bilocali
Sempronio vuole frazionare il proprio trilocale in due bilocali da affittare. Mevio, geometra, verifica: nessuna modifica della volumetria complessiva, nessuna variazione della destinazione d'uso (resta residenziale), opere interne (tramezzi, doppio impianto, doppio bagno). Dopo il D.L. 133/2014 il frazionamento rientra espressamente nella manutenzione straordinaria (lett. b) e basta una CILA ai sensi dell’art. 6-bis, accompagnata dalla pratica catastale (Docfa) per le due nuove unità immobiliari. Il titolo edilizio si è alleggerito, ma restano gli adempimenti antincendio, igienico-sanitari e, soprattutto, le verifiche sui millesimi condominiali e sulle norme regolamentari.
Caso pratico: la pertinenza al limite del 20%
Mevio vuole costruire in giardino una piccola dependance per gli ospiti, di 60 mc, asservita a una villa di 280 mc. Il rapporto è 60/280 = 21,4%, oltre la soglia del 20%. Caio qualifica l’opera come nuova costruzione ai sensi della lett. e.6) e impone il permesso di costruire, con pagamento del contributo di costruzione e versamento degli oneri di urbanizzazione. Se invece la dependance fosse di 50 mc (rapporto 17,9%), si rientrerebbe nella pertinenza «sotto soglia» con titolo edilizio di livello inferiore, salvo qualificazione diversa imposta dallo strumento urbanistico in zone di pregio.
Coordinamento con la riforma «Salva-casa» 2024
Il D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla L. 24 luglio 2024, n. 105, non ha modificato l’art. 3 ma ne ha amplificato gli effetti pratici. Ha riscritto le tolleranze costruttive (art. 34-bis), ha introdotto la sanatoria condizionata in doppia conformità «temperata» (art. 36-bis) e ha riformulato il regime della parziale difformità (art. 34). Per il professionista significa che, anche dopo la Salva-casa, la corretta qualificazione ai sensi dell’art. 3 resta il primo passo: solo dopo aver inquadrato l’opera in una categoria si può ragionare di tolleranza, sanatoria, condono o doppia conformità.
Profili penali e responsabilità del progettista
La qualificazione dell’intervento ha una ricaduta penale diretta. Se l’opera è qualificata come manutenzione straordinaria e si rivela invece nuova costruzione, mancando il permesso si configura il reato dell’art. 44, comma 1, lett. b) (esecuzione senza permesso), con arresto fino a due anni e ammenda fino a 51.645 euro. Il progettista che assevera nella CILA o nella SCIA una qualificazione erronea risponde di falso ideologico in atto pubblico (art. 481 c.p., dichiarazioni del privato esercente un servizio di pubblica necessità) e, nei casi più gravi, di concorso nel reato edilizio. La giurisprudenza è consolidata: la responsabilità del tecnico asseveratore è personale e diretta, non delegabile al committente.
Mappa rapida per scegliere il titolo edilizio
Riassumendo a beneficio della pratica: manutenzione ordinaria (lett. a) = attività libera senza titolo (art. 6); manutenzione straordinaria (lett. b) = CILA (art. 6-bis); restauro e risanamento conservativo (lett. c) = SCIA (art. 22); ristrutturazione edilizia leggera (lett. d, prima parte) = SCIA (art. 22); ristrutturazione edilizia pesante con demo-ricostruzione, modifiche sostanziali o incremento volumetrico (lett. d) = SCIA alternativa (art. 23) o permesso di costruire (art. 10); nuova costruzione (lett. e) = permesso di costruire (art. 10) o SCIA alternativa nelle zone con piano attuativo; ristrutturazione urbanistica (lett. f) = permesso di costruire previo piano attuativo. Questa mappa va sempre incrociata con la disciplina regionale e con eventuali vincoli speciali richiamati dall’art. 1 del TUE.
Domande frequenti
Frazionare un appartamento in due richiede SCIA o CILA?
Dopo le modifiche introdotte dal D.L. 133/2014 alla lett. b) dell’art. 3, il frazionamento (così come l’accorpamento) di unità immobiliari rientra espressamente nella manutenzione straordinaria, purché non si modifichi la volumetria complessiva dell’edificio e si mantenga l’originaria destinazione d'uso. Il titolo edilizio richiesto è la CILA ai sensi dell’art. 6-bis del TUE, con asseverazione di un tecnico abilitato e pratica catastale Docfa per identificare le nuove unità. Se invece il frazionamento comporta opere strutturali (taglio di muri portanti) bisogna allegare il progetto strutturale e, in zona sismica, depositare la pratica al genio civile. Restano le verifiche su regolamento condominiale, NTA del PRG e norme igienico-sanitarie sulle superfici minime delle nuove unità.
La demolizione e ricostruzione con sagoma diversa è ristrutturazione o nuova costruzione?
Dopo la riforma del D.L. 76/2020 (decreto Semplificazioni), la demolizione e ricostruzione con sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche diversi è ristrutturazione edilizia ai sensi della lett. d) dell’art. 3, e non nuova costruzione. Sono ammessi anche incrementi di volumetria, ma solo nei casi previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali e con finalità di rigenerazione urbana. Restano due eccezioni: per gli immobili sottoposti a tutela del Codice 42/2004 (escluse alcune aree paesaggistiche minori) e per gli edifici nelle zone A del D.M. 1444/1968 (centri storici) si deve mantenere la medesima sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, senza incrementi di volumetria. Il titolo è SCIA alternativa al permesso (art. 23) o permesso di costruire.
Cosa rischia il geometra che assevera una CILA per un intervento che era in realtà nuova costruzione?
Le conseguenze sono pesanti e cumulative. Sul piano penale, il tecnico risponde di falso ideologico in atto pubblico ai sensi dell’art. 481 c.p. (dichiarazioni del privato esercente un servizio di pubblica necessità) e può concorrere nel reato edilizio dell’art. 44 del TUE (arresto fino a due anni e ammenda fino a 51.645 euro per esecuzione senza permesso). Sul piano disciplinare, l’ordine professionale può sospendere o radiare il tecnico. Sul piano civile, il professionista risponde verso il committente per i danni: demolizione, perdita di valore dell’immobile, costi di rifacimento. Il committente può anche agire ai sensi dell’art. 2236 c.c. per imperizia. Per limitare il rischio, è prudente acquisire pareri preventivi del Comune (art. 5 TUE) o presentare istanza di permesso anziché CILA quando la qualificazione è dubbia.
La pertinenza in giardino quando diventa nuova costruzione?
La lett. e.6) dell’art. 3 stabilisce due criteri alternativi. Primo: l’intervento è nuova costruzione se gli strumenti urbanistici comunali, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico, lo qualificano espressamente come tale. Secondo: in ogni caso, l’opera è nuova costruzione se comporta la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale. Sotto soglia e in assenza di qualificazione comunale ostativa, la pertinenza segue il regime semplificato (CILA o SCIA, a seconda dell’opera). La verifica del rapporto volumetrico va fatta sulla volumetria urbanisticamente rilevante (esclusi vani interrati o tecnici ove previsto dal regolamento edilizio). Per evitare contestazioni, è opportuno allegare il calcolo analitico nella relazione tecnica.
Le modifiche ai prospetti sono sempre SCIA o possono essere CILA?
Dipende dalla finalità. Dal 2020 (D.L. 76) la lett. b) dell’art. 3 ricomprende nella manutenzione straordinaria, e quindi nel regime CILA, le modifiche ai prospetti di edifici legittimi necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio o per consentire l'accesso allo stesso (es. apertura di una porta-finestra al posto di una finestra per accedere a un balcone). Servono però tre condizioni: non pregiudicare il decoro architettonico, conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, immobile non sottoposto a tutela ai sensi del Codice 42/2004. Le modifiche ai prospetti diverse da queste finalità (es. apertura di nuove vetrine commerciali, cambio di disegno degli infissi su intero fronte) restano SCIA ai sensi dell’art. 22, con eventuale autorizzazione paesaggistica se sussiste vincolo.