Art. 2 bis D.P.R. 380/2001 (TUE) – Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati
In vigore dal 30/06/2003
1. Ferma restando la competenza statale in materia di ordinamento civile con riferimento al diritto di proprietà e alle connesse norme del codice civile e alle disposizioni integrative, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano possono prevedere, con proprie leggi e regolamenti, disposizioni derogatorie al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, e possono dettare disposizioni sugli spazi da destinare agli insediamenti residenziali, a quelli produttivi, a quelli riservati alle attività collettive, al verde e ai parcheggi, nell’ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali. 1 bis. Le disposizioni del comma 1 sono finalizzate a orientare i comuni nella definizione di limiti di densità edilizia, altezza e distanza dei fabbricati negli ambiti urbani consolidati del proprio territorio. (2) 1 ter. In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesisten- DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 3 9 ti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatti salvi le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e i pareri degli enti preposti alla tutela. (3) 1 quater. Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli. (4) Note: (1) Articolo inserito dall’art. 30, comma 1, lett. 0a), DL 21.6.2013 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 9.8.2013 n. 98. (2) Comma inserito dall’art. 5, comma 1, lett. b), DL 18.4.2019 n. 32, convertito, con modificazioni, dalla L. 14.6.2019 n. 55. (3) Comma sostituito dall’art. 10, comma 1, lett. a), DL 16.7.2020 n. 76, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.9.2020 n. 120. Testo precedente: “In ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest’ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purchè sia effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo.“. (4) Comma inserito dall’art. 1, comma 1, lett. 0a), DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105.
In sintesi
L’art. 2-bis è una delle disposizioni più strategiche del Testo Unico Edilizia per chi opera nella rigenerazione urbana e nel recupero del patrimonio esistente. Inserito nel 2013 dal D.L. 69/2013 e più volte modificato (da ultimo dalla riforma Salva-casa 2024, D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024), riconosce alle regioni un potere derogatorio significativo rispetto agli standard urbanistici nazionali del D.M. 1444/1968. Per il professionista che progetta in zona consolidata, comprendere i limiti e le opportunità di questa deroga è essenziale per evitare progetti irrealizzabili o, all’opposto, per cogliere margini di sviluppo che la disciplina rigida statale non consentirebbe.
Il potere derogatorio regionale
Il comma 1 chiarisce subito un punto cruciale: la competenza statale in materia di ordinamento civile resta intatta. Significa che le distanze tra costruzioni del Codice civile (art. 873 c.c., 3 metri tra costruzioni; artt. 905 e 907 c.c. su vedute e luci) non possono essere derogate dalle regioni: sono norme civilistiche, non urbanistiche. Ciò che le regioni possono fare è derogare al D.M. 1444/1968, ossia agli standard urbanistici (densità edilizia, altezze massime, distanze tra fabbricati, dotazioni di parcheggi e verde) e dettare disposizioni proprie sugli spazi residenziali, produttivi, collettivi.
Il comma 1-bis precisa la finalità: orientare i comuni nella definizione di limiti di densità, altezza e distanza negli ambiti urbani consolidati. È la cornice normativa che ha permesso, ad esempio, a Lombardia, Emilia-Romagna, Toscana e Veneto di adottare leggi sulla rigenerazione urbana con premialità volumetriche e riduzioni delle distanze, soprattutto per l’efficientamento energetico e antisismico.
Demolizione e ricostruzione: il principio della distanza preesistente
Il comma 1-ter è il cuore operativo della norma. Stabilisce che, in ogni intervento di demolizione e ricostruzione, la ricostruzione è consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti, anche se le dimensioni del lotto non permetterebbero di rispettare le distanze minime tra edifici e dai confini. È un principio derogatorio fortissimo, che supera la rigidità del D.M. 1444/1968.
Più ancora: gli incentivi volumetrici (premialità per efficientamento energetico, sicurezza sismica, edilizia sociale) possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con superamento dell’altezza dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze preesistenti. Questa previsione, introdotta dal D.L. 76/2020 (Decreto Semplificazioni), ha reso operativa la rigenerazione di interi tessuti edilizi degradati, soprattutto nelle periferie post-belliche.
L’eccezione delle zone omogenee A
Il regime cambia drasticamente nei centri storici. Nelle zone omogenee A del D.M. 1444/1968 (e nelle zone equipollenti per le leggi regionali), nei nuclei storici consolidati e negli ambiti di particolare pregio, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell’ambito di piani urbanistici di recupero e riqualificazione particolareggiati di competenza comunale. È una clausola di tutela del patrimonio storico che impedisce interventi puntuali demolitori nei tessuti antichi: serve sempre uno strumento urbanistico attuativo, restando salvi i pareri delle soprintendenze e degli enti di tutela paesaggistica e culturale.
La novità Salva-casa: il recupero dei sottotetti
Il comma 1-quater, introdotto dal D.L. 69/2024 (Salva-casa), apre una possibilità nuova e molto attesa: il recupero dei sottotetti è consentito anche quando l’intervento non rispetta le distanze minime tra edifici e dai confini. Le condizioni cumulative sono tre: (a) rispetto dei limiti di distanza vigenti all’epoca della costruzione dell’edificio originario; (b) nessuna modifica di forma e superficie del sottotetto come delimitato dalle pareti perimetrali; (c) rispetto dell’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo originario. Restano fermi i regimi regionali più favorevoli (Lombardia, Veneto, Piemonte hanno leggi sui sottotetti molto sviluppate).
Caso pratico: ricostruzione con incentivo volumetrico
Caio possiede una palazzina anni '60 in zona B di Milano, con distanze dai confini inferiori ai 5 metri previsti dal D.M. 1444/1968. Vuole demolirla e ricostruirla con efficientamento energetico, ottenendo una premialità volumetrica del 20% prevista dalla legge regionale. Grazie all’art. 2-bis comma 1-ter, può ricostruire mantenendo le distanze legittimamente preesistenti (anche se inferiori ai 5 metri) e realizzare l’incremento volumetrico in altezza, fuori sagoma rispetto all’edificio demolito. Deve però verificare che la ricostruzione non leda i diritti del confinante in base alle norme civilistiche del Codice civile (art. 905 c.c. sulle vedute), che restano intangibili.
Caso pratico: divieto in centro storico
Sempronio possiede un fabbricato fatiscente nel centro storico di Verona, classificato in zona omogenea A. Vorrebbe demolirlo e ricostruirlo con tipologia analoga ma più razionale. L’art. 2-bis comma 1-ter, ultimo periodo, glielo impedisce: nel centro storico la demolizione-ricostruzione è ammessa solo nell’ambito di un piano di recupero particolareggiato comunale. Deve quindi attendere (o promuovere) l’adozione del piano oppure orientarsi su interventi di ristrutturazione conservativa che non comportino demolizione integrale.
Coordinamento con altre norme
L’art. 2-bis va letto in coordinamento con: l'art. 3 TUE (definizioni di intervento edilizio), il D.M. 1444/1968 (standard urbanistici), il Codice civile (distanze e vedute), le leggi regionali sulla rigenerazione urbana, il Codice dei beni culturali D.Lgs. 42/2004 (vincoli paesaggistici e culturali), l'art. 14 TUE (permesso in deroga). Il rapporto con il diritto privato è delicato: la giurisprudenza ha più volte chiarito che le deroghe pubblicistiche non incidono sui rapporti tra confinanti regolati dal Codice civile.
Pronunce della Corte Costituzionale
Sentenza n. 134/2014
Interpretazione costituzionalmente orientata
La Corte chiarisce che la disciplina delle distanze tra fabbricati appartiene alla competenza statale (ordinamento civile), ma le Regioni possono fissare limiti derogatori solo se ancorati a strumenti urbanistici con finalita' di assetto organico del territorio. Le deroghe dell'art. 2-bis devono quindi avere natura collettiva e pianificatoria, non singolare.
Consulta la pronuncia su www.cortecostituzionale.itDomande frequenti
Cosa permette di fare l’art. 2-bis del TUE?
Permette alle regioni e alle province autonome di derogare, con leggi proprie, agli standard urbanistici del D.M. 1444/1968, ossia ai limiti di densità edilizia, altezze, distanze tra fabbricati e dotazioni di standard. Le deroghe possono essere previste nell’ambito di strumenti urbanistici unitari o per specifiche aree, e sono finalizzate principalmente a sostenere la rigenerazione urbana negli ambiti consolidati. Resta salva la competenza statale in materia di ordinamento civile, quindi le distanze del Codice civile (artt. 873 e seguenti) non possono essere derogate.
Posso ricostruire mantenendo le distanze preesistenti anche se inferiori a quelle minime?
Sì, il comma 1-ter dell’art. 2-bis lo consente espressamente: in ogni caso di demolizione e ricostruzione, la ricostruzione è ammessa nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti, anche se le dimensioni del lotto non permetterebbero di rispettare le distanze minime tra edifici o dai confini. Inoltre, gli eventuali incentivi volumetrici (premialità per efficientamento energetico o sicurezza sismica) possono essere realizzati con ampliamenti fuori sagoma e superamento dell’altezza dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze preesistenti.
Cosa cambia nei centri storici?
Nelle zone omogenee A del D.M. 1444/1968 e nelle zone equipollenti previste dalla normativa regionale, nei nuclei storici consolidati e negli ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell’ambito di piani urbanistici di recupero e riqualificazione particolareggiati di competenza comunale. Significa che non si può procedere con un intervento puntuale: serve un piano attuativo comunale, restando fermi i pareri delle soprintendenze e dei piani paesaggistici.
Cosa ha introdotto la Salva-casa 2024 sui sottotetti?
Il D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024, ha inserito il comma 1-quater che consente il recupero dei sottotetti anche quando l’intervento non rispetta le distanze minime tra edifici e dai confini. Le condizioni sono tre, cumulative: rispettare i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, non modificare forma e superficie del sottotetto come delimitato dalle pareti perimetrali, e rispettare l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo originario. Restano applicabili le leggi regionali più favorevoli, che in molte regioni (Lombardia, Veneto, Piemonte) sono già piuttosto generose.
L’art. 2-bis prevale sulle distanze del Codice civile?
No. L’art. 2-bis comma 1 lo precisa chiaramente: la competenza statale in materia di ordinamento civile, con riferimento al diritto di proprietà e alle norme del Codice civile e delle disposizioni integrative, è ferma. Le deroghe regionali agli standard urbanistici del D.M. 1444/1968 non incidono sui rapporti privatistici tra confinanti. Quindi un confinante può sempre invocare le distanze degli artt. 873 e seguenti c.c. e le norme su vedute e luci (artt. 905-907 c.c.) anche se l’intervento è autorizzato dal punto di vista urbanistico. Il professionista deve sempre fare una doppia verifica: pubblicistica e civilistica.