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Art. 873 c.c. Distanze nelle costruzioni
In vigore
Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
L'articolo 873 c.c. stabilisce la distanza minima di tre metri tra costruzioni su fondi finitimi non unite o aderenti. È la norma fondamentale del diritto di vicinato edilizio italiano: qualsiasi costruzione deve rispettare questa distanza, salvo che le due costruzioni siano unite o aderenti. I regolamenti locali possono aumentare ma non ridurre questo minimo.
Ratio della norma: tutela delle distanze
La distanza minima tra costruzioni risponde a molteplici esigenze: (a) salubrità: garantire la circolazione dell'aria e la penetrazione della luce tra gli edifici, riducendo il rischio di umidità e insalubrità; (b) sicurezza: lasciare uno spazio minimo per consentire il passaggio dei vigili del fuoco e ridurre il rischio di propagazione degli incendi; (c) decoro: evitare la costituzione di «intercapedini» buie e inutilizzabili tra gli edifici contigui; (d) autonomia della proprietà: garantire al proprietario un minimo di separazione fisica dal vicino. Il minimo di 3 metri è stato fissato in modo uniforme su tutto il territorio nazionale; le distanze locali possono essere più generose ma non inferiori.
Il concetto di costruzioni su fondi finitimi
La norma si applica a costruzioni «su fondi finitimi», cioè su fondi confinanti. «Costruzione» comprende qualsiasi manufatto edilizio stabilmente incorporato al suolo che superi modeste dimensioni: non solo edifici residenziali, ma anche capannoni, muri di confine che superino certe dimensioni, tettoie chiuse, box. Non sono «costruzioni» ai fini dell'art. 873: recinzioni (muretti bassi, cancellate), pergolati aperti, baracche amovibili, piccoli manufatti (Cass. 22388/2018).
Costruzioni unite e aderenti: l'eccezione
L'art. 873 non si applica quando le costruzioni sono «unite o aderenti». Costruzioni unite: costruite a contatto fisico diretto (muro comune, muro in aderenza). Costruzioni aderenti: costruite in appoggio alla parete del vicino. L'art. 874 c.c. disciplina il diritto del vicino di chiedere la comunione forzosa del muro sul confine, e l'art. 875 c.c. il diritto di costruire in aderenza. L'eccezione per le costruzioni aderenti è importante perché consente di massimizzare l'utilizzo dei fondi nei centri storici dove la distanza di 3 metri sarebbe impraticabile.
Misurazione della distanza
La distanza di 3 metri si misura tra le pareti dei fabbricati (o tra la parete del fabbricato e l'eventuale muro perimetrale del vicino), non dal confine di proprietà. La misurazione è «in pianta» (orizzontale), perpendicolarmente alle pareti fronteggiantisi. Sono incluse nel computo: balconi chiusi (con ringhiera o vetrata), bow window, corpi aggettanti chiusi. Sono esclusi i soli sporti ornamentali di modesta entità (gronde, cornicioni, pensiline aperte). Il criterio della distanza tra pareti è fondamentale: un edificio costruito a 0,5 m dal confine è lecito se l'edificio del vicino è dall'altro lato del confine a più di 2,5 m (totale > 3 m); ma è illecito se l'edificio del vicino è anch'esso a 0,5 m dal confine (totale = 1 m < 3 m).
Regolamenti locali e distanze maggiori
I regolamenti edilizi comunali possono stabilire distanze superiori ai 3 metri (es. 5, 8, 10 metri nelle zone residenziali di pregio). Il DM 1444/1968 (distanze minime tra edifici nelle diverse zone territoriali omogenee) ha fissato 10 metri come distanza minima tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti nelle zone C e D. La Corte Costituzionale (sent. 232/2005) ha precisato che il DM 1444/1968 ha valore di legge dello Stato e i Comuni non possono derogare al ribasso.
Connessioni con altre norme
L'art. 873 va letto con l'art. 874 c.c. (comunione forzosa), l'art. 875 c.c. (costruzione in aderenza), l'art. 872 c.c. (violazioni norme edilizie), il DM 1444/1968 (distanze in zona), Cass. SU 14953/2011.
Domande frequenti
La distanza minima di 3 metri si misura dal confine di proprietà o tra i fabbricati?
Si misura tra le pareti dei fabbricati (o tra la parete e il muro del vicino), non dal confine di proprietà. Quindi se entrambi i proprietari costruiscono a 1,5 m dal confine, la distanza tra gli edifici è di 3 m ed è rispettata. Se uno costruisce a 0 m dal confine (muro sul confine) e l'altro a 2,5 m, la distanza è 2,5 m e la norma è violata.
Il regolamento edilizio del mio Comune può fissare una distanza di soli 2 metri tra costruzioni?
No. L'art. 873 c.c. fissa 3 metri come minimo inderogabile. I regolamenti locali possono aumentare la distanza ma non ridurla sotto i 3 metri. Se il regolamento comunale prevede 2 metri, quella disposizione è nulla per contrasto con la norma del codice civile, e si applica comunque il minimo di 3 metri.
Se il vicino costruisce a meno di 3 metri, cosa posso fare?
Puoi: (1) diffidare il vicino per iscritto; (2) presentare un esposto al Comune che può ordinare la demolizione d'ufficio; (3) agire in giudizio ex art. 872 c.c. chiedendo sia il risarcimento del danno sia la riduzione in pristino (demolizione della parte a distanza illegale). L'azione di riduzione in pristino è imprescrittibile, quindi puoi agire anche anni dopo la costruzione.
I balconi rientrano nel calcolo delle distanze ex art. 873?
Dipende. I balconi 'aggettanti' aperti (senza chiusure perimetrali) di solito non vengono computati, essendo considerati sporti ornamentali. I balconi chiusi (con vetrate o ringhiere che creano un volume chiuso) vengono invece computati come parte dell'edificio ai fini del calcolo delle distanze. La giurisprudenza non è sempre uniforme su questo punto; rileva anche il regolamento edilizio locale.
Due vicini possono accordarsi per costruire a meno di 3 metri l'uno dall'altro?
Sì, se costruiscono in aderenza (art. 875 c.c.) o a muro comune (art. 874 c.c.): in tal caso la distanza è zero e la norma non si applica. Non possono però accordarsi per costruire a una distanza intermedia (es. 1,5 m) senza costruire in aderenza: la norma delle distanze tutela anche interessi pubblici e non può essere derogata da accordi privati tra i soli vicini.