Art. 875 c.c. Comunione forzosa del muro che non è sul confine
In vigore
confine Quando il muro si trova ad una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere la comunione del muro, soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando, oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine. Il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione. Questi deve manifestare la propria volontà entro il termine di giorni quindici e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta.
In sintesi
Il vicino che vuole appoggiarsi a un muro privato costruito entro il confine può acquisirne la comunione forzosa: basta pagare la metà del valore del muro e del suolo occupato. Il proprietario non può rifiutare.
Ratio e collocazione sistematica
L'art. 875 c.c. si colloca nella sezione dedicata ai muri divisori e ai confini (artt. 874-888 c.c.) e disciplina il caso in cui il muro privato sia stato costruito entro il confine, cioè interamente sul terreno del costruttore, ma sia usufruibile dal vicino come punto di appoggio per le proprie costruzioni. La norma consacra il principio di comunione forzosa: in presenza di un muro già costruito, l'ordinamento non obbliga il vicino a demolire e ricostruire, ma gli consente di acquisire la comproprietà del muro esistente, pagando il giusto corrispettivo. È una limitazione legale della proprietà privata fondata su ragioni di economia edilizia: evitare la duplicazione di strutture murarie adiacenti.
Presupposti dell'acquisto
Perché operi la comunione forzosa ex art. 875 occorrono tre presupposti: (a) esistenza di un muro privato, già costruito dal vicino; (b) posizione entro il confine, cioè il muro è interamente sul fondo del costruttore (se fosse sul confine varrebbe l'art. 874 c.c.); (c) intenzione di costruire da parte del richiedente, che intende appoggiarsi al muro. Non è richiesto che il richiedente stia costruendo: è sufficiente la volontà di avvalersi del muro. Il proprietario del muro non ha facoltà di opporsi: il diritto del vicino è potestativo.
Corrispettivo e calcolo del valore
Il corrispettivo è composto da due voci: (1) la metà del valore del muro, calcolato al momento della richiesta di comunione, tenendo conto dello stato di conservazione e del costo di ricostruzione a nuovo; (2) la metà del valore del suolo occupato dal muro, cioè la striscia di terreno su cui il muro è costruito, larga quanto lo spessore del muro stesso. In caso di disaccordo sul valore, si procede con perizia tecnica. Il pagamento del corrispettivo è condizione costitutiva dell'acquisto: solo dopo il pagamento il vicino diventa comproprietario del muro.
Differenze con l'art. 874 e con la comunione volontaria
L'art. 874 c.c. disciplina il caso in cui il muro sia già costruito sul confine: in tal caso il vicino può acquistare la comunione pagando solo la metà del valore del muro (non del suolo, che è già al confine). L'art. 875 aggiunge il costo del suolo perché il muro è interamente sul fondo del costruttore e il vicino acquista anche la servitù di "occupazione" della fascia di terreno. La comunione forzosa si distingue dalla comunione volontaria perché prescinde dal consenso del proprietario: è un diritto potestativo del vicino esercitabile unilateralmente.
Effetti della comunione e uso del muro comune
Una volta acquisita la comunione, il muro diventa comune ai sensi degli artt. 880 ss. c.c. Entrambi i comproprietari possono appoggiarsi, infiggere chiodi, aprire incassi, purché non compromettano la solidità del muro. Le spese di manutenzione e riparazione si ripartiscono in proporzione alla quota (art. 882 c.c.). Se uno dei comproprietari vuole sopraelevare il muro comune, deve compensare l'altro per la maggiore spesa (art. 885 c.c.).
Connessioni con altre norme
L'art. 875 va letto con l'art. 874 (comunione forzosa del muro sul confine), l'art. 880 (presunzione di comunione), l'art. 882 (riparazioni del muro comune) e l'art. 885 (sopraelevazione del muro comune).
Domande frequenti
Posso costringere il vicino a cedermi la metà del suo muro costruito sul suo fondo?
Sì. L'art. 875 c.c. attribuisce al vicino un diritto potestativo di acquistare la comunione forzosa del muro privato, anche senza il consenso del proprietario. Occorre pagare la metà del valore del muro e della striscia di suolo su cui insiste.
Qual è la differenza tra art. 874 e art. 875 c.c.?
L'art. 874 riguarda il muro già costruito sul confine: il vicino paga solo metà del valore del muro. L'art. 875 riguarda il muro costruito interamente entro il fondo del vicino: il corrispettivo comprende anche metà del valore del suolo occupato, perché il muro non è al confine.
Come si calcola il corrispettivo per la comunione forzosa?
Si calcola la metà del valore del muro al momento della richiesta (tenendo conto dello stato di conservazione) più la metà del valore della striscia di suolo su cui il muro è costruito. In caso di disaccordo si ricorre a perizia tecnica.
Quando nasce il diritto di comunione sul muro?
Il diritto nasce con il pagamento del corrispettivo. L'acquisto della comunione non è automatico: il vicino deve prima esercitare il diritto (dichiarazione formale), poi pagare la somma dovuta. Solo dopo il pagamento il muro diventa comune.
Una volta acquisita la comunione forzosa, quali sono i miei obblighi?
Come comproprietario sei tenuto a contribuire alle spese di manutenzione e riparazione del muro in proporzione alla tua quota (art. 882 c.c.). Puoi appoggiarti al muro e inserire travi, ma non puoi pregiudicarne la solidità (art. 884 c.c.).