Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 976 c.c. – Locazioni concluse dall’enfiteuta
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Per le locazioni concluse dall’enfiteuta si applicano le norme dell’art. 999.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 975 - Articolo 975 Codice Civile: Miglioramenti e addizioni→Cod. civ. art. 977 - Art. 977 c.c.: Enfiteusi costituite dalle persone giuridiche→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Art. 974 Codice Civile: Diritti dei creditori dell’enfiteuta→Articolo 978 Codice Civile: Costituzione→Articolo 973 Codice Civile: Clausola risolutiva espressa→Art. 979 Codice Civile: Durata→Art. 972 Codice Civile: Devoluzione→Articolo 980-cessione Codice Civile: dell’usufrutto→Articolo 971 Codice Civile: Affrancazione
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
Il rinvio all'art. 999 c.c.
L'art. 976 c.c. non detta una disciplina autonoma per le locazioni concluse dall'enfiteuta, ma rinvia integralmente all'art. 999 c.c., che regola le locazioni dell'usufruttuario. Si tratta di un rinvio recettizio: le norme dell'art. 999 c.c. si applicano all'enfiteusi come se fossero scritte direttamente per essa.
La scelta del legislatore di equiparare l'enfiteuta all'usufruttuario ai fini delle locazioni si spiega con la struttura comune dei due istituti: entrambi attribuiscono il godimento di un bene altrui, con l'obbligo di restituirlo al termine del diritto. Le esigenze del terzo che ha affittato il bene, e la tutela del proprietario (o concedente) che riprende il bene alla scadenza, sono le stesse nei due casi.
La disciplina dell'art. 999 c.c. applicata all'enfiteusi
L'art. 999 c.c. stabilisce che le locazioni concluse dall'usufruttuario (e quindi dall'enfiteuta, per rinvio) hanno efficacia nei confronti del proprietario (o concedente) ma con un limite fondamentale: le locazioni ultranovennali o che eccedono la durata del diritto di godimento non sono opponibili al proprietario se non trascritte prima della trascrizione dell'atto che ha estinto il diritto di godimento.
In pratica:
Tutela del conduttore in buona fede
Il conduttore che ignorava la qualità di enfiteuta del proprio locatore (credendo di aver concluso il contratto con il proprietario pieno) è tutelato entro i limiti dell'art. 999 c.c.: la locazione resta efficace nei limiti in cui lo sarebbe se fosse stata conclusa dall'usufruttuario, e per la parte che eccede tali limiti il conduttore può agire per danni nei confronti del locatore-enfiteuta inadempiente.
Effetti dell'estinzione dell'enfiteusi sulle locazioni
Quando l'enfiteusi si estingue - per qualsiasi causa - il concedente (o il proprietario in caso di affrancazione) subentra nella posizione del locatore solo per le locazioni opponibili secondo i criteri dell'art. 999 c.c. Per le locazioni non opponibili, il rapporto di locazione si risolve e il conduttore deve rilasciare il bene, fermo restando il diritto di agire contro l'enfiteuta per inadempimento contrattuale.
Domande frequenti
L'enfiteuta può affittare il fondo a terzi?
Sì. L'art. 976 c.c. consente le locazioni da parte dell'enfiteuta, applicando le stesse regole previste per l'usufruttuario dall'art. 999 c.c., con i relativi limiti di opponibilità al concedente.
Una locazione ultranovennale conclusa dall'enfiteuta è valida?
È valida tra le parti ma non è automaticamente opponibile al concedente. Per essere opponibile deve essere trascritta prima della trascrizione dell'atto che estingue l'enfiteusi.
Cosa succede al conduttore se l'enfiteusi si estingue prima della scadenza del contratto di locazione?
Le locazioni non opponibili al concedente cessano con l'estinzione dell'enfiteusi. Il conduttore deve rilasciare il bene al concedente e può rivalersi sull'enfiteuta-locatore per i danni subiti.
Il concedente deve rispettare le locazioni concluse dall'enfiteuta?
Sì, ma solo per quelle opponibili nei limiti dell'art. 999 c.c.: locazioni di durata inferiore a nove anni rientranti nella durata residua del diritto enfiteutico, oppure locazioni ultranovennali trascritte in tempo utile.
Perché la legge applica all'enfiteuta le stesse regole dell'usufruttuario per le locazioni?
Perché entrambi godono di un bene altrui con obbligo di restituzione. La posizione del conduttore e del concedente è analoga nei due casi, e il rinvio evita di duplicare norme sostanzialmente identiche.