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Art. 977 c.c. Enfiteusi costituite dalle persone giuridiche
In vigore
Le disposizioni contenute negli articoli precedenti si applicano anche alle enfiteusi costituite dalle persone giuridiche, salvo che sia disposto diversamente dalle leggi speciali. TITOLO V – Dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione CAPO I – Dell'usufrutto SEZIONE I – Disposizioni generali
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Commento all'art. 977 c.c., Enfiteusi costituite dalle persone giuridiche
L'art. 977 c.c. chiude il capo sull'enfiteusi (artt. 957-977 c.c.) con una disposizione di rinvio di apparente semplicita ma di notevole rilievo sistematico. La norma stabilisce che tutte le disposizioni precedenti si applicano anche alle enfiteusi costituite dalle persone giuridiche, salvo che sia disposto diversamente dalle leggi speciali. La formula contiene una scelta legislativa di favore per l'uniformita disciplinare: il regime ordinario dell'enfiteusi vale erga omnes, indipendentemente dalla natura del concedente, fatte salve specifiche deroghe normative che si sono accumulate nei decenni per categorie particolari di enti. La portata pratica della norma e maggiore di quanto la sua brevita suggerisca, perche storicamente le persone giuridiche (enti pubblici territoriali, enti ecclesiastici, fondazioni di antico patronato, universita agrarie, comunita montane) sono state grandi concedenti enfiteutici, e il loro patrimonio fondiario e tuttora gravato da rapporti enfiteutici di lunga durata.
La categoria delle persone giuridiche concedenti
La persona giuridica e ente cui l'ordinamento riconosce capacita giuridica autonoma e patrimonio separato (artt. 11 ss. c.c. per persone giuridiche pubbliche, artt. 12 ss. c.c. nel testo previgente per quelle private, oggi DPR 361/2000). Comprende: enti pubblici territoriali (Stato, regioni, province, citta metropolitane, comuni), enti pubblici economici e non economici, enti ecclesiastici riconosciuti (L. 222/1985), fondazioni, associazioni riconosciute, societa di capitali (S.p.A., S.r.l., S.a.p.a.) e cooperative. Tutti questi soggetti possono costituire enfiteusi sui beni del proprio patrimonio disponibile (non sul demanio o sul patrimonio indisponibile), trasferendo a un enfiteuta il dominio utile contro un canone periodico e l'obbligo di miglioramento.
Il rinvio al regime ordinario
Il rinvio dell'art. 977 c.c. al regime ordinario (artt. 957-976 c.c.) comporta l'applicabilita di tutte le regole: durata (art. 958 c.c. minimo 20 anni, possibilita di enfiteusi perpetua per le rustiche), obblighi dell'enfiteuta (artt. 959 c.c. miglioramento, 960 c.c. canone), affrancazione (art. 971 c.c. diritto potestativo dell'enfiteuta), devoluzione per inadempimento (art. 972 c.c.), miglioramenti e addizioni (art. 975 c.c.), prescrizione del canone (art. 970 c.c.). Le persone giuridiche concedenti devono dunque seguire la stessa disciplina dei concedenti privati: non possono unilateralmente recedere, non possono modificare il canone se non con i meccanismi previsti, non possono opporsi all'affrancazione se l'enfiteuta paga il capitale legale. L'uniformita garantisce certezza dei rapporti e tutela l'enfiteuta da abusi di posizione del concedente pubblico o ecclesiastico.
Le leggi speciali: la riforma fondiaria del 1966-1970
Il principale corpus di leggi speciali in materia di enfiteusi e quello delle leggi sull'affrancazione delle enfiteusi rustiche: la L. 22 luglio 1966 n. 607 e la L. 18 dicembre 1970 n. 1138, completate da successivi interventi. Queste leggi hanno introdotto criteri legali derogativi per il calcolo del capitale di affrancazione (somma che l'enfiteuta paga per acquistare il dominio diretto), generalmente piu favorevoli all'enfiteuta rispetto al criterio ordinario dell'art. 971 c.c. (capitalizzazione del canone al saggio del 5%). La ratio era favorire la formazione della proprieta coltivatrice diretta, in coerenza con l'art. 44 della Costituzione e con la politica di riforma fondiaria del dopoguerra. La Corte Costituzionale ha piu volte vagliato la legittimita di queste norme (cfr. sent. 53/1974, 406/1988), bilanciando il diritto di proprieta del concedente con l'interesse sociale alla diffusione della proprieta agricola.
Enti ecclesiastici e enfiteusi storiche
Le enfiteusi costituite dagli enti ecclesiastici (parrocchie, diocesi, capitoli cattedrali, seminari, mense vescovili) hanno una rilevanza storica notevolissima: molti fondi rustici italiani sono stati per secoli oggetto di enfiteusi ecclesiastiche, alcune perpetue, e i rapporti si trascinano ancora oggi. Dopo i Patti Lateranensi del 1929 (L. 810/1929) e la successiva L. 222/1985 sul nuovo regime degli enti ecclesiastici cattolici, le enfiteusi ecclesiastiche sono sottoposte a regole specifiche: limiti agli atti di disposizione (autorizzazione canonica e governativa per i beni di valore superiore a determinate soglie), procedure speciali per l'affrancazione, regime tributario peculiare. Per gli enti delle confessioni religiose non cattoliche le regole sono fissate dalle intese ex art. 8 Cost. (L. 449/1984 valdesi, L. 101/1989 ebraici, ecc.).
Enti pubblici territoriali e enfiteusi su beni del patrimonio disponibile
I comuni, le province e le regioni possono costituire enfiteusi sui beni del patrimonio disponibile, secondo le regole della contabilita pubblica e con le procedure di evidenza pubblica previste dal D.Lgs. 50/2016 (Codice dei contratti pubblici) e dal Regolamento di amministrazione del patrimonio. Le enfiteusi su beni demaniali (demanio idrico, marittimo, militare) sono escluse dal regime privatistico e sostituite da concessioni demaniali ex D.Lgs. 285/1992, L. 84/1994, ecc. Sui beni del patrimonio indisponibile (foreste demaniali, beni vincolati a uso pubblico) la possibilita di costituire enfiteusi e generalmente preclusa, perche la vincolazione di destinazione non e compatibile con il dominio utile dell'enfiteuta.
Universita agrarie e usi civici
Una categoria peculiare e quella delle universita agrarie e degli usi civici: associazioni storiche di comunita di abitanti che gestiscono in comunione beni collettivi destinati al pascolo, al taglio del legname, alle colture promiscue. Le enfiteusi costituite da queste comunita sono regolate dalla L. 16 giugno 1927 n. 1766 e dal R.D. 26 febbraio 1928 n. 332, oltre che dalla L. 168/2017 sui domini collettivi che ha riconosciuto la natura di proprieta collettiva di queste situazioni. I rapporti enfiteutici su terre civiche hanno regole speciali per la liquidazione degli usi civici, l'affrancazione, la legittimazione delle occupazioni storiche.
Profili processuali e fiscali
Le controversie sulle enfiteusi costituite da persone giuridiche pubbliche possono presentare profili di giurisdizione amministrativa quando coinvolgono atti unilaterali di natura provvedimentale (revoca della concessione demaniale, dinieghi autorizzativi). Per le enfiteusi su patrimonio privatistico la giurisdizione e del giudice ordinario, con competenza del tribunale del luogo del fondo (art. 21 c.p.c., foro esclusivo per le azioni reali immobiliari). Sotto il profilo fiscale, le persone giuridiche concedenti sono assoggettate al regime impositivo proprio della loro natura: gli enti pubblici beneficiano di esenzioni e agevolazioni varie, gli enti ecclesiastici hanno il regime IRES agevolato ex L. 222/1985 e art. 6 DPR 601/1973, le societa commerciali concedenti tassano i canoni come reddito d'impresa.
Coordinamento con la legislazione antimafia e con i vincoli storici
Quando il concedente e ente pubblico o controllato pubblico, l'affrancazione e gli atti dispositivi sull'enfiteusi sono soggetti alle procedure di evidenza pubblica e alle verifiche antimafia ex D.Lgs. 159/2011. Se il fondo e gravato da vincoli storici, paesaggistici o ambientali (D.Lgs. 42/2004 Codice dei beni culturali, D.Lgs. 152/2006 ambiente), gli atti di disposizione e i miglioramenti realizzabili sono limitati e talora soggetti ad autorizzazioni preventive della Soprintendenza o di altri enti di tutela. L'enfiteuta deve quindi coordinare la propria attivita migliorativa con questi vincoli per non incorrere in inadempimento o in violazioni amministrative.
Caso pratico
La Parrocchia di San Giorgio, ente ecclesiastico civilmente riconosciuto ex L. 222/1985, e proprietaria di un fondo rustico di 30 ettari concesso in enfiteusi perpetua nel 1925 alla famiglia di Tizio, oggi proseguita da Caio in qualita di erede. Il canone annuo, originariamente di 500 lire, e oggi di circa 30 euro per effetto delle rivalutazioni di legge. Caio nel 2025 chiede l'affrancazione del fondo ai sensi della L. 1138/1970 (enfiteusi rustica). Il calcolo del capitale di affrancazione segue la legge speciale: capitalizzazione del canone secondo i criteri legali, con possibilita di rideterminazione del canone stesso se sproporzionato per effetto della svalutazione monetaria. La parrocchia, in quanto ente ecclesiastico, deve ottenere l'autorizzazione canonica (decreto del vescovo) per atti dispositivi di valore superiore alla soglia ecclesiale, oltre alle autorizzazioni civili previste dalla normativa concordataria. Variante 1: se la concedente fosse il Comune di Roma, l'affrancazione seguirebbe le procedure di evidenza pubblica del codice dei contratti, con valutazione del bene da parte dell'Agenzia del Demanio e delibera consiliare. Variante 2: se l'enfiteusi fosse stata costituita da una fondazione di antico patronato laicale (universita agraria di Sempronio), si applicherebbe la disciplina speciale della L. 1766/1927, con liquidazione degli eventuali usi civici e legittimazione delle occupazioni pregresse. Variante 3: se la concedente fosse una S.r.l. costituita per gestire un patrimonio fondiario di Mevia, si applicherebbero le regole ordinarie del codice civile senza deroghe, e l'affrancazione seguirebbe il criterio dell'art. 971 c.c. (15 volte il canone annuo per le enfiteusi rustiche, 20 volte per le urbane).
Domande frequenti
Le enfiteusi costituite dalle persone giuridiche seguono regole diverse da quelle private?
Si applica il regime ordinario del codice civile (artt. 957-976 c.c.) salvo deroghe di leggi speciali. L'uniformita garantisce certezza dei rapporti e tutela l'enfiteuta, ma per categorie particolari (enti ecclesiastici, enti pubblici, universita agrarie) ci sono regimi peculiari.
Quali sono le principali leggi speciali in materia di enfiteusi?
Le L. 22 luglio 1966 n. 607 e L. 18 dicembre 1970 n. 1138 sull'affrancazione delle enfiteusi rustiche; la L. 222/1985 sugli enti ecclesiastici; la L. 1766/1927 sugli usi civici e le universita agrarie; la L. 168/2017 sui domini collettivi.
Le enfiteusi degli enti ecclesiastici hanno regole speciali?
Si. Dopo i Patti Lateranensi del 1929 e la L. 222/1985 le enfiteusi degli enti ecclesiastici cattolici sono soggette a limiti negli atti di disposizione (autorizzazione canonica e civile per beni di valore elevato), procedure speciali per l'affrancazione e regime tributario peculiare.
Un comune puo concedere in enfiteusi i propri beni?
Si, ma solo sui beni del patrimonio disponibile e nel rispetto delle procedure di evidenza pubblica ex D.Lgs. 50/2016. Sui beni demaniali (idrico, marittimo, militare) non si applica il regime privatistico ma quello delle concessioni demaniali.
L'affrancazione di un'enfiteusi rustica segue il criterio ordinario dell'art. 971 c.c.?
Generalmente segue le leggi speciali del 1966 e 1970, che hanno introdotto criteri di calcolo del capitale piu favorevoli all'enfiteuta rispetto al criterio ordinario, in coerenza con la politica di formazione della proprieta coltivatrice diretta ex art. 44 Costituzione.