In sintesi
L'art. 7 della L. 392/1978 sancisce la nullità delle clausole contrattuali che prevedano la risoluzione automatica del contratto di locazione in caso di alienazione (vendita o trasferimento) dell'immobile locato. In altri termini, se il proprietario vende l'appartamento a un terzo, il contratto di locazione non si scioglie: il nuovo acquirente subentra nella posizione del locatore e deve rispettare le condizioni già pattuite con il conduttore. Questa regola, che riprende ed esplicita il principio codicistico dell'opponibilità della locazione registrata al terzo acquirente (art. 1599 c.c.), è inderogabile e rende nullo di diritto qualsiasi patto contrario inserito in contratto.
Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 7 L. 392/1978 — Nullita’ clausola di scioglimento per alienazione
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
E’ nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.
Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Commento
Ratio della norma
Senza questa tutela, il locatore potrebbe aggirare le limitazioni al diniego di rinnovazione semplicemente vendendo l'immobile a un complice, il quale — da acquirente privo di vincoli — potrebbe liberarsi del conduttore. La nullità delle clausole di scioglimento per alienazione chiude questa via di fuga e garantisce continuità al rapporto locativo indipendentemente dalle vicende circolatorie dell'immobile. La norma esprime il principio emptio non tollit locatum (la vendita non rescinde la locazione), codificato nell'ordinamento italiano già dall'art. 1599 c.c.
Analisi e struttura
La disposizione è sintetica ma di grande efficacia: dichiara nulla la clausola che preveda la risoluzione in caso di alienazione, senza ulteriori condizioni. La nullità è parziale: colpisce solo la clausola, non l'intero contratto. Il contratto prosegue senza quella previsione. Il nuovo acquirente dell'immobile, anche se in buona fede, non può invocare la clausola nulla per liberarsi del conduttore. È irrilevante che l'acquirente ignorasse l'esistenza della locazione, se questa è stata regolarmente registrata.
Quando si applica
La norma si applica a tutte le locazioni di immobili urbani, abitative e commerciali. Per l'opponibilità al terzo acquirente è tuttavia necessario che il contratto di locazione sia stato registrato (o abbia data certa anteriore al trasferimento), conformemente a quanto previsto dall'art. 1599 c.c. Un contratto non registrato potrebbe non essere opponibile all'acquirente. La norma si applica a qualsiasi forma di alienazione: compravendita, donazione, permuta, conferimento in società.
Confronto e norme correlate
L'art. 7 integra l'art. 1599 c.c. che prevede l'opponibilità della locazione al terzo acquirente quando abbia data certa anteriore all'alienazione. L'art. 1602 c.c. disciplina il subingresso del nuovo proprietario e i limiti del suo diritto di recedere dalla locazione. La L. 431/1998 (art. 3, comma 1, lett. g) prevede che il locatore possa disdire alla prima scadenza se intende vendere l'immobile e non ha altri immobili abitativi: questa facoltà opera sul piano del rinnovo contrattuale, non sulla validità della clausola di scioglimento immediato per alienazione.
Problemi applicativi
Un problema ricorrente riguarda il coordinamento tra l'art. 7 e il diritto di prelazione del conduttore (artt. 38-40 L. 392/1978 per i locali commerciali). Se il locatore aliena senza rispettare il diritto di prelazione, il conduttore può esercitare il riscatto entro sei mesi. Nel settore abitativo non esiste un diritto di prelazione legale generale, ma alcune convenzioni di edilizia agevolata lo prevedono. Sul piano pratico, il conduttore che scopre la vendita dell'immobile deve verificare che il contratto fosse registrato prima dell'atto notarile di trasferimento: in caso contrario, l'opponibilità al nuovo acquirente potrebbe essere contestata.
Casi pratici
Caso 1: Clausola di risoluzione per vendita: nulla di diritto
Caso 2: Vendita dell'immobile e subentro del nuovo proprietario
Caso 3: Contratto non registrato e alienazione dell'immobile
Domande frequenti
Se il proprietario vende l'appartamento che sto affittando, devo andarmene?
No. L'art. 7 L. 392/1978 sancisce che il contratto di locazione non si scioglie per effetto della vendita. Il nuovo acquirente subentra nella posizione del proprietario e deve rispettare il contratto. Qualsiasi clausola che preveda il contrario è nulla.
Cosa significa che la clausola di risoluzione per alienazione è nulla?
Significa che se il contratto contiene una clausola del tipo 'in caso di vendita il contratto si risolve', quella clausola non produce alcun effetto legale. Il contratto continua a esistere e a vincolare il nuovo proprietario, esattamente come se la clausola non fosse mai stata scritta.
Il contratto di affitto deve essere registrato per essere opponibile al nuovo proprietario?
Sì. La registrazione (o il possesso di data certa anteriore all'atto di trasferimento) è fondamentale per opporre il contratto al terzo acquirente, ai sensi dell'art. 1599 c.c. Un contratto non registrato potrebbe non essere opponibile, con il rischio che il nuovo proprietario non sia tenuto a rispettarlo.
Il nuovo proprietario può chiedermi di andarmene prima della scadenza del contratto?
No, salvo motivi tassativi previsti dalla legge (es. uso personale, ristrutturazione, secondo i casi previsti dalla L. 431/1998 per i contratti abitativi). Il semplice fatto di aver acquistato l'immobile non dà diritto a risolvere il contratto in corso.
Vedi anche