Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 2864 c.c. Danni causati dal terzo e miglioramenti
In vigore dal 19/04/1942
Il terzo è tenuto a risarcire i danni che da sua colpa grave sono derivati all’immobile in pregiudizio dei creditori iscritti.
Egli non può ritenere l’immobile per causa di miglioramenti; ma ha il diritto di far separare dal prezzo di vendita la parte corrispondente ai miglioramenti eseguiti dopo la trascrizione del suo titolo, fino a concorrenza del valore dei medesimi al tempo della vendita.
Se il prezzo non copre il valore dell’immobile nello stato in cui era prima dei miglioramenti e insieme quello dei miglioramenti, esso deve dividersi in due parti proporzionali ai detti valori.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 2863 - Art. 2863 c.c.: Ricupero dell’immobile rilasciato e abbandono de→Cod. civ. art. 2865 - Articolo 2865 Codice Civile: Frutti dovuti dal terzo→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Art. 2862 c.c.: Ipoteche e altri diritti reali a carico e a favo→Art. 2866 c.c.: Diritti del terzo nei confronti del debitore e d→Articolo 2861 Codice Civile: Termine ed esecuzione del rilascio→Art. 2867 c.c.: Terzo debitore di somma in dipendenza dell’acqui→Articolo 2860 Codice Civile: Capacità per il rilascio→Articolo 2868 Codice Civile: Beneficio di escussione→Articolo 2859 Codice Civile: Eccezioni opponibili dal terzo acquirente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
Responsabilità e tutela del terzo acquirente
L'articolo 2864 del Codice Civile regola un delicato profilo dell'esecuzione contro il terzo acquirente: da un lato, la sua responsabilità per i danni causati all'immobile durante il possesso; dall'altro, il riconoscimento del valore dei miglioramenti da lui eseguiti. La disposizione realizza un equilibrio tra le esigenze dei creditori iscritti, che hanno diritto a vedere conservato il valore della garanzia, e quelle del terzo, che ha investito nell'immobile.
Il regime della responsabilità per colpa grave
Il primo periodo stabilisce che il terzo risponde dei danni causati per colpa grave all'immobile. La scelta del legislatore di richiedere la colpa grave, e non la semplice negligenza, si spiega con la natura particolare della posizione del terzo: egli è il proprietario legittimo del bene e, in linea di principio, ne dispone come crede. Solo le condotte particolarmente censurabili (atti vandalici, demolizioni ingiustificate, omissioni macroscopiche di manutenzione) generano responsabilità verso i creditori iscritti. Esempio: Tizio, terzo acquirente di un immobile ipotecato a favore di Alfa, decide di abbattere un'ala dell'edificio per ricavarne materiali da rivendere, sapendo che il bene sarà espropriato. Tale comportamento integra colpa grave e obbliga Tizio al risarcimento.
Il divieto di ritenzione e il diritto al rimborso
Il secondo profilo riguarda i miglioramenti. Il terzo non può ritenere l'immobile per ottenere il pagamento dei miglioramenti effettuati: ciò significa che, al momento dell'aggiudicazione, non può rifiutare la consegna del bene invocando un diritto di credito per le opere realizzate. Tuttavia, ha diritto a far separare dal prezzo di vendita la parte corrispondente ai miglioramenti, purché eseguiti dopo la trascrizione del proprio titolo di acquisto. La limitazione temporale è coerente con il sistema della pubblicità: solo dal momento in cui il terzo è formalmente proprietario può vantare un investimento meritevole di tutela.
Il criterio di valutazione dei miglioramenti
Il valore rimborsabile è quello dei miglioramenti al tempo della vendita, non al momento della loro esecuzione. Si tratta di una scelta che ancora il rimborso al beneficio concreto che i miglioramenti producono sull'immobile espropriato. Se Tizio ha investito 50.000 euro per ristrutturare un appartamento, ma al momento della vendita le opere hanno deperito e valgono 30.000, il rimborso sarà limitato a quest'ultima cifra. Viceversa, se i miglioramenti hanno mantenuto o accresciuto il loro valore, il terzo ottiene un rimborso pieno.
La divisione proporzionale del prezzo
Quando il prezzo di vendita non è sufficiente a coprire sia il valore originario dell'immobile sia quello dei miglioramenti, si applica una divisione proporzionale. Esempio: l'immobile valeva 200.000 euro prima dei miglioramenti, che valgono 50.000 (totale 250.000); se il prezzo di vendita è 150.000, il 60% sarà attribuito al valore originario (a favore dei creditori iscritti) e il 40% ai miglioramenti (a favore del terzo). Tale meccanismo evita che il terzo subisca un sacrificio sproporzionato per il fallimento della procedura esecutiva nel recuperare il pieno valore del bene.
Profili pratici
Nell'attuale pratica forense, l'art. 2864 c.c. trova applicazione soprattutto nelle controversie tra terzo acquirente e creditori iscritti circa la quantificazione dei miglioramenti e l'imputazione di eventuali danni. Il consulente tecnico d'ufficio nominato nella procedura esecutiva è spesso chiamato a stimare separatamente il valore originario dell'immobile e quello dei miglioramenti, fornendo al giudice gli elementi per ripartire correttamente il ricavato.
Domande frequenti
Quando il terzo acquirente risponde dei danni all'immobile ipotecato?
Il terzo risponde dei danni solo in caso di colpa grave, cioè di condotte particolarmente negligenti o intenzionali; non risponde per colpa lieve né per eventi fortuiti o cause naturali che abbiano deteriorato l'immobile.
Il terzo può trattenere l'immobile fino al pagamento dei miglioramenti?
No, il Codice esclude espressamente il diritto di ritenzione: il terzo deve consegnare l'immobile all'aggiudicatario, ma può chiedere di separare dal prezzo di vendita la quota corrispondente ai miglioramenti eseguiti.
Quali miglioramenti sono rimborsabili al terzo acquirente?
Sono rimborsabili solo i miglioramenti eseguiti dopo la trascrizione del titolo di acquisto del terzo, valutati al momento della vendita forzata e fino a concorrenza del valore residuo dell'opera in quel momento.
Come si ripartisce il prezzo se non basta a coprire valore e miglioramenti?
Il prezzo si divide in due parti proporzionali al valore originario dell'immobile (prima dei miglioramenti) e al valore dei miglioramenti stessi, in modo da ripartire equamente la perdita tra creditori iscritti e terzo acquirente.
Chi valuta l'entità dei miglioramenti nelle procedure esecutive?
Solitamente la valutazione è affidata a un consulente tecnico d'ufficio nominato dal giudice dell'esecuzione, che stima separatamente il valore originario dell'immobile e quello dei miglioramenti al momento della vendita.