Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 2846 c.c. Spese d’iscrizione
In vigore dal 19/04/1942
Le spese d’iscrizione dell’ipoteca sono a carico del debitore, se non vi è patto contrario, ma devono essere anticipate dal richiedente.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 2845 - Art. 2845 c.c.: Notificazioni relative a iscrizioni per obbligaz→Cod. civ. art. 2847 - Articolo 2847 Codice Civile: Durata dell’efficacia dell’iscrizion…→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Articolo 2844 Codice Civile: Azioni e notificazioni→Articolo 2848 Codice Civile: Nuova iscrizione dell’ipoteca→Art. 2843 c.c.: Annotazione di cessione, di surrogazione e di al→Articolo 2842 Codice Civile: Variazione del domicilio eletto→Articolo 2850 Codice Civile: Formalità per la rinnovazione→Art. 2841 c.c.: Omissioni e inesattezze nei titoli o nelle note→Art. 2851 c.c.: Rinnovazione rispetto a beni trasferiti agli ere
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
La ripartizione delle spese di iscrizione ipotecaria
L'articolo 2846 del Codice Civile disciplina un aspetto pratico ma economicamente rilevante dell'operazione ipotecaria: chi deve sopportare le spese di iscrizione. La norma adotta il principio generale per cui tali spese gravano sul debitore, riflettendo la logica per cui è il debitore che trae beneficio dal credito garantito e che, concedendo l'ipoteca, crea la necessità dell'iscrizione.
Tuttavia, la norma introduce una distinzione fondamentale tra carico definitivo e anticipazione: le spese devono essere anticipate dal richiedente (tipicamente il creditore), ma il carico definitivo spetta al debitore. Questa bipartizione riflette la realtà operativa: è il creditore che si attiva per ottenere l'iscrizione, quindi è lui a dover materialmente anticipare i tributi e le spese all'ufficio ricevente; ma il rimborso di tali anticipazioni spetta al debitore.
Le spese concretamente a carico
Nell'ipoteca volontaria costituita per garantire un mutuo ipotecario, le spese di iscrizione comprendono diverse voci: l'imposta ipotecaria (pari al 2% del valore del credito garantito per le ipoteche ordinarie, ridotta all'1,5% nei casi di mutui prima casa ex D.Lgs. 347/1990), l'imposta catastale (0,5%), l'imposta di bollo sulla nota di iscrizione, le tasse ipotecarie per la trascrizione, oltre agli onorari del notaio o dell'avvocato che ha redatto il titolo e alle spese di registrazione dell'atto. Queste spese possono essere significative rispetto al valore del credito garantito, specialmente per ipoteche su importi contenuti.
Nella prassi dei mutui bancari, le spese di iscrizione vengono spesso addebitate al mutuatario e incluse nel piano di ammortamento o richieste al momento della stipula. Le banche dettagliano queste spese nel SECCI (Standard European Consumer Credit Information) e nel prospetto informativo europeo standardizzato (PIES), permettendo al cliente di valutare il costo complessivo dell'operazione.
Il patto contrario e la sua rilevanza
La norma ammette che le parti possano convenzionalmente stabilire che le spese gravino sul creditore. Questa clausola è talvolta utilizzata in operazioni commerciali complesse, dove il creditore ha un forte interesse a ottenere la garanzia e si accolla integralmente i costi dell'iscrizione. La clausola può anche prevedere una ripartizione percentuale tra le parti.
Va tuttavia considerato che nelle operazioni con consumatori, la possibilità di derogare alla regola legale è limitata dalla normativa consumeristica: clausole che pongono a carico del consumatore spese non chiaramente indicate e comprese nel TAEG possono essere contestate come vessatorie o come violazione degli obblighi di trasparenza bancaria.
Spese nelle ipoteche legali e giudiziali
Il principio dell'art. 2846 c.c. si applica principalmente alle ipoteche volontarie. Per le ipoteche giudiziali (iscritte in forza di sentenza o decreto), le spese seguono la disciplina processuale e vengono liquidate dal giudice nella condanna alle spese. Per le ipoteche legali (che sorgono automaticamente per legge in certi casi), il regime delle spese è regolato dalle norme specifiche che le prevedono.
Domande frequenti
Chi paga le spese per iscrivere un'ipoteca su un mutuo?
Per legge le spese sono a carico del debitore (mutuatario), ma devono essere anticipate dal richiedente (banca o notaio). Nella pratica bancaria, queste spese vengono comunicate nel PIES e addebitate al mutuatario al momento della stipula o incluse nel piano di ammortamento.
Quanto costano le spese di iscrizione ipotecaria?
Le voci principali sono: imposta ipotecaria (2% del credito garantito, ridotta all'1,5% per mutui prima casa), imposta catastale (0,5%), imposte di bollo, tasse ipotecarie e onorari notarili. Per un mutuo di 200.000 euro si tratta di alcune migliaia di euro.
Le parti possono accordarsi perché le spese gravino sulla banca?
Sì, la norma ammette il patto contrario. Il creditore può accollarsi le spese di iscrizione, specialmente in operazioni commerciali in cui ha un forte interesse all'ipoteca. Nelle operazioni al consumo, però, i costi devono essere trasparenti e inclusi nel TAEG.
Il debitore deve anticipare le spese al momento dell'iscrizione?
No, è il richiedente (di solito il creditore o il notaio che cura l'iscrizione) che anticipa le spese agli uffici competenti. Successivamente, il debitore rimborsa queste anticipazioni secondo gli accordi contrattuali.
Le spese di iscrizione si aggiungono al debito garantito?
Le spese di iscrizione sono un costo accessorio che il debitore deve rimborsare al creditore, ma non sono necessariamente incluse nel capitale garantito dall'ipoteca. La nota di iscrizione indica l'importo del credito garantito, che di solito non comprende le spese di iscrizione stessa.