Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 2823 c.c. Ipoteca su beni futuri
In vigore dal 19/04/1942
L’ipoteca su cosa futura può essere validamente iscritta solo quando la cosa è venuta a esistenza.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 2822 - Articolo 2822 Codice Civile: Ipoteca sui beni altrui→Cod. civ. art. 2824 - Art. 2824 c.c.: Ipoteca iscritta in base a titolo annullabile→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Articolo 2821 Codice Civile: Concessione d’ipoteca→Articolo 2825 Codice Civile: Ipoteca su beni indivisi→Articolo 2820 Codice Civile: Sentenze straniere→Articolo 2826 Codice Civile: Indicazione dell’immobile ipotecato→Articolo 2819 Codice Civile: Sentenze arbitrali→Articolo 2827 Codice Civile: Luogo dell’iscrizione→Articolo 2818 Codice Civile: Provvedimenti da cui deriva
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
L'ipoteca su beni futuri: struttura e limiti
L'articolo 2823 del Codice Civile affronta una fattispecie di rilievo pratico significativo: la possibilità di costituire un'ipoteca su un bene che, al momento della stipula del contratto o del sorgere del credito garantito, non esiste ancora. La norma ammette questa possibilità, ma ne differisce l'efficacia reale al momento in cui il bene viene effettivamente ad esistenza.
Il principio risponde a una logica sistematica precisa: l'ipoteca è un diritto reale di garanzia, e come tale necessita di un oggetto determinato su cui collocarsi. Non è possibile iscrivere un diritto reale su qualcosa che non esiste ancora nel mondo giuridico. Pertanto la fase antecedente all'esistenza del bene è una fase meramente obbligatoria, nella quale le parti possono accordarsi sulla futura costituzione dell'ipoteca, ma non ancora procedere all'iscrizione nei registri immobiliari.
Differenza tra costituzione e iscrizione dell'ipoteca
È fondamentale distinguere tra il negozio costitutivo dell'ipoteca e la sua iscrizione. Il negozio può essere validamente concluso anche quando il bene è futuro, e genera un'obbligazione a carico del concedente di consentire l'iscrizione non appena il bene venga ad esistenza. L'iscrizione, invece, è il momento costitutivo dell'ipoteca come diritto reale opponibile ai terzi, e può avvenire solo quando il bene esiste ed è identificabile con precisione catastale.
Questa struttura in due tempi ha implicazioni pratiche rilevanti: il creditore che ha ottenuto la promessa di ipoteca su un bene futuro deve vigilare affinché, al momento in cui il bene viene ad esistenza, l'iscrizione venga tempestivamente eseguita. Nel frattempo, la sua posizione è quella di creditore chirografario, con i rischi connessi a eventuali procedure esecutive o concorsuali avviate nei confronti del debitore prima che l'iscrizione abbia luogo.
Il caso degli immobili in costruzione
La figura dell'ipoteca su beni futuri trova la sua applicazione più frequente negli immobili in corso di costruzione. Un operatore finanziario che concede un mutuo per la costruzione di un edificio potrà concordare che l'ipoteca graverà sull'immobile completato, ma l'iscrizione potrà avvenire solo al termine della costruzione, quando l'unità immobiliare è identificabile catastalmente. Prima di tale momento, il finanziatore è esposto al rischio di insolvenza del costruttore senza la protezione del diritto reale.
Per questa ragione, nella prassi bancaria e finanziaria, si ricorre spesso a garanzie intermedie (fideiussioni, pegni su crediti, assicurazioni fideiussorie ex D.Lgs. 122/2005) per coprire il periodo intercorrente tra l'erogazione del finanziamento e il momento in cui l'iscrizione ipotecaria diventa possibile. Il D.Lgs. 122/2005 sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire ha introdotto ulteriori presidi a tutela del promissario acquirente, imponendo la fideiussione del costruttore per le somme versate prima della stipula del rogito.
Rapporto con la trascrizione del contratto preliminare
Va ricordato che il contratto preliminare avente ad oggetto un immobile futuro può essere trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., con effetti prenotativi che perdurano fino al completamento dell'immobile e alla successiva trascrizione del definitivo. Questa trascrizione non equivale all'iscrizione ipotecaria, ma offre al promissario acquirente una protezione rispetto a eventuali alienazioni o gravami successivi. Il creditore ipotecario, invece, dovrà attendere il momento in cui il bene viene ad esistenza per procedere all'iscrizione vera e propria.
Profili di rischio nella prassi
Il professionista che assiste un cliente nella concessione di garanzie reali su beni futuri deve valutare con attenzione il timing dell'operazione. La concessione di un'ipoteca su bene futuro non trasferisce immediatamente alcun diritto reale e la posizione del creditore rimane esposta fino al perfezionamento dell'iscrizione. In caso di fallimento del debitore prima che il bene venga ad esistenza o prima che l'iscrizione venga eseguita, il creditore concorre come chirografario. La pianificazione dei tempi di costruzione, delle verifiche catastali e dell'iscrizione ipotecaria è quindi un elemento critico in queste operazioni.
Domande frequenti
Un'ipoteca su un immobile non ancora costruito è valida?
Il negozio costitutivo dell'ipoteca su bene futuro è valido, ma l'iscrizione nei registri immobiliari può avvenire solo quando il bene viene ad esistenza. Prima di quel momento il creditore non ha ancora un diritto reale ma solo un diritto di credito all'iscrizione.
Cosa succede se il bene futuro non viene mai ad esistenza?
Se il bene non viene mai ad esistenza, l'iscrizione ipotecaria non potrà mai essere eseguita e la garanzia reale non si perfezionerà. Il creditore potrà agire contrattualmente per inadempimento dell'obbligazione di concedere l'ipoteca, ma non avrà mai acquisito un diritto reale.
Quando esattamente può essere eseguita l'iscrizione?
L'iscrizione può essere eseguita quando il bene è venuto ad esistenza, è identificabile con precisione (per gli immobili: quando è accatastato o comunque identificabile con i dati catastali) e il concedente ha la disponibilità giuridica per consentire l'atto.
Quale garanzia ha il creditore prima che il bene esista?
Prima che il bene venga ad esistenza e prima dell'iscrizione, il creditore ha solo un credito chirografario. Nella prassi si affiancano garanzie intermedie (fideiussioni, assicurazioni fideiussorie) per coprire questo periodo di rischio.
L'ipoteca su bene futuro è frequente nella pratica bancaria?
Sì, in particolare nei mutui per la costruzione di immobili. La banca eroga il finanziamento pur non potendo ancora iscrivere l'ipoteca, e si protegge con garanzie personali o assicurative fino al momento in cui l'immobile è identificabile e l'iscrizione può avere luogo.