Art. 16 TUIR: Detrazioni canoni locazione

Commento del professionista

Le detrazioni per canoni di locazione: una guida pratica all’art. 16 del TUIR

L’art. 16 del D.P.R. n. 917/1986 il Testo Unico delle Imposte sui Redditi raccoglie l’intera disciplina delle detrazioni IRPEF riconosciute agli inquilini che destinano l’immobile locato ad abitazione principale. Si tratta di una norma che, nel tempo, ha subito importanti stratificazioni normative, fino alla versione attualmente vigente, la cui ultima modifica sostanziale si deve alla Legge di Bilancio 2022 (L. n. 234/2021). Vale la pena analizzarla per categorie di beneficiari, perché ogni fattispecie ha le sue specificità.

Una premessa metodologica: detrazione forfetaria, non parametrata al canone

Prima di entrare nel dettaglio delle singole ipotesi, è essenziale chiarire un punto che spesso genera confusione nel contribuente: le detrazioni previste dall’art. 16 non sono salvo un’eccezione di cui diremo commisurate all’importo del canone effettivamente pagato. Sono, nella quasi totalità dei casi, importi fissi, graduati in base al reddito complessivo del titolare del contratto. Il legislatore ha scelto dunque un sistema di tipo forfetario, che prescinde dal sacrificio economico reale del conduttore.

Ai fini del calcolo del reddito complessivo rilevante, occorre tenere presente che vi rientra anche il reddito assoggettato alla cedolare secca (ex art. 7, D.Lgs. n. 23/2011), mentre sono esclusi i redditi fondiari soggetti all’IMU, poiché già sottratti dalla base imponibile IRPEF.

I. Il contratto a canone libero (comma 01)

La prima tipologia riguarda i contratti stipulati o rinnovati ai sensi della L. n. 431/1998 a canone libero quelli, cioè, in cui le parti concordano liberamente il corrispettivo, nel rispetto della durata minima di quattro anni più quattro di rinnovo automatico.

La detrazione è di 300 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro, e scende a 150 euro per redditi compresi tra questa soglia e 30.987,41 euro. Oltre tale limite non spetta alcuna agevolazione.

Un aspetto pratico di rilievo: la detrazione spetta anche se il contratto è stato stipulato prima dell’entrata in vigore della L. n. 431/1998 e si è poi tacitamente rinnovato, nonché quando il contratto non cita espressamente la legge di riferimento ma, per sua natura, ricade nell’ambito di applicazione della normativa vigente al momento della stipula. In quest’ultimo caso, come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 200/E/2008, sarà necessario verificare volta per volta la tipologia contrattuale per stabilire la misura esatta della detrazione spettante.

II. Il contratto a canone concordato (comma 1)

Più generosa è la detrazione prevista per i contratti a canone concordato, ossia quelli stipulati ai sensi degli artt. 2, comma 3, e 4, commi 2 e 3, della L. n. 431/1998, il cui canone è determinato non liberamente tra le parti, ma sulla base di accordi territoriali conclusi tra le organizzazioni rappresentative dei proprietari e dei conduttori.

In questo caso, la detrazione ammonta a 495,80 euro per redditi fino a 15.493,71 euro, e a 247,90 euro per redditi compresi tra tale soglia e 30.987,41 euro. Anche qui, sopra questa seconda fascia, non spetta nulla.

Sul piano pratico, vale segnalare che per i contratti “non assistiti” stipulati dopo l’entrata in vigore del D.M. 16 gennaio 2017, il riconoscimento della detrazione è subordinato al rilascio di un’apposita attestazione da parte delle organizzazioni sindacali firmatarie degli accordi territoriali, che certifichi la conformità del contratto all’accordo stesso. Tale attestazione non è invece necessaria per i contratti conclusi prima di tale decreto, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 31/2018.

Sono esclusi da questa detrazione i titolari di contratti di locazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica, i contratti di natura transitoria e quelli stipulati prima dell’entrata in vigore della L. n. 431/1998, anche se in linea con gli accordi locali previgenti.

III. Il lavoratore dipendente che si trasferisce per ragioni di lavoro (comma 1-bis)

L’art. 16 riserva un trattamento di maggior favore ai lavoratori dipendenti che, per esigenze lavorative, trasferiscono la propria residenza in un comune distante almeno 100 chilometri dal precedente e comunque fuori dalla propria regione. La detrazione spetta per i primi tre anni successivi al trasferimento e richiede che il nuovo comune di residenza coincida con quello di lavoro o con un comune limitrofo.

Gli importi sono: 991,60 euro per redditi fino a 15.493,71 euro, e 495,80 euro per la fascia tra 15.493,71 e 30.987,41 euro. Anche in questa ipotesi, oltre il tetto superiore non spetta alcun beneficio.

Alcuni chiarimenti di prassi meritano attenzione. La detrazione è riservata ai soli lavoratori dipendenti e non si estende ai percettori di redditi assimilati. Se nel corso del triennio il contribuente perde la qualifica di lavoratore dipendente, la detrazione cessa a partire dal periodo d’imposta successivo (circ. n. 50/2002). In caso di contratto intestato a più soggetti, la detrazione spetta soltanto agli intestatari con la qualifica di lavoratore dipendente, in proporzione alle rispettive quote (ris. n. 44/2002 e circ. n. 24/E/2004).

Un ulteriore aspetto rilevante riguarda il lavoratore che si trasferisce all’estero: la risposta a interpello n. 288/2020 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la detrazione spetta per l’anno del trasferimento, ma non per le annualità successive, poiché il contribuente divenuto non residente può fruire solo delle detrazioni previste dall’art. 24, comma 3, TUIR, tra le quali non rientra l’art. 16.

IV. I giovani che lasciano la casa dei genitori (comma 1-ter)

Questa è la fattispecie che ha subito la modifica più incisiva con la Legge di Bilancio 2022, ed è anche quella con la struttura più articolata. Il beneficio è riservato ai giovani di età compresa tra i 20 e i 31 anni non compiuti, con un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro, che stipulano un contratto di locazione ai sensi della L. n. 431/1998 per un’unità immobiliare o anche solo una porzione di essa da adibire a propria residenza, a condizione che tale immobile sia diverso dall’abitazione principale dei genitori o di chi ne esercita la tutela.

La novità più significativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2022 riguarda il calcolo della detrazione, che non è più un importo fisso ma variabile: spetta nella misura del 20% del canone di locazione fino a un massimo di 2.000 euro, e non può comunque essere inferiore a 991,60 euro. Il beneficio è fruibile per i primi quattro anni di durata contrattuale (erano tre nella versione precedente).

Rispetto alla formulazione ante 2022, il limite anagrafico è stato innalzato da 30 a 31 anni non compiuti, è stato ammesso il contratto avente ad oggetto una singola porzione dell’immobile (ad esempio una stanza), e la durata dell’agevolazione è passata da tre a quattro anni. Il requisito anagrafico deve sussistere per almeno una parte dell’anno e va verificato in ogni singolo periodo d’imposta.

Il contratto deve essere stipulato prima del compimento del trentunesimo anno d’età: se i 31 anni vengono compiuti il 1° gennaio di un dato anno, per quell’anno la detrazione non spetta.

V. La detrazione per i giovani agricoltori (comma 1-quinquies.1)

L’art. 16 ospita anche una misura agevolativa di carattere più settoriale, rivolta ai coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti nella previdenza agricola, di età inferiore ai 35 anni, che prendono in affitto terreni agricoli diversi da quelli di proprietà dei genitori.

A differenza delle detrazioni precedenti, qui torniamo ad una misura parametrata alla spesa effettiva: la detrazione è pari al 19% dei canoni di affitto pagati, con un tetto di 80 euro per ettaro e un massimo assoluto di 1.200 euro annui. Il contratto deve essere redatto in forma scritta e il pagamento deve avvenire con strumenti tracciabili. L’agevolazione è concessa nel rispetto dei limiti de minimis del settore agricolo stabiliti dal Regolamento UE n. 1408/2013.

VI. Le regole comuni: non cumulabilità, pro-rata temporis e scelta del contribuente

I commi 1-quater e 1-quinquies dell’art. 16 dettano le regole trasversali valide per tutte le detrazioni sopra descritte.

Il punto più importante dal punto di vista operativo è la non cumulabilità: le detrazioni non sono cumulabili nello stesso periodo di tempo, ma il contribuente ha il diritto di scegliere quella a lui più favorevole. Se nel corso dell’anno si verificano più situazioni, il contribuente può applicare per i diversi periodi di tempo detrazioni diverse, ma il numero complessivo di giorni non può superare 365.

Le detrazioni devono poi essere ripartite tra gli eventuali cointestatari del contratto, ciascuno con riferimento al proprio reddito complessivo. Sono inoltre rapportate al periodo dell’anno in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale, intesa come quella nella quale il titolare del contratto o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Un aspetto spesso trascurato: la detrazione per canoni di locazione è compatibile con la deduzione per abitazione principale ex art. 10, comma 3-bis, TUIR, trattandosi di agevolazioni con presupposti autonomi. È invece incompatibile con il contributo del Fondo affitti e, più in generale, con qualsiasi contributo pubblico che sollevi il conduttore dall’effettivo carico del canone (circ. n. 7/E/2018).

VII. Il rimborso per incapienza (comma 1-sexies)

L’ultimo profilo da esaminare, spesso sottovalutato, è quello del credito per la quota di detrazione non fruita per incapienza dell’imposta lorda. La norma prevede che se la detrazione spettante supera l’imposta lorda al netto delle detrazioni per carichi di famiglia (art. 12 TUIR) e delle altre detrazioni da lavoro (art. 13 TUIR), la differenza non viene persa, ma è riconosciuta al contribuente sotto forma di credito.

Il meccanismo operativo è diverso a seconda della categoria reddituale del contribuente. I lavoratori dipendenti possono richiedere al sostituto d’imposta l’attribuzione del credito in sede di conguaglio, presentando apposita dichiarazione con gli estremi del contratto. Gli altri contribuenti devono invece indicare il credito in dichiarazione dei redditi, potendolo poi utilizzare in compensazione, riportarlo all’anno successivo o chiederne il rimborso.

Attenzione, però: in caso di contratto di locazione stipulato da due persone, una sola delle quali capiente, quest’ultima non può beneficiare della detrazione per l’intero importo, poiché al conduttore incapiente sarà comunque attribuita la quota di detrazione di sua competenza. Il meccanismo dell’incapienza presuppone in ogni caso l’esistenza di un reddito su cui calcolare l’imposta: chi non ha redditi imponibili non può accedervi.

Attenzione alla novità della Legge di Bilancio 2025

Da ultimo, un avvertimento di carattere generale che riguarda i contribuenti con redditi più elevati: la detrazione di cui al comma 01 rientra nel nuovo limite alle detrazioni IRPEF per i soggetti con reddito superiore a 75.000 euro, introdotto dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 10, L. n. 207/2024). Si tratta di una limitazione trasversale che può incidere sull’effettiva fruibilità del beneficio anche in questo ambito, e che il contribuente o il suo consulente deve necessariamente verificare in sede di dichiarazione.

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