Detrazioni canoni di locazione: casi pratici art. 16 TUIR

L’art. 16 TUIR sembra una norma tecnica, ma per milioni di inquilini significa centinaia di euro recuperati ogni anno tramite il modello 730. Il problema e che le quattro categorie di detrazione (contratto libero, canone concordato, giovani, studenti fuori sede) hanno regole, importi e soglie di reddito diverse, e in caso di trasloco, cambio contratto o famiglia in convivenza il calcolo va proporzionato ai mesi effettivi. Questa guida raccoglie cinque scenari ricorrenti per mostrare, conti alla mano, come si applica la detrazione e quali sono le trappole piu frequenti.

Prima degli esempi: il quadro normativo

L’art. 16 TUIR introduce detrazioni IRPEF spettanti agli inquilini che hanno destinato l’immobile locato ad abitazione principale. La detrazione si somma a quella per le altre spese e va indicata nel quadro E del modello 730 o nel quadro RP del modello Redditi PF. Le quattro categorie principali sono:

• Contratto libero (4+4 anni, art. 2 c. 1 L. 431/1998): detrazione di 300 euro per redditi fino a 15.493,71 euro, 150 euro per redditi tra 15.493,71 e 30.987,41 euro, zero oltre.
• Canone concordato (3+2 anni, art. 2 c. 3 L. 431/1998): detrazione di 495,80 euro per redditi fino a 15.493,71 euro, 247,90 euro per redditi tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.
• Giovani 20-31 anni: detrazione di 991,60 euro per i primi quattro anni, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro e l’immobile e diverso dall’abitazione principale dei genitori.
• Studenti universitari fuori sede (art. 15 c. 1 lett. i-sexies TUIR): detrazione del 19% su un massimo di 2.633 euro di canone annuo, quindi fino a 500 euro circa.

Tutte le detrazioni sono cumulabili in proporzione ai mesi in cui l’inquilino si trovava in una determinata categoria, ma non sono cumulabili tra loro per gli stessi mesi (es. non si puo prendere insieme “contratto libero” e “giovani” per lo stesso periodo).

Le quattro categorie di detrazione: libero, concordato, giovani, studenti

La distinzione contratto libero / canone concordato dipende dal tipo di contratto registrato all’Agenzia delle Entrate, non dall’importo del canone: anche un canone basso, se stipulato in regime 4+4, resta “libero” e attiva la detrazione minore. Il canone concordato richiede invece il rispetto degli accordi territoriali siglati tra associazioni di proprietari e inquilini nel Comune di riferimento, ed e identificato dal codice tipo contratto in fase di registrazione (codici 2, 4, 17, 18 a seconda della durata).

La detrazione giovani, riformulata dall’art. 1 c. 9 L. 234/2021, si applica agli inquilini che alla data di stipula del contratto hanno tra i 20 e i 31 anni non compiuti, per i primi quattro anni di contratto, su un immobile diverso dall’abitazione principale dei genitori. La detrazione non puo essere inferiore a 991,60 euro, ed e quindi piu generosa di quelle ordinarie.

La detrazione studenti fuori sede (art. 15 TUIR, non art. 16) funziona invece in modo diverso: e il 19% del canone pagato (max 2.633 euro), spetta se l’universita si trova in un Comune distante almeno 100 km da quello di residenza e in una provincia diversa (50 km per zone montane o disagiate), e puo essere richiesta dal genitore se lo studente e fiscalmente a carico.

Calcolo proporzionale per mesi e modello 730

Le detrazioni dell’art. 16 sono annuali, ma se il contratto inizia o cessa in corso d’anno vanno rapportate ai mesi. Il criterio e semplice: si conta come mese intero quello in cui il contratto e durato almeno 15 giorni. Esempio: contratto libero stipulato il 10 marzo. Mesi utili = da marzo a dicembre = 10 mesi. Detrazione (reddito sotto 15.493 euro) = 300 x 10/12 = 250 euro.

Nel modello 730, le detrazioni vanno indicate nel quadro E, righi E71 ed E72, specificando il codice tipologia (1 = contratto libero, 2 = canone concordato, 3 = giovani, 4 = lavoratori che trasferiscono la residenza per motivi di lavoro), il numero di giorni e la percentuale di possesso (utile se piu inquilini sono cointestatari del contratto).

Scenario 1 — Contratto libero, reddito 25.000 euro

Marco, dipendente con reddito complessivo 2025 di 25.000 euro, vive in affitto a Bologna con contratto 4+4 (libero) da febbraio 2025, canone 700 euro/mese. Calcolo:

• Reddito 25.000 euro > 15.493,71 ma ≤ 30.987,41 – fascia 150 euro.
• Mesi utili: febbraio-dicembre = 11 mesi.
• Detrazione = 150 x 11/12 = 137,50 euro, arrotondati a 138 euro.

Nel 730 Marco compila rigo E71, codice 1, giorni 334 (28 feb + 31 mar… 31 dic), percentuale 100. La detrazione non e “deduzione” dal reddito: e uno sconto diretto sull’IRPEF dovuta. Se l’IRPEF lorda di Marco e sufficiente, l’importo viene rimborsato in busta paga dal sostituto d’imposta tra luglio e novembre.

Scenario 2 — Canone concordato, reddito 18.000 euro

Laura, impiegata con reddito complessivo 18.000 euro, vive in un appartamento a Firenze affittato con contratto 3+2 a canone concordato (500 euro/mese), per tutto il 2025. Calcolo:

• Reddito 18.000 euro – fascia 247,90 euro.
• Mesi utili: 12.
• Detrazione = 247,90 euro, indicati nel rigo E71 con codice 2.

Laura recupera quasi 250 euro: meno del 5% del canone annuo (6.000 euro), ma l’agevolazione si combina con la cedolare secca al 10% di cui beneficia il proprietario, contribuendo a tenere il canone piu basso del mercato libero. La detrazione e direttamente ricavabile dal contratto registrato: serve indicare codice contratto e dati di registrazione (numero serie, ufficio AdE).

Scenario 3 — Giovane 25 anni primo lavoro fuori sede

Giulia, 25 anni, primo contratto da impiegata a Milano (reddito 2025: 14.500 euro), stipula a settembre 2025 un contratto di affitto 4+4 per un monolocale (canone 750 euro/mese). I genitori vivono a Reggio Emilia. Calcolo:

• Eta nella fascia 20-31 anni: si.
• Reddito sotto 15.493,71 euro: si.
• Immobile diverso da abitazione principale dei genitori: si.
• Mesi utili 2025: settembre-dicembre = 4 mesi.
• Detrazione = 991,60 x 4/12 = 330,53 euro, arrotondati a 331 euro.

Negli anni 2026, 2027 e 2028 (se il reddito resta sotto soglia) Giulia potra portare in detrazione l’intero importo di 991,60 euro/anno. Codice da indicare nel 730: 3. Attenzione: se nel 2027 il reddito supera la soglia, la detrazione decade quell’anno ma puo essere ripresa l’anno successivo se il reddito torna entro i limiti, sempre nel quadriennio iniziale.

Scenario 4 — Studente universitario a Bologna

Tommaso, 21 anni, studente di Ingegneria all’Universita di Bologna, residente a Lecce, vive in un appartamento in affitto con contratto a uso transitorio per studenti (canone 450 euro/mese, totale anno 5.400 euro). Tommaso e fiscalmente a carico del padre. Calcolo (in dichiarazione del padre):

• Distanza Lecce-Bologna: oltre 100 km e provincia diversa – requisito ok.
• Canone annuo 5.400 euro, ma il tetto detraibile e 2.633 euro.
• Detrazione = 19% x 2.633 = 500,27 euro.

Va indicata nel rigo E8/E10 del 730 del padre (codice 18 “canoni locazione studenti universitari fuori sede”), allegando contratto registrato e ricevute di pagamento (bonifico o assegno tracciabile: il contante non e ammesso dal 2020). Se Tommaso non fosse a carico, dichiarerebbe lui stesso la detrazione nel proprio 730.

Scenario 5 — Trasloco a meta anno con cambio contratto

Andrea (reddito 22.000 euro) ha vissuto in affitto a Torino da gennaio a giugno 2025 con contratto libero (canone 600 euro/mese), poi si e trasferito a Genova a luglio sottoscrivendo un nuovo contratto a canone concordato (450 euro/mese). Calcolo:

• Periodo 1 (gennaio-giugno, libero): fascia 150 euro – 150 x 6/12 = 75 euro.
• Periodo 2 (luglio-dicembre, concordato): fascia 247,90 euro – 247,90 x 6/12 = 123,95 euro.
• Totale detrazione = 75 + 123,95 = 198,95 euro, arrotondati a 199 euro.

Andrea compila due righi E71 distinti: uno con codice 1, giorni 181, e uno con codice 2, giorni 184. La somma dei giorni non puo superare 365: il software di compilazione segnala l’errore. Importante: per entrambi i periodi l’immobile deve essere stato abitazione principale (residenza anagrafica trasferita o, se non ancora trasferita, dimora abituale documentabile con utenze, dichiarazione sostitutiva, ecc.).

Quando e come richiedere

La detrazione si richiede ogni anno in dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF). Documenti da conservare per cinque anni dopo la presentazione:

• Copia del contratto di locazione registrato all’Agenzia delle Entrate, con estremi di registrazione (data, numero, serie, ufficio).
• Per il canone concordato: attestazione rilasciata da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo territoriale, oppure asseverazione del contratto (richiesta dal 2018 per fruire delle agevolazioni).
• Per studenti fuori sede: certificato di iscrizione all’universita e ricevute di pagamento tracciabili (bonifico, carta, assegno).
• Per giovani: documento di identita che attesti l’eta alla data di stipula e dichiarazione sostitutiva che l’immobile non e abitazione principale dei genitori.

Il contribuente puo presentare il 730 in autonomia tramite il portale dell’Agenzia (modello precompilato), oppure rivolgersi a un CAF o a un intermediario abilitato. L’inquilino che riceve il 730 precompilato deve verificare che il software dell’Agenzia abbia caricato correttamente il contratto: i dati arrivano in automatico solo dal 2020 per i contratti registrati telematicamente. Per i contratti cartacei va inserito manualmente nel quadro E.

Norme e fonti

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 16: detrazioni per canoni di locazione (contratti liberi, concordati, giovani, trasferimento per lavoro).
• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 15 c. 1 lett. i-sexies: detrazione studenti universitari fuori sede.
• Legge 9 dicembre 1998, n. 431: disciplina delle locazioni abitative, contratti liberi (art. 2 c. 1) e a canone concordato (art. 2 c. 3).
• Legge 30 dicembre 2021, n. 234 (Legge di Bilancio 2022), art. 1 c. 9: riformulazione della detrazione per giovani 20-31 anni (importo minimo 991,60 euro, primi quattro anni di contratto).
• Agenzia delle Entrate, Circolari annuali 730: istruzioni per la compilazione e documentazione richiesta (ultima: Circ. n. 14/E del 2025).

Domande frequenti

Si possono cumulare la detrazione “giovani” e quella per contratto libero?

No, non per lo stesso periodo: l’inquilino sceglie quella piu favorevole (di norma la “giovani” perche piu generosa). Tuttavia, se il quadriennio della detrazione giovani termina in corso d’anno o l’inquilino compie 31 anni, dai mesi successivi puo applicare la detrazione “libero” o “concordato” a seconda del contratto, indicandolo con codici distinti nel 730.

Cosa succede se l’IRPEF lorda e inferiore alla detrazione spettante?

Per la detrazione dell’art. 16 (contratto libero, concordato, giovani) e prevista una clausola di salvaguardia: la parte di detrazione che eccede l’IRPEF lorda viene riconosciuta come credito d’imposta e rimborsata dal sostituto d’imposta in busta paga o direttamente dall’Agenzia delle Entrate (nel 730/Redditi). Per la detrazione studenti (art. 15) invece la parte eccedente l’imposta lorda si perde: non e rimborsabile.

Se il contratto e cointestato tra due inquilini, come si divide la detrazione?

La detrazione spetta a ciascun inquilino in proporzione alla quota di possesso del contratto (di norma 50-50, salvo diversa indicazione contrattuale). Ognuno presenta la propria dichiarazione indicando la percentuale corretta nel rigo E71. Se uno dei due ha reddito superiore alla soglia (es. 35.000 euro), perde la sua quota di detrazione, mentre l’altro mantiene la propria.

E sufficiente la residenza anagrafica per dimostrare l'”abitazione principale”?

La residenza anagrafica e il modo piu semplice per dimostrarlo, ma non l’unico. In caso di controllo l’Agenzia accetta anche la dimora abituale provata con utenze intestate (luce, gas, internet), dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio e altre evidenze documentali. Il contribuente che ha trasferito la residenza dopo l’inizio del contratto puo comunque fruire della detrazione per i mesi in cui era effettivamente dimora abituale, conservando le prove.