Testo dell'articoloVigente
Art. 4 L. 431/1998 — Convenzione nazionale
Legge 9 dicembre 1998, n. 431 — Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo
1. Al fine di favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3 dell’articolo 2, il Ministro dei lavori pubblici convoca le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge e, successivamente, ogni tre anni a decorrere dalla medesima data, al fine di promuovere una convenzione, di seguito denominata “convenzione nazionale”, che individui i criteri generali per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell’immobile e ad altri parametri oggettivi, nonché delle modalità per garantire particolari esigenze delle parti. In caso di mancanza di accordo delle parti, i predetti criteri generali sono stabiliti dal Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, con il decreto di cui al comma 2 del presente articolo, sulla base degli orientamenti prevalenti espressi dalle predette organizzazioni. I criteri generali definiti ai sensi del presente comma costituiscono la base per la realizzazione degli accordi locali di cui al comma 3 dell’articolo 2 e il loro rispetto, unitamente all’utilizzazione dei tipi di contratto di cui all’articolo 4-bis, costituisce condizione per l’applicazione dei benefici di cui all’articolo 8.
2. I criteri generali di cui al comma 1 sono indicati in apposito decreto del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, da emanare entro trenta giorni dalla conclusione della convenzione nazionale ovvero dalla constatazione, da parte del Ministro dei lavori pubblici, della mancanza di accordo delle parti, trascorsi novanta giorni dalla loro convocazione. Con il medesimo decreto sono stabilite le modalità di applicazione dei benefici di cui all’articolo 8 per i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 dell’articolo 2 in conformità ai criteri generali di cui al comma 1 del presente articolo.
3. Entro quattro mesi dalla data di emanazione del decreto di cui al comma 2, il Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, fissa con apposito decreto le condizioni alle quali possono essere stipulati i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 nonché dell’art. 5, nel caso in cui non vengano convocate da parte dei comuni le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori ovvero non siano definiti gli accordi di cui al medesimo comma 3 dell’articolo 2.
4. Fermo restando quanto stabilito dall’ articolo 60, comma 1, lettera e), del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112, con apposito atto di indirizzo e coordinamento, da adottare con decreto del Presidente della Repubblica, previa deliberazione del Consiglio dei ministri, ai sensi dell’ articolo 8 della legge 15 marzo 1997, n. 59, sono definiti, in sostituzione di quelli facenti riferimento alla legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni, criteri in materia di determinazione da parte delle regioni dei canoni di locazione per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica. Gli attuali criteri di determinazione dei canoni restano validi fino all’adeguamento da parte delle regioni ai criteri stabiliti ai sensi del presente comma. articolo precedente articolo successivo
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Commento
Il ruolo della convenzione nazionale nel sistema della legge
La legge 431/1998 ha introdotto, accanto al contratto a canone libero, il contratto a canone concordato, nel quale il canone non è frutto della libera contrattazione ma è contenuto entro valori predeterminati. L'articolo 4 è la norma che mette in moto questo secondo canale: demanda a una convenzione nazionale la definizione dei criteri generali per la realizzazione degli accordi locali e dei contratti-tipo. Senza questo passaggio, il canone concordato resterebbe un principio privo di parametri applicabili.
I soggetti che stipulano la convenzione
La convenzione è stipulata tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative sul piano nazionale. Si tratta di un atto di natura negoziale-collettiva: le associazioni che rappresentano gli interessi contrapposti dei proprietari e degli inquilini concordano le regole quadro. Questa impostazione riflette la scelta del legislatore di affidare la determinazione dei valori a chi conosce il mercato, anziché fissarli direttamente per legge come avveniva con il sistema dell'equo canone.
Dal livello nazionale agli accordi territoriali
La convenzione nazionale opera come cornice: stabilisce i criteri generali entro i quali, in ciascun comune, gli accordi territoriali tra le associazioni locali fissano in concreto i valori del canone. Gli accordi locali suddividono il territorio in zone omogenee e individuano, per ciascuna fascia di immobili, un canone minimo e uno massimo, tenendo conto di superficie, stato di conservazione, dotazioni e ubicazione. È a queste tabelle che le parti devono attenersi per stipulare un valido contratto a canone concordato.
I contratti-tipo
Oltre ai criteri sul canone, la convenzione definisce i contratti-tipo, cioè i modelli contrattuali che le parti utilizzano per i contratti concordati. L'adozione di un modello uniforme garantisce trasparenza e riduce il contenzioso, perché fissa in anticipo clausole su durata, rinnovo, oneri accessori e modalità di aggiornamento. Il rispetto del contratto-tipo è anche condizione per accedere alle agevolazioni fiscali collegate al canone concordato.
Il meccanismo sostitutivo in caso di mancato accordo
Per evitare che l'eventuale mancato raggiungimento dell'intesa tra le associazioni paralizzi il sistema, la legge prevede un meccanismo di chiusura: in mancanza della convenzione o degli accordi, interviene il Ministro competente, di concerto con le altre amministrazioni interessate, a stabilire in via sostitutiva i criteri. In questo modo il canale del canone concordato resta sempre praticabile, anche quando le parti sociali non trovino un punto di equilibrio.
Il collegamento con le agevolazioni fiscali
Il canone concordato definito secondo i criteri dell'articolo 4 non è solo un limite, ma anche un incentivo: alle parti che stipulano contratti conformi agli accordi territoriali la legge riconosce agevolazioni fiscali, sia sul versante delle imposte indirette sia, per il locatore, attraverso aliquote ridotte della cedolare secca. La convenzione nazionale è dunque il presupposto tecnico che consente di individuare con certezza i contratti che danno diritto al trattamento fiscale di favore.
Differenza rispetto al canone libero
Mentre nel contratto a canone libero le parti determinano liberamente l'importo e la durata minima è di quattro anni rinnovabili di altri quattro, nel contratto a canone concordato l'importo è vincolato alle tabelle locali e la durata minima è di tre anni con rinnovo di due. L'articolo 4 è la disposizione che rende operativo questo secondo modello, fornendo i criteri e i contratti-tipo senza i quali il canone concordato non potrebbe funzionare.
Casi pratici
Caso 1:
Caso 2:
Caso 3:
Domande frequenti
Che cos'è la convenzione nazionale prevista dall'articolo 4?
È l'accordo tra le organizzazioni nazionali della proprietà e dei conduttori che fissa i criteri generali per i contratti a canone concordato e i contratti-tipo, entro cui gli accordi locali determinano i valori del canone.
Chi stabilisce in concreto il canone concordato?
Lo stabiliscono gli accordi territoriali stipulati in ciascun comune tra le associazioni locali, che fissano valori minimi e massimi per zone e fasce di immobili, nel rispetto dei criteri della convenzione nazionale.
Cosa succede se non c'è un accordo territoriale?
La legge prevede un meccanismo sostitutivo: in mancanza di convenzione o di accordi locali interviene il Ministro competente a stabilire i criteri, così che il canone concordato resti sempre applicabile.
Perché conviene il contratto a canone concordato?
Perché i contratti conformi agli accordi territoriali danno diritto ad agevolazioni fiscali, tra cui aliquote ridotte della cedolare secca per il locatore e riduzioni sulle imposte indirette.
Il canone concordato può essere liberamente pattuito tra le parti?
No. A differenza del canone libero, il canone concordato deve rispettare i valori minimi e massimi fissati dagli accordi territoriali; un importo fuori tabella fa perdere la qualifica di contratto concordato e le relative agevolazioni.
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