Art. 5 L. 431/1998 — Contratti di locazione di natura transitoria

Commento

Che cos'è il contratto di locazione transitoria

Il contratto di locazione transitoria costituisce un'eccezione ai regimi ordinari di durata minima stabiliti dall'articolo 2 della legge 431/1998. Mentre il contratto a canone libero deve avere durata non inferiore a quattro anni (rinnovabile per altri quattro) e il contratto a canone concordato durata non inferiore a tre anni (prorogabile di due), il contratto transitorio può essere di durata inferiore, purché ricorrano specifiche esigenze di temporaneità documentate dalle parti. La ratio della disposizione è consentire la flessibilità del mercato locativo in situazioni in cui il vincolo di durata minima sarebbe ingiustamente gravoso, senza però aprire la porta a un uso distorto dello strumento che consenta di eludere sistematicamente le protezioni riconosciute al conduttore dalla legge.

Le condizioni e le modalità: il rinvio al decreto ministeriale

L'articolo 5 rinvia, per la definizione delle condizioni e delle modalità di stipula, al decreto ministeriale emanato ai sensi dell'articolo 4, comma 2. Tale decreto — attualmente il D.M. 16 gennaio 2017 (che ha sostituito il D.M. 30 dicembre 2002) — individua le categorie di esigenza che giustificano la transitorietà: esigenze del locatore (trasferimento temporaneo di sede lavorativa, utilizzo programmato dell'immobile entro un termine certo, immobile destinato a un uso futuro diverso dalla locazione) o esigenze del conduttore (trasferimento temporaneo per lavoro, attesa di acquisto di un'abitazione definitiva, necessità legate a lavori nella propria abitazione). Il contratto deve indicare espressamente, a pena di invalidità della clausola di transitorietà, il motivo specifico che giustifica la durata ridotta. Se il motivo non è indicato o non è provato, il contratto si converte automaticamente in un contratto a canone libero della durata di quattro anni.

Durata e forma del contratto transitorio

La durata del contratto transitorio è compresa tra un minimo di un mese e un massimo di diciotto mesi, secondo quanto stabilisce il D.M. 16 gennaio 2017. Al termine del contratto, se la situazione di transitorietà persiste, le parti possono stipularne un altro, ma non è consentito il rinnovo tacito in forma transitoria per un periodo superiore a quello originariamente convenuto. Come per tutti i contratti di locazione abitativa, l'articolo 1 della legge 431/1998 prescrive la forma scritta a pena di nullità. Il contratto deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla stipula, ai sensi del D.P.R. 131/1986 (Testo Unico del Registro); in caso di inadempimento del locatore, il conduttore può provvedervi direttamente, rivalendosi sulle spese.

Le agevolazioni fiscali e il canone concordato transitorio

I contratti transitori possono essere stipulati anche a canone concordato, vale a dire determinando il canone sulla base degli accordi territoriali conclusi fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori. In tal caso, come precisa l'articolo 8, comma 3, della stessa legge 431/1998, le agevolazioni fiscali previste per il canone concordato (riduzione del 30% del reddito imponibile nei comuni ad alta tensione abitativa, base imponibile ai fini dell'imposta di registro ridotta al 70%) non si applicano ai contratti transitori ordinari, ma costituiscono un'eccezione i contratti per studenti universitari di cui al comma 2 del medesimo articolo 5 e i contratti stipulati dagli enti locali come conduttori ai sensi dell'articolo 1, comma 3. Per i contratti transitori non concordati, il regime fiscale segue le regole ordinarie IRPEF, con possibilità di optare per la cedolare secca ai sensi del D.Lgs. 23/2011.

Locazioni per studenti universitari: disciplina specifica

Il comma 2 dell'articolo 5 prevede una alternativa per le esigenze abitative degli studenti universitari: accanto ai contratti transitori ordinari, è possibile stipulare contratti sulla base dei tipi contrattuali di cui all'articolo 4-bis, ossia dei modelli predisposti a livello nazionale. Questi contratti per studenti sono caratterizzati da durata compresa tra sei mesi e tre anni, possono essere rinnovati, e godono di un regime fiscale più favorevole rispetto ai contratti transitori comuni poiché, come detto, sfuggono all'esclusione dalle agevolazioni dell'articolo 8. Il conduttore non deve necessariamente essere lo studente in persona: la giurisprudenza ha ritenuto validi anche i contratti stipulati da un genitore nell'interesse del figlio universitario fuori sede, purché risulti l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso abitativo dello studente.

Accordi locali per studenti e ruolo dei Comuni universitari

Il comma 3 attribuisce ai Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati la facoltà di promuovere accordi locali specifici per la definizione dei canoni degli alloggi destinati agli studenti, sulla base dei criteri generali fissati dal decreto di cui all'articolo 4, comma 2. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni della proprietà e dei conduttori, le aziende per il diritto allo studio, le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore. Questi accordi mirano a calmierare il mercato locativo nelle città universitarie, spesso caratterizzato da prezzi elevati in rapporto alla capacità economica degli studenti. Laddove tali accordi siano vigenti, il canone concordato universitario costituisce il riferimento per determinare i benefici fiscali riconosciuti al locatore.

Il rischio di uso fraudolento del contratto transitorio

Un tema ricorrente nella prassi riguarda l'utilizzo del contratto transitorio come strumento per aggirare la durata minima garantita al conduttore dai contratti ordinari. L'articolo 13 della legge 431/1998 sanziona con la nullità ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata stabiliti dalla legge. Ne consegue che, qualora la clausola di transitorietà sia apposta senza che esista una reale esigenza temporanea, o qualora il motivo indicato nel contratto sia falso o non documentato, il contratto si converte in un contratto a canone libero di durata quadriennale. Il conduttore che abbia pagato canoni maggiorati rispetto a quelli concordati, o che sia stato illegittimamente estromesso dall'immobile al termine del periodo transitorio, potrà agire per la tutela dei propri diritti entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile.