Indice
- L'articolo 27 TUIR definisce il reddito dominicale come la quota della rendita catastale che remunera la mera proprietà del terreno agricolo, distinta dal reddito agrario (art. 32 TUIR) che remunera invece l'esercizio dell'attività agricola.
- Sono esclusi dalla categoria del reddito dominicale i terreni pertinenza di fabbricati urbani, quelli affittati per usi non agricoli e quelli che producono reddito d'impresa ai sensi dell'art. 55, comma 2, lettera c), TUIR.
- Il reddito dominicale risulta dalle tariffe d'estimo catastali, con rivalutazione dell'80% (art. 3, comma 50, L. 662/1996) e ulteriore maggiorazione del 30% per la determinazione della base imponibile IRPEF su terreni non condotti da coltivatore diretto o IAP.
- Per i coltivatori diretti e IAP iscritti alla previdenza agricola opera l'esenzione IRPEF su redditi dominicali e agrari prevista dall'art. 1, commi 44-46, L. 232/2016, prorogata fino al 2024 e in regime ordinario dal 2025 con riforma IRPEF (D.Lgs. 192/2024).
- Il reddito dominicale concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF del proprietario o titolare di altro diritto reale (usufrutto, enfiteusi), salvo le predette esenzioni soggettive.
- L'IMU sul terreno agricolo si applica in alternativa o cumulo a seconda delle condizioni soggettive: per i coltivatori diretti e IAP è previsto l'esonero, mentre per gli altri proprietari l'IMU sostituisce l'IRPEF sul reddito dominicale (principio di alternatività introdotto con la riforma del 2014).
Testo dell'articoloVigente
Art. 27 TUIR – Reddito domenicale dei terreni
In vigore dal 01/01/2004
Modificato da: Decreto legislativo del 12/12/2003 n. 344 Articolo 1
“1. Il reddito dominicale e’ costituito dalla parte dominicale del reddito medio ordinario ritraibile dal terreno attraverso l’esercizio delle attivita’ agricole di cui all’art. 32. 2. Non si considerano produttivi di reddito dominicale i terreni che costituiscono pertinenze di fabbricati urbani, quelli dati in affitto per usi non agricoli, nonche’ quelli produttivi di reddito di impresa di cui alla lettera c) del comma 2 dell’art. 55.”
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Stesso numero, altri codici
- Art. 27 D.Lgs. 504/1995 — Ambito applicativo ed esenzioni
- Articolo 27 L. 184/1983: Effetti dell'adozione sullo stato dell'adottato
- Art. 27 Reg. (UE) 2024/1689 — Valutazione d'impatto sui diritti fondamentali per i sistemi di IA ad alto rischio
- Art. 27 Cod. Amb. — Provvedimento unico in materia ambientale
- Art. 27 D.Lgs. 148/2015 — Fondi di solidarietà bilaterali alternativi
- Art. 27 D.Lgs. 159/2011 — Comunicazioni e impugnazioni
In sintesi
La nozione di reddito dominicale e la sua autonomia rispetto al reddito agrario
L'articolo 27 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi cristallizza una distinzione fondante del sistema impositivo dei redditi fondiari: la separazione tra reddito dominicale e reddito agrario. Il reddito dominicale rappresenta la quota della rendita complessiva del fondo che remunera la mera titolarità del diritto reale sul terreno (proprietà, usufrutto, enfiteusi), mentre il reddito agrario, disciplinato dall'articolo 32 TUIR, remunera l'esercizio dell'attività agricola in senso stretto. Questa biforcazione, di matrice ottocentesca e ripresa dalla riforma tributaria del 1973, riflette la realtà economica per cui dal medesimo fondo possono trarsi due distinte utilità: quella che spetta al proprietario quale rendita del capitale fondiario e quella che spetta all'imprenditore agricolo quale corrispettivo dell'attività produttiva.
La norma ricollega la determinazione del reddito dominicale al catasto terreni, sistema di stima statistico-amministrativa fondato su qualità di coltura, classi di produttività e tariffe d'estimo per ettaro. Le tariffe sono determinate dall'Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio) sulla base del reddito medio ordinario ritraibile da un terreno della medesima qualità e classe in condizioni economiche normali. Tale impostazione catastale-forfetaria, pur datata, persiste ancora oggi nonostante i ripetuti tentativi di revisione, per ragioni di semplificazione amministrativa e di equità orizzontale tra contribuenti operanti nel settore primario.
Le esclusioni oggettive: pertinenze urbane, affitti non agricoli, redditi d'impresa
Il comma 2 dell'articolo 27 TUIR individua tre fattispecie escluse dalla categoria del reddito dominicale, ciascuna con razionale autonoma. La prima è quella dei terreni pertinenza di fabbricati urbani: il giardino della villa, l'orto domestico contiguo all'abitazione, il piazzale annesso al capannone industriale non producono autonomo reddito dominicale ma sono assorbiti nella rendita catastale del fabbricato cui accedono, secondo il principio di accessorietà. La giurisprudenza tributaria ha precisato che la qualifica di pertinenza urbana richiede destinazione durevole al servizio del fabbricato e non semplice contiguità materiale.
La seconda esclusione riguarda i terreni affittati per usi non agricoli: si pensi al fondo concesso in locazione per realizzare un parcheggio, una cava, un impianto sportivo o un campo solare fotovoltaico a terra. In tali ipotesi il proprietario percepisce un canone che non remunera più la potenzialità agricola del suolo bensì un'utilità diversa, e tale canone va dichiarato come reddito diverso ex art. 67, comma 1, lett. e), TUIR. La distinzione si è fatta delicata negli ultimi anni con la diffusione degli impianti agro-fotovoltaici: l'Agenzia delle Entrate (risoluzione 86/E/2008 e successive) ha precisato che, se l'attività agricola sotto i pannelli prosegue in forma significativa, il fondo conserva natura agricola e il reddito dominicale resta applicabile.
La terza esclusione concerne i terreni produttivi di reddito d'impresa ex art. 55, comma 2, lett. c), TUIR: si tratta dei terreni di pertinenza di società commerciali, di società agricole che hanno optato per la tassazione del reddito secondo le regole del reddito d'impresa, oppure di terreni in cui si svolgono attività agricole eccedenti i limiti dell'art. 32 (allevamento di animali oltre il rapporto col fondo, attività connesse fuori soglia). In questi casi il fondo entra nel patrimonio dell'impresa e il suo reddito è assorbito nelle regole del Capo II del Titolo II.
La determinazione catastale e le rivalutazioni stratificate
Il reddito dominicale risultante dal catasto è soggetto a una rivalutazione storica dell'80%, introdotta dall'articolo 3, comma 50, della Legge 662/1996, finalizzata ad allineare i valori catastali al reale potere d'acquisto della moneta dopo decenni di inflazione. A tale rivalutazione si è aggiunta, dal 2013 (D.L. 102/2013 e successive proroghe), una ulteriore maggiorazione del 30% sul reddito dominicale e del 70% sul reddito agrario, per i terreni non posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola. Tali stratificazioni rendono complessa l'effettiva quantificazione del reddito imponibile, che si calcola moltiplicando la rendita catastale base per i coefficienti combinati.
L'esenzione per coltivatori diretti e IAP: dalla L. 232/2016 alla riforma IRPEF 2025
Il quadro impositivo del reddito dominicale è stato profondamente inciso dall'articolo 1, commi 44-46, della Legge 232/2016 (Legge di Bilancio 2017), che ha introdotto un'esenzione totale dall'IRPEF sui redditi dominicali e agrari per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti alla gestione previdenziale agricola. L'agevolazione, originariamente triennale, è stata reiteratamente prorogata fino al 2024. Con il D.Lgs. 192/2024, attuativo della riforma fiscale, il regime è stato ricondotto a un sistema strutturale di tassazione agevolata per il comparto agricolo, da leggere in combinato con le novità sui redditi delle attività agricole e con le aliquote IRPEF rimodulate (22%, 35%, 43% per scaglioni nel 2026).
Per i proprietari non coltivatori, invece, il reddito dominicale concorre integralmente alla base imponibile IRPEF secondo gli scaglioni ordinari. È il caso classico del piccolo proprietario di terreni ereditati che non li coltiva direttamente ma li dà in affitto a un imprenditore agricolo: il canone d'affitto agrario è irrilevante ai fini IRPEF (perché il reddito è già tassato in via catastale), mentre il reddito dominicale catastale rivalutato concorre alla dichiarazione.
Il rapporto con l'IMU: alternatività e cumulo
La riforma del 2014 (L. 147/2013 art. 1, commi 707 e seguenti, poi ridisegnata dalla L. 160/2019) ha introdotto il principio di alternatività IMU-IRPEF sui terreni agricoli: per i terreni non affittati l'IMU sostituisce l'IRPEF dovuta sul reddito dominicale, evitando la doppia imposizione patrimoniale e reddituale sul medesimo bene. Tuttavia, per i terreni concessi in affitto agrario o comodato, IRPEF e IMU si applicano cumulativamente. Per i coltivatori diretti e IAP iscritti alla previdenza agricola opera invece l'esonero IMU integrale (art. 1, comma 758, L. 160/2019), che si combina con l'esenzione IRPEF L. 232/2016 lasciando il fondo coltivato in regime di sostanziale neutralità impositiva.
Soggetti passivi e variazioni catastali
Soggetto passivo del reddito dominicale è il titolare del diritto reale di godimento: proprietario, usufruttuario, enfiteuta. In caso di nuda proprietà la dichiarazione spetta all'usufruttuario; per i terreni in comunione ciascun comproprietario dichiara la propria quota. Le variazioni catastali (cambio di coltura, frazionamenti, perdite di prodotto per eventi naturali) vanno comunicate all'Agenzia delle Entrate entro il 31 gennaio dell'anno successivo a quello in cui si sono verificate, ai sensi degli articoli 28 e 30 TUIR. La mancata denuncia comporta la persistenza dell'iscrizione catastale precedente e quindi della relativa imposizione.
Profili pratici e errori ricorrenti
Nella pratica professionale gli errori più frequenti riguardano: la mancata applicazione della rivalutazione del 30% per i terreni non IAP (che genera accertamenti automatizzati); la confusione tra reddito dominicale e canone d'affitto agrario (che è irrilevante IRPEF se il fondo conserva destinazione agricola); l'errata qualificazione delle pertinenze urbane (che vanno escluse dal quadro RA della dichiarazione); la mancata segnalazione di terreni concessi a uso non agricolo, con conseguente declassamento del reddito da dominicale a diverso. Particolare attenzione richiede infine il caso degli impianti fotovoltaici a terra: la presenza di pannelli su una superficie significativa del fondo può comportare il transito da reddito dominicale a reddito diverso o d'impresa, con impatti rilevanti su IRPEF, IMU e imposta di registro in caso di vendita.
Prassi dell'Agenzia delle Entrate
Circolare
Illustra la revisione della disciplina dei redditi dei terreni introdotta dal D.Lgs. 192/2024 in attuazione della delega fiscale, chiarendo l'ambito di applicazione del reddito dominicale ex art. 27 TUIR, le novita' su coltivazione di vegetali in ambienti diversi dal terreno e gli effetti sulla determinazione del reddito agrario.
Circolare
Fornisce chiarimenti sull'effetto sostitutivo dell'IMU rispetto all'IRPEF e relative addizionali sui redditi dominicali dei terreni non affittati, distinguendo il regime dei terreni concessi in affitto da quelli in possesso del proprietario.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra reddito dominicale e reddito agrario ai sensi del TUIR?
Il reddito dominicale (art. 27 TUIR) remunera la mera titolarità del diritto reale sul terreno e spetta al proprietario, usufruttuario o enfiteuta; il reddito agrario (art. 32 TUIR) remunera invece l'esercizio dell'attività agricola e spetta a chi conduce il fondo. Sul medesimo terreno possono coesistere entrambi (proprietario coltivatore) oppure essere separati (proprietario che dà in affitto agrario al coltivatore). Entrambi sono determinati su base catastale con tariffe d'estimo distinte.
I coltivatori diretti e gli IAP devono pagare l'IRPEF sul reddito dominicale nel 2026?
I coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti alla gestione previdenziale agricola beneficiano dell'esenzione IRPEF sul reddito dominicale (e su quello agrario) prevista dall'art. 1, commi 44-46, L. 232/2016, prorogata e ricondotta a regime strutturale dal D.Lgs. 192/2024. L'esenzione opera in combinato con l'esonero IMU per i medesimi soggetti, lasciando il fondo coltivato in sostanziale neutralità impositiva.
Come si calcola il reddito dominicale dichiarato in IRPEF?
Si parte dalla rendita dominicale catastale, si applica la rivalutazione dell'80% (art. 3, comma 50, L. 662/1996) e, per i terreni non condotti da coltivatori diretti o IAP iscritti alla previdenza agricola, si applica un'ulteriore maggiorazione del 30%. L'importo così ottenuto concorre al reddito complessivo IRPEF secondo gli scaglioni ordinari, salvo che operi l'alternatività con l'IMU (terreni non affittati) o l'esenzione soggettiva.
Un terreno dato in affitto per realizzare un parcheggio produce reddito dominicale?
No. L'art. 27, comma 2, TUIR esclude espressamente dal reddito dominicale i terreni dati in affitto per usi non agricoli. In tale ipotesi il canone percepito dal proprietario costituisce reddito diverso ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. e), TUIR e va dichiarato come tale, con rilevanza ai fini IRPEF dell'intero canone (al netto delle spese specificamente inerenti).
Cosa accade se il fondo ospita un impianto fotovoltaico a terra?
L'inquadramento dipende dal mantenimento o meno della funzione agricola del suolo. Se l'attività agricola prosegue in modo significativo sotto i pannelli (agro-fotovoltaico), il fondo conserva natura agricola e il reddito resta dominicale (risoluzione AdE 86/E/2008 e successive). Se invece i pannelli occupano stabilmente la superficie escludendo l'attività agricola, il terreno è considerato dato in affitto per uso non agricolo e il canone diviene reddito diverso o reddito d'impresa, con perdita dei regimi catastali e delle agevolazioni IMU.
Fonti consultate: 2 fontei verificate