Art. 36 L. 392/1978 — Sublocazione e cessione uso non abitativo

Ratio della norma

L'art. 36 risolve un problema pratico fondamentale per la vita delle imprese: il trasferimento dell'azienda commerciale comporta quasi sempre il trasferimento anche del contratto di locazione del locale dove l'azienda opera. Se il conduttore dovesse ogni volta chiedere il consenso del locatore, questi potrebbe bloccare o rendere eccessivamente onerosa la cessione d'azienda, incamerando parte del valore dell'avviamento sotto forma di «consenso» alla cessione del contratto. La norma toglie al locatore questo potere di veto, consentendo la cessione del contratto insieme all'azienda come operazione unitaria, salvo il diritto di opporsi per gravi motivi entro trenta giorni.

Analisi e struttura

La norma prevede una condizione essenziale: la sublocazione o cessione del contratto deve avvenire «insieme» alla cessione o locazione dell'azienda. Non è possibile cedere il solo contratto senza l'azienda, né sublocare mantenendo l'azienda: le due operazioni devono essere inscindibili. La comunicazione al locatore è obbligatoria (raccomandata AR) ma non richiede il previo consenso: è una semplice informativa. Il locatore ha trenta giorni per opporsi per gravi motivi: la giurisprudenza interpreta i «gravi motivi» in senso restrittivo (es. insolvenza del cessionario, incompatibilità dell'attività con l'immobile), escludendo il mero cambiamento di attività o l'identità del nuovo conduttore come motivo sufficiente. In caso di cessione, il cedente (conduttore originario) rimane obbligato solidalmente con il cessionario se il locatore non lo ha espressamente liberato.

Quando si applica

La norma si applica a tutte le locazioni commerciali ex art. 27, sia nelle sublocazioni (conduttore mantiene la titolarità del contratto ma consente a terzi di usare l'immobile) che nelle cessioni (il conduttore si smette di essere parte del contratto, subentra il cessionario). Il presupposto è che l'operazione sia unitaria: cessione dell'immobile + cessione dell'azienda (o sua locazione). La norma non si applica alle locazioni ex art. 35 (attività senza contatto con il pubblico, professionisti): in quei casi si applicano le regole ordinarie del codice civile.

Confronto e norme correlate

L'art. 36 deroga espressamente all'art. 1594 c.c. (che richiede il consenso del locatore per la sublocazione) per le locazioni commerciali. Per le locazioni abitative (art. 2 L. 392/1978, oggi abrogato) la sublocazione parziale era ammessa senza consenso del locatore, mentre quella totale richiedeva il consenso. La L. 431/1998 non prevede una norma analoga per le locazioni abitative. L'indennità di avviamento del secondo comma spetta al conduttore effettivo alla cessazione: se la catena è cedente → cessionario, e il contratto cessa mentre il cessionario è ancora conduttore, spetta al cessionario, non al cedente originario.

Problemi applicativi

Il principale contenzioso riguarda la unitarietà dell'operazione: la giurisprudenza ha chiarito che la cessione dell'azienda deve essere reale e non fittizia. Una cessione di azienda simulata (es. vendita di arredi per 1 euro) che mascheri la sola cessione del contratto di locazione è nulla e il locatore può opporsi. La prova dell'opposizione per gravi motivi deve essere tempestiva: un'opposizione oltre i trenta giorni è inefficace. Il regime di solidarietà del cedente: se il locatore non ha esplicitamente liberato il cedente nel momento della cessione, il cedente rimane responsabile solidale per le obbligazioni del cessionario per tutta la residua durata del contratto.