Testo dell'articoloVigente
Art. 27 L. 392/1978 — Durata locazione uso non abitativo
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non puo’ essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attivita’ appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili.
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attivita’ di lavoro autonomo.
La durata della locazione non puo’ essere inferiore a nove anni se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, e’ adibito ad attivita’ alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 del codice civile o all’esercizio di attivita’ teatrali.
Se e’ convenuta una durata inferiore o non e’ convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti.
Il contratto di locazione puo’ essere stipulato per un periodo piu’ breve qualora l’attivita’ esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.
Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore e’ obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.
E’ in facolta’ delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo’ recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Commento
Ratio della norma
La durata minima di sei anni (o nove per le attività alberghiere) non è un semplice periodo di garanzia contrattuale: è la risposta del legislatore alla necessità di proteggere l'avviamento commerciale. Un'impresa commerciale non si costruisce in pochi mesi: richiede investimenti in allestimenti, attrezzature, formazione della clientela, reputazione locale. Consentire al locatore di liberarsi del conduttore dopo uno o due anni avrebbe reso impossibile qualsiasi pianificazione imprenditoriale e avrebbe esposto i commercianti a pressioni per l'aumento del canone sotto la minaccia di non rinnovare. La L. 392/1978 ha quindi scelto di garantire una stabilità minima che permettesse all'impresa di maturare e di valorizzare l'avviamento. Questo spiega anche perché la norma sia rimasta in vigore anche dopo la L. 431/1998 (che ha riformato solo le locazioni abitative): le esigenze di tutela del conduttore commerciale restano fondamentalmente le stesse.
Analisi e struttura
La norma prevede tre livelli di durata minima. Il primo (sei anni) si applica alle attività commerciali, artigianali, industriali di interesse turistico (agenzie di viaggio, impianti sportivi, aziende di soggiorno) e a qualsiasi attività di lavoro autonomo esercitata abitualmente e professionalmente. Il secondo (nove anni) riguarda le attività alberghiere, le imprese assimilate ai sensi dell'art. 1786 c.c. (pensioni, locande) e le attività teatrali. Il terzo livello è residuale: le attività di carattere transitorio consentono contratti di durata inferiore, ma la transitorietà deve derivare dalla natura dell'attività (ad esempio fiere, mercati stagionali) e non dalla volontà delle parti di eludere la durata minima. La quarta disposizione riguarda le locazioni stagionali: il locatore è obbligato a rinnovare per la stessa stagione dell'anno successivo su richiesta del conduttore, con diritto di prelazione per un massimo di sei anni consecutivi (nove per attività alberghiere). Il recesso del conduttore per gravi motivi può avvenire in qualsiasi momento con sei mesi di preavviso: la giurisprudenza ha interpretato i «gravi motivi» in senso obiettivo, escludendo il semplice cambio di convenienza economica.
Quando si applica
L'art. 27 si applica a tutti i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani destinati ad attività commerciali, artigianali, industriali a vocazione turistica, e ad attività di lavoro autonomo esercitate abitualmente. Rientrano nella categoria, tra gli altri: negozi di vendita al dettaglio, bar, ristoranti, officine meccaniche, studi professionali (avvocati, commercialisti, medici), agenzie immobiliari, palestre. Sono invece escluse le attività prive di contatto diretto con il pubblico (attività puramente interne, magazzini, depositi), per le quali nemmeno spetta l'indennità di avviamento ex art. 35. Il contratto che non indichi la durata si considera stipulato per sei anni (o nove per alberghi e teatri), con effetto automatico e senza necessità di impugnazione. La norma si applica anche alle sublocazioni: il sublocatario ha gli stessi diritti del conduttore riguardo alla durata minima.
Confronto e norme correlate
Il meccanismo 6+6 previsto dall'art. 27 va letto in combinazione con l'art. 28, che disciplina la rinnovazione tacita. Alla prima scadenza (sei anni), il locatore non può liberamente disdire ma solo invocare i motivi tassativi di diniego ex art. 29; dalla seconda scadenza in poi, la comunicazione di diniego non richiede più la sussistenza dei motivi tassativi. L'art. 27 si applica anche alle sublocazioni (in abbinamento con l'art. 36, che consente la sublocazione unitamente alla cessione di azienda). Il confronto con la locazione abitativa è netto: nella L. 431/1998, il canone è libero ma la durata è garantita in 4+4; nell'art. 27 la durata è garantita in 6+6 (o 9+9) e il canone è pure libero (aggiornabile ex art. 32 al 75% ISTAT). Per le attività alberghiere (nove anni), l'art. 1786 c.c. costituisce la norma definitoria delle «imprese assimilate».
Problemi applicativi
Il principale contenzioso riguarda la qualificazione dell'attività: quando un'attività è di «interesse turistico» ai sensi del primo comma? La giurisprudenza ha elaborato criteri che valorizzano il contatto diretto con il turista, includendo agenzie di viaggio, bed and breakfast, noleggio auto, ma escludendo attività meramente collegate al turismo (es. fornitore di servizi alberghieri senza accesso al pubblico). Un secondo fronte controverso riguarda il confine tra attività transitoria (che deroga alla durata minima) e normale attività stagionale soggetta al rinnovo obbligatorio del comma 6: la stagionalità strutturale non equivale a transitorietà. Sul recesso per gravi motivi, la giurisprudenza ha escluso che la sopravvenuta antieconomicità dell'impresa costituisca di per sé «grave motivo», richiedendo invece circostanze oggettive esterne alla sfera di rischio imprenditoriale del conduttore. Infine, la nullità delle clausole di durata inferiore: il locatore che inserisce una clausola di durata di tre anni in un contratto commerciale non può poi invocarla; il contratto si considera stipulato per sei anni e il conduttore può restare nell'immobile per l'intero periodo.
Casi pratici
Caso 1: Contratto commerciale con durata biennale dichiarata nulla
Caso 2: Recesso per gravi motivi da studio professionale
Caso 3: Locazione alberghiera: durata minima nove anni
Domande frequenti
Qual è la durata minima di un contratto di locazione commerciale in Italia?
La L. 392/1978 (art. 27) fissa la durata minima inderogabile in sei anni per le locazioni di immobili adibiti ad attività commerciali, artigianali, di interesse turistico e di lavoro autonomo (il cosiddetto 6+6). Per le attività alberghiere, le pensioni e le attività teatrali la durata minima sale a nove anni (9+9). Qualsiasi clausola di durata inferiore è nulla e il contratto si considera stipulato per la durata legale.
Il locatore può disdire il contratto commerciale alla prima scadenza dei sei anni?
Alla prima scadenza di sei anni (o nove per alberghi), il locatore può disdire solo per i motivi tassativi indicati nell'art. 29 della L. 392/1978: uso proprio dell'immobile, demolizione o ristrutturazione, esercizio della stessa attività del conduttore. Deve comunicare la disdetta con almeno 12 mesi di anticipo (18 per alberghi). Dalla seconda scadenza in poi non serve più uno specifico motivo.
Il conduttore commerciale può recedere prima della scadenza?
Sì: l'art. 27 prevede due ipotesi di recesso del conduttore. Se le parti lo hanno previsto contrattualmente, il recesso può avvenire in qualsiasi momento con sei mesi di preavviso. Indipendentemente dal contratto, il conduttore può sempre recedere per gravi motivi (circostanze oggettive esterne) con sei mesi di preavviso tramite raccomandata.
Un contratto di locazione commerciale senza indicazione di durata quanto dura?
Se il contratto non indica alcuna durata, la L. 392/1978 (art. 27, comma 4) stabilisce che si intende stipulato per la durata minima legale: sei anni per attività commerciali e di lavoro autonomo, nove anni per attività alberghiere e teatrali. Le parti non possono derogare in peius alla durata minima né con clausola espressa né per silenzio.
Vedi anche