Testo dell'articoloAbrogato
Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 20 L. 392/1978 — Vetusta’
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
In relazione alla vetusta’ si applica un coefficiente di degrado per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di costruzione dell’immobile e stabilito nel modo seguente: a) 1 per cento per i successivi quindici anni; b) 0,50 per cento per gli ulteriori trenta anni.
Se si e’ proceduto a lavori di integrale ristrutturazione o di completo restauro dell’unita’ immobiliare, anno di costruzione e’ quello della ultimazione di tali lavori comunque accertato.
Stesso numero, altri codici
- Art. 20 Cod. Amb. — Consultazione preventiva
- Art. 20 D.Lgs. 159/2011 — (Sequestro)
- Art. 20 D.Lgs. 209/2005 — Assicurazione malattia in sostituzione di un regime legale di previdenza sociale
- Art. 20 D.Lgs. 42/2004 — Interventi vietati
- Art. 20 CAD — Validità ed efficacia probatoria dei documenti infor...
- Art. 20 Codice Civile: Convocazione dell'assemblea delle
Scheda in aggiornamento. Il commento professionale, i casi pratici e le FAQ per questo articolo sono in corso di redazione.
Per il testo normativo integrale e aggiornato consulta Normattiva.it.
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Commento
Ratio della norma
Il progressivo invecchiamento di un immobile ne riduce il valore d'uso: strutture, impianti e finiture si deteriorano nel tempo. Il coefficiente di vetustà traduceva questo deprezzamento in una riduzione del canone massimo. La logica era analoga all'ammortamento economico: un immobile più vecchio «vale» meno, e di conseguenza il canone che può legittimamente pretendere è inferiore rispetto a un immobile nuovo e identico per categoria, ubicazione e piano.
Analisi e struttura
Il meccanismo era a gradini: i primi cinque anni (dalla costruzione) non applicavano alcuna riduzione. Dal sesto anno si iniziava a deprezzare dell'1% per anno per 15 anni (riduzione totale del 15% al 21° anno). Dal 22° anno la riduzione proseguiva allo 0,5% annuo per altri 30 anni (riduzione ulteriore del 15%, per un totale del 30% al 51° anno di vita dell'immobile). Oltre il 51° anno il coefficiente rimaneva fisso. La ristrutturazione integrale azzerava il contatore: l'anno di riferimento diventava quello di fine lavori, non quello di costruzione originaria.
Quando si applicava
Il coefficiente si applicava a tutti gli immobili soggetti all'equo canone. La data di ultimazione dei lavori era desunta dal certificato di agibilità o, in mancanza, dal certificato di ultimazione lavori presentato agli uffici delle imposte, oppure accertata aliunde. In caso di ristrutturazione parziale (non integrale), il coefficiente continuava a calcolarsi dalla data di costruzione originaria.
Confronto e norme correlate
Con la L. 431/1998, la vetustà non incide più per legge sul canone. Nella pratica di mercato, l'anzianità dell'immobile è già incorporata nella valutazione di mercato e nelle trattative tra le parti. Per i canoni concordati 3+2, le tabelle territoriali possono prevedere fasce di canone differenziate anche in base alle caratteristiche del fabbricato, ma senza un meccanismo formale di deprezzamento annuale.
Problemi applicativi
La questione più frequente riguardava cosa costituisse «integrale ristrutturazione» ai fini del ripristino dell'anno di costruzione: una semplice tinteggiatura non era sufficiente; occorreva un intervento radicale su strutture, impianti e finiture. La giurisprudenza ha richiesto che la ristrutturazione riguardasse almeno gli elementi strutturali portanti e gli impianti principali. I certificati di ultimazione lavori non sempre erano disponibili per immobili molto vecchi, creando difficoltà di accertamento della data di costruzione.
Casi pratici
Caso 1: Calcolo del coefficiente di vetustà per un immobile del 1950
Caso 2: Ristrutturazione integrale che azzera il coefficiente
Caso 3: Contestazione sulla qualità della ristrutturazione
Domande frequenti
Come funzionava il coefficiente di vetustà nell'equo canone?
L'art. 20 L. 392/1978 prevedeva una riduzione progressiva del costo base in base all'età del fabbricato: 0% nei primi 5 anni, poi -1%/anno per 15 anni, poi -0,5%/anno per altri 30 anni. La riduzione massima era del 30%. Una ristrutturazione integrale azzerava il contatore.
La ristrutturazione di un appartamento annullava il coefficiente di vetustà?
Sì, ma solo se la ristrutturazione era integrale: doveva riguardare strutture, impianti e finiture in modo completo. Una semplice tinteggiatura o la sostituzione dei pavimenti non era sufficiente. L'anno di fine ristrutturazione sostituiva l'anno di costruzione come riferimento per il calcolo.
Un immobile molto vecchio aveva un canone dell'equo canone molto basso?
Relativamente sì. La riduzione massima era del 30% del costo base, raggiunta dopo 51 anni di vita dell'immobile. Oltre quella soglia il coefficiente non scendeva ulteriormente. L'effetto era attenuato dagli altri coefficienti correttivi (tipologia, ubicazione, classe demografica) che potevano essere elevati.
La vetustà incide ancora oggi sul canone di affitto?
Non in modo formale. Con la L. 431/1998 il canone è libero o concordato. Nella pratica di mercato, l'anzianità dell'immobile e lo stato degli impianti influenzano la trattativa sul canone, ma non attraverso un meccanismo matematico obbligatorio come il coefficiente di vetustà della L. 392/1978.