Corte cost. n. 110/2009 – Nullità contratto locazione non registrato

La Corte Costituzionale ha dichiarato manifestamente inammissibile (in riferimento agli artt. 3 e 41 Cost.) e manifestamente infondata (in riferimento all’art. 24 Cost.) la questione sull’art. 1, comma 346, della legge finanziaria 2005, che sancisce la nullità dei contratti di locazione non registrati. La norma mira a contrastare l’evasione fiscale nel mercato delle locazioni.

Di cosa si tratta

Il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, si trovava davanti a una procedura di sfratto per morosità relativa a un appartamento a Forio di Ischia. Il contratto di locazione, stipulato il 1 gennaio 2005, non risultava registrato. La norma impugnata (art. 1, comma 346, l. n. 311/2004) prevede che i contratti di locazione non registrati siano nulli, il che impediva al giudice di convalidare lo sfratto.

La questione di legittimità costituzionale

Il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, ha sollevato questione di legittimità dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 per contrasto con gli artt. 3, 24 e 41 della Costituzione. Il giudice rimettente riteneva che la nullità del contratto non registrato privasse il locatore di qualsiasi tutela giurisdizionale e fosse una sanzione sproporzionata.

La decisione della Corte

Con ordinanza del 1 aprile 2009, la Corte ha dichiarato manifestamente inammissibile la questione relativa agli artt. 3 e 41 Cost. (per difetto di motivazione sulla rilevanza) e manifestamente infondata quella relativa all’art. 24 Cost. Il giudice redattore è stato Alfio Finocchiaro.

Il principio

La sanzione di nullità dei contratti di locazione non registrati non viola il diritto di difesa (art. 24 Cost.): il locatore che non abbia adempiuto l’obbligo di registrazione non può lamentare la perdita di tutela giurisdizionale, essendo la registrazione un onere che rientra nella sua sfera di disponibilità.

Domande e risposte

Cosa succede se un contratto di locazione non viene registrato?

Ai sensi dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 (legge finanziaria 2005), il contratto di locazione non registrato è nullo. Ciò significa che né il locatore né il conduttore possono far valere diritti derivanti dal contratto finché esso non sia registrato.

La registrazione tardiva sana la nullità?

La giurisprudenza di merito aveva elaborato un’interpretazione costituzionalmente orientata secondo cui la registrazione tardiva avrebbe effetto ex tunc, sanando retroattivamente il contratto. La questione è controversa e è stata poi affrontata in via definitiva dalla Corte di Cassazione.

Questa norma riguarda solo le locazioni abitative?

No. L’art. 1, comma 346, l. n. 311/2004 si applica a tutti i contratti che costituiscono “diritti relativi di godimento di unità immobiliari”, quindi anche alle locazioni commerciali e ad altri contratti di godimento su immobili.

Norme collegate

• Art. 3 della Costituzione — principio di uguaglianza e ragionevolezza
• Art. 24 della Costituzione — diritto alla tutela giurisdizionale
• Art. 41 della Costituzione — libertà di iniziativa economica