Corte cost. n. 420/2007 – Nullità del contratto di locazione non registrato

Il Tribunale di Torino aveva impugnato l’art. 1, comma 346, della legge finanziaria 2005, che sancisce la nullità dei contratti di locazione non registrati, lamentando che tale norma condizionasse il diritto del locatore di agire in giudizio all’adempimento di un onere fiscale. La Corte dichiara la questione manifestamente infondata: la norma è sostanziale, non attiene alle garanzie giurisdizionali, e il parametro dell’art. 24 Cost. è inconferente.

Di cosa si tratta

L’art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 (legge finanziaria 2005) ha introdotto una causa di nullità dei contratti di locazione: se il contratto non viene registrato all’Agenzia delle Entrate, il rapporto locatizio è privo di effetti. La norma era già applicata in un caso concreto: un locatore aveva intimato sfratto per morosità per un contratto non registrato; il giudice, rilevata la nullità, aveva trasformato il rito e chiesto alle parti di regolarizzare la situazione; nelle more il locatore aveva provveduto alla registrazione e ora chiedeva la risoluzione per inadempimento.

La questione di legittimità costituzionale

Il Tribunale ordinario di Torino ha sollevato, in riferimento all’art. 24 della Costituzione, questione di legittimità costituzionale dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004, nella parte in cui subordina la validità del contratto di locazione alla sua registrazione, condizionando così il diritto del locatore di agire in giudizio all’adempimento di un onere di natura fiscale.

La decisione della Corte

La Corte dichiara la questione manifestamente infondata per inconferenza del parametro costituzionale invocato. L’art. 1, comma 346, è una norma di diritto sostanziale: eleva l’obbligo fiscale di registrazione al rango di norma imperativa la cui violazione determina la nullità del contratto ai sensi dell’art. 1418 c.c. Essa non introduce ostacoli all’accesso alla tutela giurisdizionale (art. 24 Cost.), che disciplina le garanzie processuali, non la validità dei negozi privatistici. Il richiamo all’irragionevolezza era solo un argomento a supporto della violazione dell’art. 24, non un autonomo parametro.

Il principio

La sanzione di nullità del contratto di locazione non registrato è una scelta di diritto sostanziale che eleva la norma tributaria di registro al rango di norma imperativa: non viola l’art. 24 Cost., che tutela il diritto all’azione giudiziaria in sé, non la validità del titolo contrattuale su cui l’azione si fonda.

Domande e risposte

Perché la legge ha previsto la nullità del contratto di locazione non registrato?

Per contrastare l’evasione fiscale nel mercato degli affitti: imporre la nullità al contratto non registrato priva il locatore irregolare della possibilità di far valere giudizialmente i propri diritti (come richiedere i canoni arretrati o lo sfratto), incentivandolo così alla registrazione e al pagamento dell’imposta di registro.

Cosa succedeva in concreto se il contratto non era registrato?

Il contratto era nullo ai sensi dell’art. 1418 c.c. (violazione di norma imperativa). Il locatore non poteva agire in giudizio per ottenere la convalida di sfratto, il recupero dei canoni né la risoluzione per inadempimento. Se la registrazione veniva effettuata in un secondo momento, la questione della sanatoria della nullità era controversa.

Perché il Tribunale di Torino riteneva violato l’art. 24 Cost.?

Sosteneva che subordinare il diritto di agire in giudizio all’adempimento di un obbligo fiscale condizionasse indebitamente l’accesso alla giustizia. La Corte ha risposto che l’art. 24 Cost. garantisce il diritto di azione una volta che il titolo esiste: se il contratto è nullo per mancata registrazione, il problema non è processuale ma sostanziale.

Norme collegate

• Art. 24 della Costituzione — diritto di agire in giudizio, parametro invocato e ritenuto inconferente dalla Corte