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Ultimo aggiornamento: 12 Giugno 2026
Fonte: Normattiva.it · Gazzetta Ufficiale

Testo dell'articoloVigente

Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.

Materia: IRPEF / redditi fondiari · Riferimento: Corte di Cassazione, ordinanza 2024, n. 28742

In sintesi
  • Immobili abitativi: i canoni non percepiti per morosità non si tassano a partire dalla convalida di sfratto, con credito d’imposta per quanto già versato.
  • Immobili commerciali (uso diverso): i canoni concorrono al reddito fino alla risoluzione del contratto, anche se non incassati.
  • Dopo la convalida di sfratto per morosità le somme non sono più canoni, ma risarcimento del danno.

Il caso

Il proprietario di un immobile commerciale ha un inquilino moroso che non paga più il canone. Deve comunque dichiarare e tassare i canoni maturati ma mai incassati?

La decisione

La Corte distingue nettamente in base alla destinazione dell’immobile. Per le locazioni a uso diverso dall’abitativo, finché il contratto non è risolto i canoni — anche se non percepiti — concorrono a formare la base imponibile IRPEF come redditi fondiari. Dal momento del provvedimento di convalida dello sfratto per morosità, però, il contratto si intende risolto e le somme successive non costituiscono più canoni, bensì risarcimento del danno: come tali non sono tassabili tra i redditi fondiari.

Diverso il regime degli immobili abitativi, per i quali l’art. 26 del TUIR prevede che i canoni non percepiti non concorrano al reddito già dal momento della conclusione del procedimento di convalida di sfratto, con riconoscimento di un credito d’imposta per le imposte eventualmente già versate.

Il principio di diritto

Per le locazioni non abitative i canoni concorrono al reddito imponibile fino alla risoluzione del contratto; dopo la convalida dello sfratto per morosità le somme hanno natura risarcitoria e non sono tassate come redditi fondiari. Per le abitazioni vale la specifica disciplina dell’art. 26 TUIR.

Implicazioni pratiche

La distinzione è decisiva per chi affitta. Sul commerciale conviene attivarsi rapidamente per formalizzare la risoluzione (o ottenere la convalida di sfratto), perché fino a quel momento si rischia di pagare imposte su canoni mai incassati. Sull’abitativo la tutela è più ampia e opera dalla convalida di sfratto. Approfondimenti nella sezione TUIR.

Domande frequenti

Devo pagare le tasse sull’affitto che l’inquilino non mi paga?

Per gli immobili commerciali sì, fino alla risoluzione del contratto; per gli abitativi i canoni non percepiti non si tassano dalla convalida di sfratto, con credito d’imposta per quanto già versato.

Cosa cambia con la convalida di sfratto?

Da quel momento, per il commerciale, il contratto si intende risolto e le somme diventano risarcimento del danno, non più canoni tassabili.

Fonti

Avvertenza. Contenuto informativo e divulgativo, non costituisce consulenza legale o tributaria. I principi giurisprudenziali vanno sempre verificati nella versione aggiornata e calati nel caso concreto con l’assistenza di un professionista abilitato.

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Questa guida spiega la regola generale, ma ogni situazione ha le sue specificità. Per un controllo sul tuo caso puoi trovare un professionista tramite Legge in Chiaro.

A cura di
Andrea Marton — Autore e divulgatore giuridico
Autore e responsabile editoriale di Legge in Chiaro, portale di divulgazione giuridica gratuita su 100 testi e codici italiani. I contenuti hanno scopo informativo e divulgativo e non costituiscono consulenza professionale. Profilo completo →
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