Indice
La guida
Il proprietario con un inquilino moroso deve pagare le tasse anche sui canoni mai incassati? La risposta dipende dalla destinazione dell’immobile. Con l’ordinanza n. 28742 del 2024 la Corte di Cassazione distingue nettamente: per le locazioni commerciali i canoni si tassano fino alla risoluzione del contratto, che coincide con la convalida dello sfratto; per le abitazioni vale la disciplina speciale dell’art. 26 del TUIR, più favorevole al locatore. · Cerca su Italgiure (banca dati ufficiale) ↗
La vicenda
Il proprietario di un immobile commerciale ha un inquilino moroso che non paga più il canone. L’Agenzia delle Entrate gli notifica un accertamento IRPEF sui canoni maturati ma non incassati. Il contribuente sostiene che, ottenuta la convalida dello sfratto per morosità, non dovrebbe tassare i canoni dal quel momento fino all’effettivo rilascio dell’immobile.
La questione giuridica
Per le locazioni a uso diverso dall’abitativo, i canoni non percepiti per morosità concorrono al reddito imponibile? E fino a quale momento: il rilascio dell’immobile o la risoluzione del contratto? Qual è, invece, il regime delle abitazioni?
La decisione e il principio di diritto
La Corte distingue in base alla destinazione dell’immobile. Per le locazioni a uso diverso dall’abitativo, finché il contratto non è risolto i canoni — anche se non percepiti — concorrono a formare la base imponibile IRPEF come redditi fondiari. L’obbligo di dichiarare i canoni cessa con la risoluzione del contratto, che coincide con la data del provvedimento di convalida dello sfratto per morosità, e non con il successivo rilascio materiale dell’immobile. Dalla convalida in poi le somme eventualmente dovute non costituiscono più canoni, bensì risarcimento del danno, come tali non tassabili tra i redditi fondiari.
Diverso il regime degli immobili abitativi, per i quali l’art. 26 del TUIR prevede che i canoni non percepiti non concorrano al reddito già dal momento della conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità, con riconoscimento di un credito d’imposta per le imposte eventualmente già versate sui canoni non incassati.
Il principio: per le locazioni non abitative i canoni concorrono al reddito imponibile fino alla risoluzione del contratto (data della convalida dello sfratto per morosità); dopo, le somme hanno natura risarcitoria e non sono tassate come redditi fondiari. Per le abitazioni vale la specifica disciplina dell’art. 26 TUIR.
Abitativo e commerciale a confronto
| Profilo | Immobile abitativo | Immobile commerciale |
|---|---|---|
| Canoni non percepiti | Non tassati dalla convalida di sfratto (art. 26 TUIR) | Tassati fino alla risoluzione del contratto |
| Momento rilevante | Conclusione del procedimento di convalida | Data della convalida dello sfratto per morosità |
| Somme successive | Non concorrono al reddito fondiario | Risarcimento del danno, non tassato come reddito fondiario |
| Credito d’imposta | Riconosciuto per imposte già versate | — |
Le norme richiamate
Art. 26 del TUIR (D.P.R. 917/1986), sui redditi fondiari e sul regime dei canoni non percepiti per le locazioni abitative; principi sulla risoluzione del contratto di locazione commerciale e sulla natura risarcitoria delle somme dovute dopo la convalida dello sfratto.
Conseguenze pratiche
- Per il commerciale conviene attivarsi presto: i canoni si tassano fino alla convalida dello sfratto, anche se non incassati.
- Dopo la convalida, le somme sono risarcimento e non vanno tassate come redditi fondiari.
- Per l’abitativo, l’art. 26 TUIR consente di non tassare i canoni non percepiti dalla convalida, con credito d’imposta.
- La risoluzione rileva più del rilascio materiale dell’immobile.
Esempio
Tizio affitta un negozio; l’inquilino smette di pagare. Tizio ottiene la convalida dello sfratto a giugno, ma il locale viene rilasciato solo a novembre. Per i mesi giugno-novembre Tizio non deve tassare alcun canone: dalla convalida il contratto è risolto e le somme sono risarcitorie. Fino a giugno, invece, i canoni maturati concorrono al reddito anche se non incassati. Caio, che affitta un appartamento, beneficia della regola dell’art. 26 TUIR: dalla convalida non tassa i canoni non percepiti e recupera, con credito d’imposta, quanto eventualmente già versato.
Orientamento
La pronuncia consolida la distinzione tra locazioni abitative e commerciali in tema di canoni non percepiti, ancorando per il commerciale la cessazione dell’obbligo dichiarativo alla risoluzione del contratto e non al rilascio. Per il locatore è quindi cruciale curare gli aspetti formali (convalida, registrazione della risoluzione) per evitare di pagare imposte su redditi mai incassati.
Spunti pratici
- Avvia tempestivamente la procedura di sfratto per morosità: la convalida segna la fine della tassazione dei canoni.
- Per il commerciale, conserva il provvedimento di convalida: prova la data di risoluzione.
- Per l’abitativo, applica l’art. 26 TUIR e richiedi il credito d’imposta sulle imposte già versate.
- Distingui sempre canoni (tassabili) e somme risarcitorie (non tassabili come reddito fondiario).
Contenuto informativo e divulgativo, non costituisce consulenza legale o tributaria. I principi giurisprudenziali vanno verificati nella versione aggiornata e calati nel caso concreto con l’assistenza di un professionista abilitato.
Hai una domanda su questa sentenza?
Una segnalazione, un caso pratico o una richiesta di chiarimento: scrivici e ti rispondiamo via email.
Scrivici
Compila il modulo: ti risponderemo all'indirizzo che indichi. I campi con * sono obbligatori.
Domande frequenti
Devo pagare le tasse sui canoni che l'inquilino non mi paga?
Dipende dall'immobile. Per le locazioni commerciali i canoni non percepiti concorrono al reddito fino alla risoluzione del contratto; per le abitazioni l'art. 26 TUIR consente di non tassarli già dalla convalida di sfratto, con credito d'imposta.
Fino a quando si tassano i canoni di un immobile commerciale moroso?
Fino alla risoluzione del contratto, che coincide con la data del provvedimento di convalida dello sfratto per morosità, e non con il successivo rilascio materiale dell'immobile.
Le somme dovute dopo la convalida dello sfratto sono tassate?
No come redditi fondiari: dopo la convalida non costituiscono più canoni ma risarcimento del danno, quindi non concorrono al reddito fondiario.
Qual è il regime degli immobili abitativi?
Per le abitazioni l'art. 26 del TUIR prevede che i canoni non percepiti non concorrano al reddito già dalla conclusione del procedimento di convalida di sfratto, con riconoscimento di un credito d'imposta per le imposte già versate.
Cosa conviene fare se ho un inquilino moroso?
Avviare tempestivamente lo sfratto per morosità: la convalida segna la fine dell'obbligo di tassare i canoni e, per l'abitativo, consente di applicare il regime favorevole dell'art. 26 TUIR.