Cass. 17354/2022 – Plusvalenza sui terreni: il valore dell’imposta di registro non basta per l’IRPEF

Se per l’imposta di registro un terreno viene valutato più di quanto dichiarato, l’Agenzia può usare quel valore per tassare automaticamente una maggiore plusvalenza IRPEF? Con l’ordinanza n. 17354 del 30 maggio 2022 la Corte di Cassazione ha detto di no: dopo l’art. 5, comma 3, del D.Lgs. 147/2015 il valore di registro, da solo, non basta. Servono altri elementi gravi, precisi e concordanti. Un principio che vale anche per il passato. · Cerca su Italgiure (banca dati ufficiale) ↗

La vicenda

L’Amministrazione finanziaria rettifica la plusvalenza IRPEF realizzata con la cessione di un terreno edificabile basandosi esclusivamente sul maggior valore definito o accertato ai fini dell’imposta di registro. Da quel valore presume un corrispettivo – e quindi una plusvalenza – superiori a quelli dichiarati dal venditore, che contesta l’automatismo.

La questione giuridica

Il problema è se esista un automatismo tra il valore rilevante per l’imposta di registro e la base imponibile della plusvalenza ai fini delle imposte sui redditi. In passato la giurisprudenza ammetteva una presunzione in tal senso; il legislatore è però intervenuto con l’art. 5, comma 3, del D.Lgs. 147/2015. Si tratta di stabilire la portata di questa norma e la sua applicabilità ai rapporti già in corso.

Il principio di diritto

Non esiste alcun automatismo tra il valore rilevante per l’imposta di registro e la plusvalenza imponibile ai fini delle imposte sui redditi. Ai sensi dell’art. 5, comma 3, del D.Lgs. 147/2015 – norma di interpretazione autentica – l’Amministrazione non può determinare la plusvalenza da cessione di immobili, terreni o aziende soltanto sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini del registro: occorrono ulteriori elementi gravi, precisi e concordanti da cui desumere il maggior corrispettivo effettivamente percepito. In difetto, la rettifica fondata sul solo valore di registro è illegittima.

La motivazione: due tributi, due logiche

La pronuncia riflette una differenza strutturale tra i tributi. L’imposta di registro colpisce il valore del bene trasferito; le imposte sui redditi colpiscono invece la plusvalenza effettiva, cioè la differenza tra il corrispettivo realmente percepito e il costo fiscalmente riconosciuto del bene. Equiparare automaticamente le due grandezze significherebbe tassare non un reddito effettivo, ma un valore astratto. Per questo il legislatore, con norma di interpretazione autentica, ha chiarito che il dato del registro può al più costituire un indizio, da corroborare con altri elementi. Trattandosi di interpretazione autentica, il principio opera retroattivamente, anche per le annualità e i giudizi anteriori al 2015.

Conseguenze pratiche

Per il contribuente la conseguenza è concreta: un avviso che «trasli» meccanicamente il valore di registro sull’IRPEF può essere contestato con buone probabilità di successo, se l’ufficio non offre un quadro probatorio autonomo. Per l’Amministrazione, invece, occorre raccogliere elementi ulteriori – ad esempio movimentazioni bancarie, perizie, dichiarazioni di terzi – che dimostrino il maggior corrispettivo realmente incassato.

Estensione a immobili e aziende

Il principio non riguarda soltanto i terreni edificabili. L’art. 5, comma 3, del D.Lgs. 147/2015 si riferisce espressamente alla cessione di immobili e di aziende, oltre che dei terreni. Lo stesso divieto di automatismo vale dunque quando l’ufficio pretende di rideterminare la plusvalenza da cessione di un fabbricato o di un complesso aziendale sulla base del solo valore definito ai fini del registro o delle imposte ipotecarie e catastali. Anche in questi casi il maggior valore non si traduce, da sé, in maggiore corrispettivo: l’Amministrazione deve dimostrare, con elementi autonomi, che il prezzo effettivamente incassato è stato superiore a quello dichiarato. Allo stesso modo, il principio opera tanto sul versante del venditore quanto, simmetricamente, nei rapporti in cui il valore di registro venga invocato come parametro di redditi diversi.

Resta inteso che il valore di registro non è del tutto privo di rilievo: la Corte non lo espunge dal materiale probatorio, ma lo declassa da prova autosufficiente a mero indizio. Per fondare la ripresa serve che a quell’indizio se ne aggiungano altri, dotati dei caratteri della gravità, precisione e concordanza richiesti dall’art. 2729 del Codice civile in tema di presunzioni semplici.

Orientamento

La decisione si colloca nell’indirizzo ormai consolidato della Sezione tributaria successivo al D.Lgs. 147/2015, che esclude ogni presunzione automatica dal valore di registro alla plusvalenza imponibile e richiede un autonomo onere probatorio in capo all’ufficio. Approfondimenti nelle sezioni TUIR e Imposta di Registro.

Spunti pratici

• Distingui i due tributi. Un valore alto per il registro non implica una plusvalenza IRPEF altrettanto alta.
• Conserva la prova del prezzo reale. Atto, bonifici e tracciabilità del corrispettivo sono la migliore difesa contro le presunzioni.
• Eccepisci la carenza probatoria. Se l’avviso si fonda solo sul valore di registro, contesta la violazione dell’art. 5, comma 3, D.Lgs. 147/2015.
• Vale anche per il passato. Essendo interpretazione autentica, il principio copre annualità e giudizi anteriori alla norma.

Esempio. Tizio vende un terreno edificabile dichiarando una plusvalenza di 20.000 euro. Ai fini del registro l’ufficio definisce il valore in misura più alta e, su quella sola base, rettifica la plusvalenza IRPEF a 50.000 euro. Tizio impugna: alla luce di Cass. n. 17354/2022 il solo valore di registro non basta, e in assenza di ulteriori elementi gravi, precisi e concordanti la rettifica è illegittima.

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