In sintesi
- Il conduttore in mora nella restituzione deve il canone convenuto fino alla riconsegna (art. 1591 c.c.).
- In più deve il maggior danno, ma solo se il locatore lo prova.
- Sono due obbligazioni autonome: il canone (automatico) e il maggior danno (da dimostrare).
- Il maggior danno si prova anche per presunzioni (Cass. 1372/2012), ma in concreto (Cass. 9545/2002).
- I danni materiali all’immobile sono altra cosa (art. 1590).
Cosa dice l’art. 1591 c.c.
«Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.»
La norma tutela il locatore quando l’inquilino, finito il contratto, non rilascia l’immobile: continua a dover pagare e, se il locatore subisce un pregiudizio ulteriore, deve risarcirlo.
Le due obbligazioni dell’art. 1591
| Obbligazione |
Cosa comprende |
Prova |
| Corrispettivo fino alla riconsegna |
Il canone convenuto, finché l’immobile non è restituito |
Automatica (basta la mora) |
| Maggior danno |
Il pregiudizio che eccede il canone (es. occasione di nuova locazione persa) |
A carico del locatore, in concreto |
Le due voci hanno natura diversa: il canone è un’obbligazione di valuta (produce interessi dalla domanda); il maggior danno è un’obbligazione di valore.
Come si prova il maggior danno
La Cassazione (n. 9545/2002) ha precisato che la condanna al maggior danno richiede la prova specifica della sua esistenza e del suo ammontare concreto: non basta affermarlo, e non coincide con un generico danno da perdita di chance. La Cassazione (n. 1372/2012) ha però chiarito che la prova può essere fornita anche per presunzioni, tenendo conto che la mancanza di concrete offerte di locazione è giustificata proprio dalla persistente occupazione dell’immobile da parte del conduttore. In pratica: il locatore deve portare elementi (trattative interrotte, richieste di canone più alto, contratto pronto) da cui desumere il danno.
Tre casi pratici
Caso 1 – L’inquilino resta dopo la scadenza
Scenario. Finito il contratto, il conduttore non rilascia l’immobile.
Inquadramento. Deve il canone convenuto fino alla riconsegna (art. 1591), a prescindere dal danno. Il locatore agisce per il rilascio e per le somme dovute.
Cosa fare
- costituzione in mora/diffida al rilascio;
- conteggio dei canoni dalla scadenza;
- avvio della procedura di rilascio;
- documentazione delle comunicazioni.
Caso 2 – Nuovo conduttore già pronto
Scenario. Il locatore aveva un nuovo inquilino disposto a pagare di più.
Inquadramento. È un classico maggior danno: va provato (anche per presunzioni, Cass. 1372/2012) con la proposta del nuovo conduttore e la differenza di canone persa.
Cosa conservare
- proposta del nuovo conduttore;
- differenza di canone;
- date e trattative;
- prova del nesso con il ritardo.
Caso 3 – Immobile riconsegnato in ritardo e danneggiato
Scenario. L’inquilino restituisce tardi e con danni.
Inquadramento. Due piani distinti: il ritardo segue l’art. 1591 (canone + maggior danno); i danni materiali seguono l’art. 1590 (restituzione nello stato, salvo il normale deterioramento d’uso).
Cosa documentare
- verbale di riconsegna;
- stato dell’immobile (foto);
- preventivi di ripristino;
- distinzione tra ritardo e danni.
Spunti pratici
- Il canone decorre fino alla riconsegna: conteggialo dalla scadenza.
- Costituisci in mora e documenta ogni comunicazione.
- Per il maggior danno servono prove: trattative, offerte, differenze di canone.
- Distingui ritardo e danni materiali (art. 1591 vs art. 1590).
- Verbale di riconsegna con foto: chiude il conteggio e fotografa lo stato.
Per il recupero dei canoni e del maggior danno puoi far verificare conteggi e azione di rilascio.
Norme collegate
Codice civile: art. 1591 (ritardata restituzione), art. 1590 (restituzione della cosa locata), art. 1587 (obblighi del conduttore), art. 1219 (costituzione in mora).
Fonti affidabili
Domande frequenti
Cosa deve l’inquilino che non restituisce l’immobile?
Il conduttore in mora a restituire la cosa deve al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno (art. 1591 c.c.).
Cos’è il “maggior danno” dell’art. 1591?
È il danno che eccede il canone, ad esempio una nuova locazione a condizioni migliori andata persa. Va provato dal locatore nella sua esistenza e nell’ammontare, anche tramite presunzioni (Cass. 9545/2002; 1372/2012).
Il canone continua a decorrere anche dopo la scadenza?
Sì: finché il conduttore non riconsegna, è tenuto a versare il corrispettivo convenuto. È un’obbligazione automatica, distinta dal risarcimento del maggior danno.
Devo provare il maggior danno o è automatico?
Non è automatico. Il canone è dovuto in ogni caso fino alla riconsegna; il maggior danno richiede prova specifica dell’esistenza concreta e dell’ammontare.
Cosa succede se l’immobile è restituito danneggiato?
È una questione distinta, regolata dall’art. 1590 (restituzione nello stato in cui è stato consegnato, salvo il normale deterioramento d’uso): il risarcimento dei danni materiali segue regole proprie.
