Testo dell'articoloVigente
Art. 59 L. 392/1978 — Recesso del locatore
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Nei casi di cui all’articolo precedente il locatore puo’ recedere in ogni momento dal contratto dandone comunicazione al conduttore mediante lettera raccomandata e con un preavviso di almeno sei mesi: 1) quando abbia la necessita’, verificatasi dopo la costituzione del rapporto locatizio, di destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge o dei parenti in linea retta entro il secondo grado; 2) quando, volendo disporre dell’immobile per abitazione propria, del coniuge o dei propri parenti in linea retta fino al secondo grado oppure quando, trattandosi di ente pubblico o comunque con finalita’ pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperativistiche, assistenziali o di culto che voglia disporre dell’immobile per l’esercizio delle proprie funzioni, offra al conduttore altro immobile idoneo per cui sia dovuto un canone di locazione proporzionato alle condizioni del conduttore medesimo e comunque non superiore del 20 per cento al canone del precedente immobile e assuma a suo carico le spese di trasloco; 3) quando il proprietario intenda demolire o trasformare notevolmente l’immobile locato per eseguire nuove costruzioni o, trattandosi di appartamento sito all’ultimo piano, quando intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge, e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’appartamento stesso; 5) quando l’immobile locato sia di interesse artistico o storico, nel caso in cui la competente sovraintendenza riconosca necessario ed urgente che si proceda a riparazioni o restauri, la cui esecuzione sia resa impossibile dallo stato di occupazione dell’immobile; 6) quando il conduttore puo’ disporre di altra abitazione idonea alle proprie esigenze familiari nello stesso comune ovvero in un comune confinante; 7) quando il conduttore, avendo sublocato parzialmente l’immobile, non lo occupa nemmeno in parte, con continuita’; 8) quando il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo.
Nelle ipotesi di cui ai numeri 4) e 5) del precedente comma, il possesso della licenza o concessione e’ condizione per l’azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella lettera c) dell’articolo 29.
Alla procedura per il rilascio dell’immobile si applicano le norme di cui ai precedenti articoli 30 e 56.
Stesso numero, altri codici
- Art. 59 Cod. Amb. — competenze della Conferenza Stato-regioni
- Art. 59 D.Lgs. 159/2011 — Verifica dei crediti. Composizione dello stato passivo
- Art. 59 D.Lgs. 209/2005 — Requisiti e procedura
- Art. 59 D.Lgs. 42/2004 — Denuncia di trasferimento
- Art. 59 CAD — Dati territoriali
- Art. 59 Codice Civile: Termine per la rinnovazione della istanza
Commento
Ratio della norma
L'art. 59 è la norma cardine della tutela del conduttore nei contratti abitativi in regime di proroga. In assenza di questa norma, il locatore potrebbe recedere liberamente al termine di ogni periodo contrattuale. L'art. 59 ribalta questa logica: il diritto di recesso del locatore è ammesso solo per i motivi tassativamente indicati dalla legge. Questa impostazione reflette la filosofia complessiva della L. 392/1978, che considera la casa un bene sociale meritevole di tutela rafforzata rispetto alle ordinarie regole del diritto contrattuale.
Analisi e struttura
La norma elenca otto motivi tassativi di recesso, numerati dall'1 all'8 (con il numero 4 mancante nella numerazione originale). I motivi principali sono: la necessità sopravvenuta del locatore di destinare l'immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio o dei familiari entro il secondo grado (n. 1); l'offerta di abitazione alternativa idonea al conduttore (n. 2); la demolizione, ristrutturazione o sopraelevazione dell'immobile (n. 3); la necessità di riparazioni urgenti su immobili di interesse storico riconosciuta dalla soprintendenza (n. 5); la disponibilità del conduttore di altra idonea abitazione nello stesso comune o in comune confinante (n. 6); la mancata occupazione dell'immobile sublocato parzialmente (n. 7); la mancata occupazione continuativa senza giustificato motivo (n. 8). La procedura richiede: preavviso di almeno sei mesi con lettera raccomandata; per i motivi di demolizione e lavori urgenti, il possesso della licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Le modalità di rilascio sono disciplinate dagli artt. 30 e 56.
Quando si applica
L'art. 59 si applica ai contratti di locazione abitativa in regime di proroga ex art. 58 della stessa legge — i contratti stipulati prima del 1978 che al momento dell'entrata in vigore erano soggetti a proroga legale. Per i nuovi contratti abitativi (post L. 431/1998) si applicano le norme di quella legge. Il recesso deve avere come causa una delle fattispecie tassative: motivi diversi o genericamente indicati non legittimano il recesso.
Confronto e norme correlate
L'art. 59 si raccorda con l'art. 58 (che individua i contratti cui si applica), con l'art. 60 (ripristino del rapporto e risarcimento in caso di inadempimento del locatore — abrogato) e con l'art. 61 (acquirente dell'immobile — abrogato). Il modello è analogo all'art. 29 della stessa legge per le locazioni commerciali, che prevede parimenti motivi tassativi di diniego del rinnovo. Rispetto alle locazioni commerciali, i motivi di recesso nelle locazioni abitative sono più ampi, riflettendo la maggiore complessità delle situazioni abitative familiari.
Problemi applicativi
Il motivo più controverso è il n. 1 (necessità sopravvenuta): la giurisprudenza ha elaborato una nozione restrittiva di «necessità», richiedendo che essa sia concreta, attuale e non pretestuosa. Non è sufficiente che il locatore desideri l'immobile; occorre che abbia una reale esigenza abitativa o professionale comprovata. Un secondo profilo problematico riguarda la prova della «sopravvenienza» della necessità: deve essere sorta dopo la costituzione del rapporto locatizio, non essere stata preesistente. Il motivo n. 6 (disponibilità di altra abitazione idonea) ha generato controversie sulla nozione di «idonea»: deve essere adeguata alle effettive esigenze abitative del conduttore, non qualsiasi immobile fisicamente abitabile. Infine, il preavviso di sei mesi deve essere comunicato con lettera raccomandata: l'omissione della forma o del termine rende il recesso inefficace.
Casi pratici
Caso 1: Locatore recede per destinare l'immobile al figlio
Caso 2: Recesso per disponibilità di altra abitazione idonea del conduttore
Caso 3: Recesso per demolizione dell'immobile: necessità della concessione
Domande frequenti
Per quali motivi il locatore può recedere dal contratto in regime di proroga?
Solo per i motivi tassativamente indicati dall'art. 59: necessità sopravvenuta di destinare l'immobile a uso proprio o dei familiari, offerta di abitazione alternativa idonea, demolizione o ristrutturazione, urgenti lavori su immobili storici, disponibilità del conduttore di altra idonea abitazione, mancata occupazione continuativa. Motivi non previsti dalla norma non legittimano il recesso.
Come deve essere comunicato il recesso del locatore nel regime di proroga?
Con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere effetto. La forma scritta e il rispetto del preavviso sono condizioni di validità del recesso; una comunicazione verbale o con preavviso inferiore è inefficace e non produce gli effetti del recesso.
Il locatore può recedere subito dopo aver acquistato l'immobile?
No. L'art. 61 (oggi abrogato ma rilevante storicamente) prevedeva che l'acquirente per atto tra vivi non potesse esercitare la facoltà di recesso per motivi propri fino a due anni dall'acquisto. Questa tutela è stata un elemento chiave del sistema di protezione del conduttore nella L. 392/1978.
Cosa succede se il locatore recede e poi non usa l'immobile per il motivo dichiarato?
Il conduttore ha diritto al ripristino del contratto (salvi i diritti di terzi in buona fede) o al risarcimento del danno in misura non inferiore a 12 e non superiore a 48 mensilità del canone, oltre a un equo indennizzo per le spese di trasloco. Il giudice ordina anche il pagamento di una somma da devolvere al comune a integrazione del fondo sociale.
Vedi anche