Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 2817 c.c. – Persone a cui compete
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Hanno ipoteca legale:
1) l’alienante sopra gli immobili alienati per lo adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
2) i coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;
3) lo Stato sopra i beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale
Vedi anche
→Cod. civ. art. 2816 - Articolo 2816 Codice Civile: Ipoteca sul diritto di superficie→Cod. civ. art. 2818 - Articolo 2818 Codice Civile: Provvedimenti da cui deriva→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Art. 2815 c.c.: Ipoteca sul diritto del concedente e sul diritto→Articolo 2819 Codice Civile: Sentenze arbitrali→Art. 2814 c.c.: Ipoteca sull’usufrutto e sulla nuda proprietà→Articolo 2820 Codice Civile: Sentenze straniere→Articolo 2813 Codice Civile: Pericolo di danno alle cose ipotecate→Articolo 2821 Codice Civile: Concessione d’ipoteca→Articolo 2812 Codice Civile: Diritti costituiti sulla cosa ipotecata
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
L'ipoteca legale: una garanzia che nasce direttamente dalla legge
L'articolo 2817 del Codice Civile individua i casi tassativi in cui sorge l'ipoteca legale, una particolare forma di garanzia reale che si distingue dall'ipoteca volontaria (art. 2821 c.c.) e da quella giudiziale (art. 2818 c.c.) perche non deriva ne da un atto negoziale ne da un provvedimento del giudice, ma direttamente dalla previsione normativa. L'elenco e tassativo: solo nelle situazioni espressamente indicate dalla legge sorge il diritto a iscrivere ipoteca legale.
L'ipoteca legale dell'alienante
La prima ipotesi riguarda l'alienante: chi trasferisce un bene immobile ha diritto a iscrivere ipoteca sul bene stesso a garanzia degli obblighi derivanti dall'atto di alienazione, principalmente il pagamento del prezzo. Se Tizio vende a Caio un appartamento per 200.000 euro con dilazione di pagamento, Tizio puo iscrivere ipoteca legale sull'immobile a tutela del proprio credito. Questa garanzia e particolarmente utile nelle vendite immobiliari con pagamento rateale: tutela il venditore dal rischio che l'acquirente alieni il bene a terzi senza aver pagato il prezzo. L'ipoteca dell'alienante e disciplinata anche dagli articoli 2810 e 2834 c.c. per quanto riguarda l'oggetto e i meccanismi di iscrizione automatica da parte del conservatore.
L'ipoteca dei condividenti
La seconda ipotesi tutela coeredi, soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli. Nella divisione ereditaria o societaria capita spesso che, per equilibrare le quote, alcuni condividenti ricevano beni di valore superiore alla loro quota e debbano versare conguagli in denaro agli altri. Tizio, Caio e Sempronio dividono un'eredita composta da tre immobili di valore diverso: Tizio riceve l'immobile piu prezioso e deve versare a Caio e Sempronio 50.000 euro ciascuno a titolo di conguaglio; Caio e Sempronio possono iscrivere ipoteca legale sull'immobile assegnato a Tizio a garanzia del loro credito. La norma evita che il condividente debitore alieni il bene ricevuto senza aver pagato i conguagli.
L'ipoteca legale dello Stato
La terza ipotesi riguarda lo Stato sui beni dell'imputato e del responsabile civile, secondo le disposizioni del codice penale e di procedura penale. Si tratta di una garanzia funzionale al pagamento delle pene pecuniarie, delle spese processuali e del risarcimento dei danni derivanti dal reato. La disciplina specifica e contenuta negli articoli del codice di procedura penale dedicati alle misure cautelari reali e al sequestro conservativo, nonche nelle norme sull'esecuzione delle sentenze penali. L'ipoteca a favore dello Stato puo essere iscritta sui beni dell'indagato o dell'imputato e, se diverso, sui beni del responsabile civile chiamato a rispondere del fatto.
Caratteristiche comuni e necessita dell'iscrizione
L'ipoteca legale, pur sorgendo dalla legge, non e una garanzia occulta: per produrre i suoi effetti tipici (prelazione, sequela, opponibilita ai terzi) deve essere iscritta nei registri immobiliari, secondo le forme previste dagli articoli 2827 e seguenti c.c. La differenza rispetto all'ipoteca volontaria sta nel fatto che il titolo dell'iscrizione e direttamente la legge (insieme all'atto da cui sorge il diritto), senza necessita di una specifica concessione del debitore. Per l'alienante e i condividenti, in alcuni casi, l'iscrizione e operata d'ufficio dal conservatore in sede di trascrizione dell'atto.
Profili pratici e cautele
Per il professionista la conoscenza dell'articolo 2817 e fondamentale nella due diligence immobiliare: verificare la presenza di ipoteche legali (spesso non immediatamente evidenti) e essenziale prima di consigliare l'acquisto di un immobile. Per il venditore, l'ipoteca legale offre una protezione che andrebbe sempre attivata in caso di vendita con dilazione di pagamento. Per il giudice della divisione, la previsione di conguagli importanti dovrebbe portare a suggerire alle parti l'iscrizione dell'ipoteca legale a tutela dei creditori.
Domande frequenti
L'ipoteca legale opera automaticamente o richiede l'iscrizione?
Sorge dalla legge ma per produrre i suoi effetti tipici di prelazione e opponibilita ai terzi deve essere iscritta nei registri immobiliari, in alcuni casi anche d'ufficio dal conservatore.
Posso rinunciare all'ipoteca legale spettante come venditore?
Si, la rinuncia e ammessa e in pratica avviene spesso nelle compravendite a saldo immediato; deve risultare per iscritto e va annotata o non iscritta nei registri immobiliari.
L'elenco dei titolari di ipoteca legale e tassativo?
Si, l'articolo 2817 elenca in modo tassativo i soggetti: solo l'alienante, i condividenti (coeredi, soci) e lo Stato nei casi penali possono iscrivere ipoteca legale, salvo ipotesi previste da leggi speciali.
Cosa succede se il venditore non iscrive l'ipoteca legale?
Conserva il credito verso l'acquirente ma perde la garanzia reale: in caso di alienazione successiva del bene o di esecuzione da parte di altri creditori, sara trattato come creditore chirografario.
L'ipoteca legale tra coeredi si estende a tutti i beni divisi o solo a quelli assegnati al debitore del conguaglio?
Si estende solo agli immobili assegnati al condividente tenuto a pagare il conguaglio: e una garanzia specifica e non generale sul patrimonio del debitore.