In sintesi
- Se l'edificio compreso in un fondo usufruttuato perisce (per crollo, incendio, demolizione), l'usufruttuario conserva il diritto di godere dell'area e dei materiali residui.
- Lo stesso vale se l'usufrutto riguarda solo un edificio: il diritto si sposta su area e materiali, ma il proprietario può ricostruire pagando all'usufruttuario una somma pari al godimento perduto.
- Il perimento della cosa non estingue l'usufrutto: il diritto si trasferisce automaticamente su ciò che rimane (area, macerie, materiali recuperabili).
- La norma garantisce all'usufruttuario la continuità del valore economico del diritto anche dopo la distruzione fisica del bene.
Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1018 c.c. Perimento dell’edificio
In vigore
Se l’usufrutto è stabilito sopra un fondo, del quale fa parte un edificio, e questo viene in qualsiasi modo a perire, l’usufruttuario ha diritto di godere dell’area e dei materiali. La stessa disposizione si applica se l’usufrutto è stabilito soltanto sopra un edificio. In tal caso, però, il proprietario, se intende costruire un altro edificio, ha il diritto di occupare l’area e di valersi dei materiali, pagando all’usufruttuario, durante l’usufrutto, gli interessi sulla somma corrispondente al valore dell’area e dei materiali.
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Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
Il perimento dell'edificio: una disciplina di compromesso
L'articolo 1018 c.c. affronta un'ipotesi specifica e ricorrente: quello del fabbricato che perisce mentre è ancora vivo il rapporto di usufrutto. La norma distingue due scenari e in entrambi cerca un equilibrio tra l'interesse dell'usufruttuario, che non vuole vedere svanire il proprio diritto, e l'interesse del nudo proprietario, che potrebbe voler ricostruire e tornare in pieno possesso del bene.
La regola di fondo è chiara: il perimento dell'edificio non comporta l'estinzione dell'usufrutto, ma una sua trasformazione nell'oggetto. L'usufruttuario non rimane a mani vuote: il suo diritto si concentra su ciò che rimane materialmente (l'area su cui sorgeva il fabbricato e i materiali di risulta) o si traduce in una rendita finanziaria pari al rendimento di tale valore.
Usufrutto sul fondo con edificio: la regola del primo comma
Quando l'usufrutto è costituito su un fondo del quale l'edificio è solo una componente, e il fabbricato viene meno per qualsiasi causa (incendio, crollo, demolizione necessaria), l'usufruttuario continua a godere del fondo, ora privo della costruzione, e ottiene anche il diritto di godere dei materiali ricavati dalla demolizione.
Questa soluzione è piuttosto piana: il fondo conserva una sua utilità autonoma (terreno coltivabile, area edificabile, spazio recintabile) e l'usufruttuario continua a sfruttarla. I materiali di risulta - travi, mattoni, infissi recuperabili - costituiscono frutti civili o naturali della distruzione e seguono il regime dell'usufrutto.
Usufrutto sul solo edificio: il bilanciamento del secondo comma
Più delicata è l'ipotesi in cui l'usufrutto sia stabilito unicamente sull'edificio. In tal caso l'usufruttuario avrebbe diritto a godere dell'area e dei materiali, ma il nudo proprietario potrebbe trovarsi privato della possibilità di ricostruire e di valorizzare l'area che gli appartiene.
Il legislatore ha quindi previsto una soluzione di compromesso: il proprietario che intende edificare un nuovo fabbricato può occupare l'area e usare i materiali, ma deve pagare all'usufruttuario, per tutta la durata residua dell'usufrutto, gli interessi su una somma corrispondente al valore di area e materiali. In pratica, l'usufruttuario perde il godimento materiale ma riceve una rendita equivalente.
Esempio pratico: Tizio è usufruttuario di una palazzina di proprietà di Caio. Un grave evento sismico rende l'edificio inagibile e ne impone la demolizione. Caio comunica a Tizio l'intenzione di ricostruire. Tizio non può opporsi: dovrà ricevere però una somma annua, pari agli interessi calcolati sul valore di area e materiali, per tutta la durata residua del suo usufrutto.
La determinazione del valore e del tasso applicabile
Il punto pratico più delicato riguarda la quantificazione. Il valore di area e materiali va stimato al momento del perimento, tenendo conto della destinazione urbanistica e del valore di mercato della zona. Il tasso di interesse applicabile, in mancanza di accordo, può essere ricondotto al tasso legale o a un parametro di mercato concordato; la giurisprudenza tende a privilegiare soluzioni equitative coerenti con il rendimento ordinario degli investimenti immobiliari nel periodo di riferimento.
Quando le parti non trovano l'accordo è prudente ricorrere a una perizia tecnica condivisa, eventualmente in sede di mediazione, per evitare un contenzioso che rallenterebbe la ricostruzione e dilaterebbe i tempi di soddisfazione dell'usufruttuario.
Implicazioni operative per le parti
Sul piano operativo, l'usufruttuario ha interesse a documentare tempestivamente lo stato dei materiali residui e a chiedere una stima precoce del valore complessivo. Il nudo proprietario, dal canto suo, deve comunicare formalmente l'intenzione di ricostruire e concordare modalità e tempi del pagamento periodico degli interessi, evitando il rischio di ritardi sanzionabili. In caso di assicurazione del fabbricato, opera anche la disciplina dell'articolo 1019 c.c., che si coordina con la presente nelle ipotesi di ricostruzione finanziata dall'indennizzo assicurativo.
Domande frequenti
Se l'edificio in usufrutto crolla, l'usufruttuario perde il suo diritto?
No. L'art. 1018 c.c. prevede che l'usufrutto si trasferisca su area e materiali residui. Il diritto non si estingue con il perimento dell'edificio, ma continua su ciò che dell'oggetto rimane materialmente: il terreno e i materiali recuperati.
Il proprietario può ricostruire l'edificio senza il consenso dell'usufruttuario?
Se l'usufrutto riguarda solo l'edificio (non il fondo), il proprietario può ricostruire occupando l'area e usando i materiali, ma deve pagare all'usufruttuario una somma corrispondente al valore del godimento che avrebbe avuto per la durata residua. Se l'usufrutto riguarda anche il fondo, serve l'accordo con l'usufruttuario.
Cosa può fare l'usufruttuario con l'area dopo il perimento dell'edificio?
Può godere dell'area come fosse ancora il bene originario: usarla per parcheggio, orto, deposito all'aperto o qualsiasi utilizzo compatibile con il suo diritto. Non può vendere l'area né i materiali (che restano di proprietà del nudo proprietario), ma può utilizzarli nell'esercizio del suo diritto di godimento.
Se l'edificio era assicurato, si applica l'art. 1018 o l'art. 1019?
Si applica l'art. 1019 c.c.: se c'è un'assicurazione che copre il perimento, l'usufrutto si trasferisce sull'indennità assicurativa. L'art. 1018 si applica al perimento non coperto da assicurazione né da indennità pubblica, cioè ai casi in cui non vi è alcun ristoro economico per la distruzione fisica.
Per quale durata il proprietario deve pagare la somma compensativa all'usufruttuario?
La somma deve coprire l'intera durata residua dell'usufrutto: se l'usufrutto è vitalizio, per tutta la vita residua stimata dell'usufruttuario; se è temporaneo, per il periodo ancora mancante alla scadenza. Si tratta di una liquidazione anticipata del diritto di godimento che l'usufruttuario avrebbe avuto sull'area e sui materiali.