Corte cost. n. 218/2025 – Affittacamere e B&B in Toscana: limiti nel medesimo edificio

Con la sentenza n. 218/2025 la Corte costituzionale ha respinto, in parte dichiarandole inammissibili, le questioni con cui il Governo contestava la legge toscana sui limiti alla gestione di più affittacamere o B&B nello stesso edificio.

Di cosa si tratta

Le Regioni disciplinano le strutture ricettive extralberghiere, come affittacamere e bed and breakfast. La Regione Toscana, per evitare la concentrazione di più strutture nello stesso edificio (un fenomeno che incide sul mercato degli affitti e sui centri storici), ha previsto che chi gestisce in forma imprenditoriale più affittacamere o B&B nel medesimo edificio non possa superare le camere e la capacità di una singola struttura. Con una legge correttiva del 2025 (art. 2 della legge regionale n. 7 del 2025), ha fissato al 31 dicembre 2025 il termine entro cui adeguarsi a tale limite. Il Governo ha impugnato la norma, ritenendo che introducesse limitazioni irragionevoli al diritto di proprietà, materia riservata allo Stato (ordinamento civile), oltre a profili di irragionevolezza e di lesione della libertà di iniziativa economica. In gioco c’era il confine tra la competenza regionale sul turismo e la competenza statale sull’ordinamento civile e la tutela della proprietà.

La questione di legittimità costituzionale

Era impugnato l’art. 2 della legge della Regione Toscana 17 gennaio 2025, n. 7 (disposizioni correttive su rifugi escursionistici, affittacamere e B&B). A promuovere il giudizio è stato il Presidente del Consiglio dei ministri, in riferimento all’art. 3 della Costituzione (irragionevolezza e difficile intellegibilità), agli artt. 42, secondo comma, e 117, secondo comma, lettera l), Cost. in relazione all’art. 832 del codice civile (diritto di proprietà e ordinamento civile) e all’art. 41 Cost. (libertà di iniziativa economica). Si è costituita la Regione Toscana.

La decisione della Corte

La Corte ha respinto il ricorso. Ha dichiarato inammissibili le questioni riferite all’art. 3 Cost. sotto il profilo della irragionevole discriminazione e del difetto di ragionevolezza, e non fondate le altre: quelle riferite agli artt. 42 e 117, secondo comma, lettera l), Cost. in relazione all’art. 832 cod. civ. (diritto di proprietà/ordinamento civile), quella riferita all’art. 3 Cost. sotto il profilo della “difficile intellegibilità” della legislazione, e quella riferita all’art. 41 Cost. La disciplina regionale resta dunque in vigore.

Il principio

La Regione può legittimamente porre limiti alla gestione di più strutture ricettive extralberghiere nel medesimo edificio, fissando un termine per l’adeguamento: tali limiti non violano di per sé il diritto di proprietà, l’ordinamento civile o la libertà di iniziativa economica, rientrando nelle scelte di disciplina del settore turistico.

Domande e risposte

La legge toscana sugli affittacamere e B&B resta valida?

Sì. La Corte ha respinto il ricorso del Governo: la norma che limita la gestione di più strutture nello stesso edificio, con adeguamento entro il 31 dicembre 2025, resta in vigore.

Chi gestisce più B&B nello stesso edificio cosa deve fare?

Deve adeguarsi al limite previsto dalla legge regionale: la capacità complessiva non può superare quella di una singola struttura. Il termine per l’adeguamento era fissato al 31 dicembre 2025.

Perché il Governo aveva impugnato la norma?

Riteneva che limitasse irragionevolmente il diritto di proprietà, materia di competenza statale (ordinamento civile), e l’iniziativa economica. La Corte ha però ritenuto le censure in parte inammissibili e in parte non fondate.

Norme collegate

• Art. 3 della Costituzione – ragionevolezza e chiarezza della legge.
• Art. 41 della Costituzione – libertà di iniziativa economica.
• Art. 42 della Costituzione – proprietà privata e sua funzione sociale.
• Art. 117 della Costituzione – competenza statale sull’ordinamento civile.

Vedi anche

• Art. 41 della Costituzione: la libertà d’impresa
• Art. 117 della Costituzione: competenze Stato-Regioni