Art. 69 L. 392/1978 — Prelazione e indennita’ avviamento commerciale

Commento

Ratio della norma

L'art. 69 è la norma più complessa e applicativamente rilevante del Titolo III della L. 392/1978, dedicato ai contratti in corso. La sua ratio è duplice: da un lato garantisce al conduttore commerciale storico il diritto di prelazione sulla prosecuzione della locazione, tutelando la continuità dell'attività economica e l'avviamento maturato nel corso di rapporti spesso decennali; dall'altro assicura un'adeguata indennità economica quando la prosecuzione non sia possibile o non sia accettata, riconoscendo il valore patrimoniale dell'avviamento commerciale come bene che trascende il mero contratto di locazione. La norma rispecchia la filosofia sociale della L. 392, che considera l'imprenditore commerciale locatario meritevole di protezione specifica contro la perdita del luogo di esercizio dell'attività.

Analisi e struttura

La norma articola un procedimento in più fasi. Il locatore deve comunicare, mediante raccomandata con avviso di ricevimento entro il 28 febbraio 1987, se intende proseguire la locazione e a quali condizioni, ovvero quali condizioni ha ricevuto da terzi. Il conduttore ha trenta giorni per rispondere. Se intende proseguire alle stesse condizioni, esercita la prelazione. Se non accetta le condizioni o non esercita la prelazione, matura il diritto a 24 mensilità del canone richiesto (30 per le locazioni alberghiere). Se il locatore non intende proseguire affatto, il conduttore può offrire un nuovo canone corredato da garanzia fideiussoria o polizza assicurativa per 12 mensilità: se il locatore rifiuta, spettano 24 mensilità di indennità di avviamento (30 per le locazioni alberghiere) calcolate sul canone offerto. In mancanza di offerta da parte del conduttore o in caso di rilascio per i motivi dell'art. 29, l'indennità è di 21 mensilità del canone corrente di mercato (25 per gli alberghi), elevabile a 24 (32 per gli alberghi) nei casi dell'art. 34, secondo comma. L'esecuzione del rilascio è subordinata all'effettivo pagamento dell'indennità.

Quando si applica

L'art. 69 si applica ai contratti di locazione commerciale di cui agli artt. 67 e 71, ovvero ai contratti in corso soggetti o non soggetti a proroga al momento dell'entrata in vigore della L. 392/1978. L'obbligo di comunicazione non ricorre quando il conduttore abbia già manifestato la volontà di non rinnovare il contratto, nei casi di risoluzione per inadempimento del conduttore, di recesso del conduttore stesso, o quando sia in corso una procedura concorsuale a carico del conduttore. Le disposizioni dell'art. 69 sono sostitutive, per i contratti transitorie, degli artt. 34 e 40 del regime ordinario.

Confronto e norme correlate

L'art. 69 si pone in rapporto di specialità con gli artt. 34 e 40, che disciplinano rispettivamente la prelazione e l'indennità di avviamento per i contratti commerciali a regime. Le misure dell'indennità coincidono in parte (24 e 30 mensilità), ma i presupposti procedurali e le scadenze sono diversi, essendo l'art. 69 calibrato sulla specificità dei contratti storici. L'art. 73 richiama espressamente l'applicabilità dei commi 7, 8 e 9 dell'art. 69 anche ai contratti degli artt. 67 e 71 nei casi di recesso del locatore per i motivi dell'art. 29. Il diritto all'indennità di avviamento è tutelato anche processualmente: l'art. 69, ultimo comma, subordina l'esecuzione forzata del rilascio al previo pagamento dell'indennità, conformemente all'impostazione degli artt. 34 e 35.

Problemi applicativi

La prima questione pratica riguarda il termine del 28 febbraio 1987 per la comunicazione del locatore: si tratta di un termine perentorio la cui inosservanza ha generato un ampio contenzioso. La giurisprudenza ha chiarito che la mancata comunicazione non priva il conduttore dell'indennità, ma incide sul decorso dei termini per l'esercizio della prelazione. Un secondo profilo critico attiene alla determinazione del «canone corrente di mercato» ai fini del calcolo dell'indennità nei casi di mancanza di offerta del conduttore: la giurisprudenza ha ritenuto che debba farsi riferimento al valore di mercato oggettivo, non al canone richiesto dal locatore, con conseguente necessità di istruttoria peritale nelle controversie. La norma pone infine la questione della condizione sospensiva dell'esecuzione del rilascio: il locatore che ottiene il provvedimento di rilascio ma non corrisponde l'indennità non può procedere all'esecuzione forzata, e la corresponsione tardiva non sana l'illegittimità del rilascio già avvenuto. Per le locazioni alberghiere la maggiorazione a 30 o 25 mensilità ha generato discussioni sulla qualificazione dell'uso alberghiero in senso stretto rispetto agli usi paraturistici.