L'art. 68 della L. 392/1978 disciplina gli aumenti di canone applicabili ai contratti di locazione commerciale in corso e soggetti a proroga ai sensi dell'art. 67. Il locatore ha la facoltà di richiedere aumenti annuali del canone, calcolato al netto degli oneri accessori, a partire dal primo giorno del mese successivo all'entrata in vigore della legge, per tutta la durata residua del contratto. Le percentuali massime di aumento sono graduate in base alla data di stipulazione: non più del 15 per cento annuo per i contratti anteriori al 31 dicembre 1964, non più del 10 per cento per quelli tra il 1965 e il 1973, non più del 5 per cento per quelli successivi al 1973. La graduazione riflette la volontà del legislatore di calibrare l'adeguamento dei canoni più vetusti — spesso fermi a livelli storicamente bassi — in modo progressivo e compatibile con la continuità dell'attività commerciale del conduttore. Si tratta di facoltà del locatore, non di obbligo, e l'aumento si calcola sul canone netto vigente al momento della richiesta.
Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 68 L. 392/1978 — Aumenti del canone commerciale in proroga
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Nei contratti di locazione o sublocazione di cui al precedente articolo il canone corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, puo’ essere a richiesta del locatore, aumentato a decorrere dal primo giorno del mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge per il restante periodo di durata del contratto, nelle misure seguenti: 1) non superiore al 15 per cento all’anno, per i contratti stipulati anteriormente al 31 dicembre 1964; 2) non superiore al 10 per cento all’anno per i contratti stipulati fra il 1 gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973; 3) non superiore al 5 per cento all’anno per i contratti stipulati dopo il 31 dicembre 1973.
L'art. 68 completa il quadro transitorio tracciato dall'art. 67 regolando il profilo economico dei contratti commerciali in proroga. Il problema principale affrontato dal legislatore era la distanza spesso abissale tra i canoni storici, cristallizzati da anni di proroga forzosa, e i valori di mercato del 1978. Un adeguamento immediato avrebbe messo a rischio la sopravvivenza di molte attività commerciali; un congelamento prolungato avrebbe perpetuato un regime ingiusto per i proprietari. La soluzione adottata è un incremento graduale e percentualmente limitato, calibrato sulla vetustà del contratto: più vecchio il contratto, maggiore la percentuale consentita, perché l'erosione del canone reale era stata più lunga e profonda.
Analisi e struttura
La norma prevede tre fasce di aumento massimo annuo: il 15 per cento per i contratti anteriori al 1° gennaio 1965, il 10 per cento per quelli tra il 1965 e il 1973, il 5 per cento per quelli successivi. L'aumento decorre dal primo giorno del mese successivo all'entrata in vigore della legge ed è facoltativo: il locatore deve formulare una specifica richiesta. La base di calcolo è il canone corrisposto dal conduttore al netto degli oneri accessori, che non vengono quindi computati ai fini dell'incremento. L'aumento è annuale e composito: si applica ogni anno per l'intera durata residua del contratto, generando un effetto cumulativo che può risultare significativo nei contratti più datati con percentuale del 15 per cento.
Quando si applica
L'art. 68 si applica esclusivamente ai contratti di locazione commerciale rientranti nell'ambito dell'art. 27 che erano in corso e soggetti a proroga alla data di entrata in vigore della L. 392/1978, ovvero quelli coperti dall'art. 67. Non riguarda i contratti abitativi (per i quali valgono le norme degli artt. 58-66), né i contratti commerciali non soggetti a proroga (art. 71). L'esercizio della facoltà di aumento presuppone che il contratto sia ancora in vita e non sia stata già stipulata una nuova locazione ai sensi dell'art. 67, comma 3.
Confronto e norme correlate
L'art. 68 si affianca all'art. 67 come norma integratrice del regime transitorio commerciale. Per i contratti abitativi la funzione analoga è svolta dall'art. 62, che disciplina il regime del canone nella fase di passaggio all'equo canone residenziale. L'art. 24 della stessa legge regola invece l'aggiornamento ordinario del canone commerciale a regime, basato sull'indice ISTAT dei prezzi al consumo. L'art. 73 richiama l'applicabilità delle norme sul recesso del locatore anche ai contratti dell'art. 67, offrendo ulteriori strumenti di gestione del rapporto nella fase transitoria.
Problemi applicativi
La principale difficoltà applicativa riguarda l'identificazione della base di calcolo: il canone «netto degli oneri accessori» può essere oggetto di contestazione quando le parti non hanno distinto chiaramente il canone dagli accessori nel contratto originario. L'art. 66, relativo agli oneri conglobati nel canone, offre un criterio residuale limitando la quota imputabile agli oneri al 10 per cento del canone pattuito, salvo prova contraria. Un ulteriore problema riguarda la cumulabilità degli aumenti: ci si è chiesti se le percentuali annue si sommino progressivamente (effetto compound) o si applichino sempre al canone originario. L'orientamento prevalente è nel senso dell'incremento annuo sul canone già aumentato dell'anno precedente, con un potenziale effetto moltiplicatore rilevante nel lungo periodo.
Casi pratici
Caso 1: Richiesta di aumento del 15% su contratto commerciale del 1960
Caso 2: Contestazione sulla base di calcolo degli oneri conglobati
Caso 3: Effetto cumulativo degli aumenti annui su contratto del 1970
Domande frequenti
Cos'è l'aumento del canone commerciale in proroga disciplinato dall'art. 68 L. 392/1978?
È la facoltà riconosciuta al locatore di aumentare annualmente il canone dei contratti commerciali soggetti a proroga ai sensi dell'art. 67, in misura massima variabile dal 5 al 15 per cento a seconda della data di stipulazione del contratto originario, a partire dal primo mese successivo all'entrata in vigore della legge.
Di quale percentuale annua può aumentare il canone il locatore?
La percentuale dipende dall'anzianità del contratto: fino al 15 per cento annuo per i contratti ante 1965, fino al 10 per cento per quelli tra il 1965 e il 1973, fino al 5 per cento per quelli successivi al 1973. Si tratta di massimali: il locatore può richiedere aumenti inferiori.
Il locatore è obbligato a richiedere l'aumento o è facoltativo?
L'aumento è facoltativo: il locatore deve formulare una specifica richiesta. Non esiste un meccanismo di aggiornamento automatico. Se il locatore non richiede l'aumento, il canone resta invariato per tutta la durata del contratto in proroga.
Gli oneri condominiali rientrano nella base di calcolo dell'aumento?
No. L'art. 68 precisa espressamente che il canone si calcola al netto degli oneri accessori. Gli aumenti percentuali si applicano solo alla quota di canone pura, escludendo le spese per servizi comuni, portineria, riscaldamento e simili.
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Commento
Ratio della norma
L'art. 68 completa il quadro transitorio tracciato dall'art. 67 regolando il profilo economico dei contratti commerciali in proroga. Il problema principale affrontato dal legislatore era la distanza spesso abissale tra i canoni storici, cristallizzati da anni di proroga forzosa, e i valori di mercato del 1978. Un adeguamento immediato avrebbe messo a rischio la sopravvivenza di molte attività commerciali; un congelamento prolungato avrebbe perpetuato un regime ingiusto per i proprietari. La soluzione adottata è un incremento graduale e percentualmente limitato, calibrato sulla vetustà del contratto: più vecchio il contratto, maggiore la percentuale consentita, perché l'erosione del canone reale era stata più lunga e profonda.
Analisi e struttura
La norma prevede tre fasce di aumento massimo annuo: il 15 per cento per i contratti anteriori al 1° gennaio 1965, il 10 per cento per quelli tra il 1965 e il 1973, il 5 per cento per quelli successivi. L'aumento decorre dal primo giorno del mese successivo all'entrata in vigore della legge ed è facoltativo: il locatore deve formulare una specifica richiesta. La base di calcolo è il canone corrisposto dal conduttore al netto degli oneri accessori, che non vengono quindi computati ai fini dell'incremento. L'aumento è annuale e composito: si applica ogni anno per l'intera durata residua del contratto, generando un effetto cumulativo che può risultare significativo nei contratti più datati con percentuale del 15 per cento.
Quando si applica
L'art. 68 si applica esclusivamente ai contratti di locazione commerciale rientranti nell'ambito dell'art. 27 che erano in corso e soggetti a proroga alla data di entrata in vigore della L. 392/1978, ovvero quelli coperti dall'art. 67. Non riguarda i contratti abitativi (per i quali valgono le norme degli artt. 58-66), né i contratti commerciali non soggetti a proroga (art. 71). L'esercizio della facoltà di aumento presuppone che il contratto sia ancora in vita e non sia stata già stipulata una nuova locazione ai sensi dell'art. 67, comma 3.
Confronto e norme correlate
L'art. 68 si affianca all'art. 67 come norma integratrice del regime transitorio commerciale. Per i contratti abitativi la funzione analoga è svolta dall'art. 62, che disciplina il regime del canone nella fase di passaggio all'equo canone residenziale. L'art. 24 della stessa legge regola invece l'aggiornamento ordinario del canone commerciale a regime, basato sull'indice ISTAT dei prezzi al consumo. L'art. 73 richiama l'applicabilità delle norme sul recesso del locatore anche ai contratti dell'art. 67, offrendo ulteriori strumenti di gestione del rapporto nella fase transitoria.
Problemi applicativi
La principale difficoltà applicativa riguarda l'identificazione della base di calcolo: il canone «netto degli oneri accessori» può essere oggetto di contestazione quando le parti non hanno distinto chiaramente il canone dagli accessori nel contratto originario. L'art. 66, relativo agli oneri conglobati nel canone, offre un criterio residuale limitando la quota imputabile agli oneri al 10 per cento del canone pattuito, salvo prova contraria. Un ulteriore problema riguarda la cumulabilità degli aumenti: ci si è chiesti se le percentuali annue si sommino progressivamente (effetto compound) o si applichino sempre al canone originario. L'orientamento prevalente è nel senso dell'incremento annuo sul canone già aumentato dell'anno precedente, con un potenziale effetto moltiplicatore rilevante nel lungo periodo.
Casi pratici
Caso 1: Richiesta di aumento del 15% su contratto commerciale del 1960
Caso 2: Contestazione sulla base di calcolo degli oneri conglobati
Caso 3: Effetto cumulativo degli aumenti annui su contratto del 1970
Domande frequenti
Cos'è l'aumento del canone commerciale in proroga disciplinato dall'art. 68 L. 392/1978?
È la facoltà riconosciuta al locatore di aumentare annualmente il canone dei contratti commerciali soggetti a proroga ai sensi dell'art. 67, in misura massima variabile dal 5 al 15 per cento a seconda della data di stipulazione del contratto originario, a partire dal primo mese successivo all'entrata in vigore della legge.
Di quale percentuale annua può aumentare il canone il locatore?
La percentuale dipende dall'anzianità del contratto: fino al 15 per cento annuo per i contratti ante 1965, fino al 10 per cento per quelli tra il 1965 e il 1973, fino al 5 per cento per quelli successivi al 1973. Si tratta di massimali: il locatore può richiedere aumenti inferiori.
Il locatore è obbligato a richiedere l'aumento o è facoltativo?
L'aumento è facoltativo: il locatore deve formulare una specifica richiesta. Non esiste un meccanismo di aggiornamento automatico. Se il locatore non richiede l'aumento, il canone resta invariato per tutta la durata del contratto in proroga.
Gli oneri condominiali rientrano nella base di calcolo dell'aumento?
No. L'art. 68 precisa espressamente che il canone si calcola al netto degli oneri accessori. Gli aumenti percentuali si applicano solo alla quota di canone pura, escludendo le spese per servizi comuni, portineria, riscaldamento e simili.
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