Art. 37 L. 392/1978 — Successione nel contratto uso non abitativo

Ratio della norma

La successione nel contratto commerciale tutela la continuità dell'impresa in caso di morte o di vicende personali del conduttore. Il valore economico costruito dall'imprenditore nel corso degli anni deve poter essere trasmesso agli eredi o ai soci senza che il locatore possa interrompere il rapporto sfruttando l'evento morte. Al contrario della locazione abitativa (art. 6 L. 392/1978), dove la successione è automatica per i conviventi familiari, nella locazione commerciale la successione è limitata a chi ha titolo a «continuare l'attività», cioè a chi ha un diritto sulla quota dell'impresa o sull'azienda, non al semplice familiare convivente.

Analisi e struttura

La norma distingue tre fattispecie. Prima: morte del conduttore unico — succedono coloro che hanno diritto a continuare l'attività per successione ereditaria (eredi che subentrano nell'impresa) o per effetto di un rapporto preesistente (es. contratto di associazione in partecipazione) risultante da atto di data certa anteriore alla morte. Seconda: morte del conduttore in esercizio plurisoggettivo (più soci o co-titolari che usano lo stesso locale) — succedono nel contratto gli altri co-titolari in concorso con gli eredi. Terza: recesso del titolare del contratto in un esercizio plurisoggettivo — succedono gli altri co-titolari; il locatore può opporsi per gravi motivi (come nell'art. 36). Il testo della norma contiene un comma apparentemente incompleto (comma 2: «In caso di separazione legale o consensuale...») che la versione normativa in vigore non completa esplicitamente per le locazioni commerciali, diversamente dall'art. 6 per le locazioni abitative.

Quando si applica

La norma si applica a tutte le locazioni commerciali ex art. 27. Il presupposto della successione per morte è il diritto a «continuare l'attività»: un erede che chiuda l'impresa e venda i beni aziendali non ha diritto a subentrare nel contratto di locazione; ha diritto solo chi intende effettivamente proseguire l'attività. La data certa del rapporto preesistente è un requisito formale: un accordo verbale o un documento privo di data certa non è sufficiente per far valere la prelazione successoria contro il locatore o contro terzi.

Confronto e norme correlate

La successione nel contratto commerciale è più restrittiva di quella abitativa (art. 6): nella locazione abitativa succedono automaticamente il coniuge, gli eredi e i familiari conviventi, senza necessità di dimostrare il diritto a continuare un'attività. Nella locazione commerciale, invece, occorre un titolo specifico all'impresa. Il rapporto con l'art. 36 è complementare: la cessione volontaria (art. 36) e la successione per morte o recesso (art. 37) sono i due canali attraverso cui il contratto di locazione commerciale può cambiare di titolare, entrambi senza necessità del consenso preventivo del locatore (salvo opposizione per gravi motivi nel caso del recesso ex art. 37, ultimo comma).

Problemi applicativi

Il principale problema pratico riguarda la prova del diritto a continuare l'attività: gli eredi che vogliono subentrare nel contratto devono dimostrare di avere un titolo sull'impresa (quota societaria, eredità dell'azienda) e l'intenzione di proseguire l'attività. Un erede che non intende proseguire non può subentare per poi cedere il contratto a terzi. Altra questione controversa: se ci sono più eredi, tutti devono concordare sulla prosecuzione? La giurisprudenza tende a richiedere una scelta unitaria degli eredi interessati alla prosecuzione. Per il rapporto plurisoggettivo, il locatore che si opponga al subentro dei co-titolari deve articolare i gravi motivi con le stesse modalità dell'art. 36 (comunicazione entro trenta giorni dalla raccomandata AR).