Art. 30 L. 392/1978 — Procedura per il rilascio

Commento

Ratio della norma

L'art. 30 risolve il problema operativo che si pone quando il conduttore commerciale, pur avendo ricevuto regolare disdetta con motivi ex art. 29, non rilascia spontaneamente l'immobile alla data convenuta. In assenza di una procedura speciale, il locatore dovrebbe ricorrere al processo ordinario, con tempi incompatibili con la programmazione degli interventi sull'immobile. La norma crea un rito accelerato che consente al locatore di ottenere un titolo esecutivo in tempi ragionevoli, con la garanzia che il conduttore abbia sempre la possibilità di opporsi e far valere eventuali vizi della disdetta.

Analisi e struttura

Il procedimento può essere avviato dal locatore in due momenti: prima della data di rilascio indicata nella comunicazione ex art. 29, o dopo che questa sia trascorsa senza che il conduttore abbia lasciato l'immobile. La competenza è del conciliatore per i canoni annui inferiori a 600.000 lire (parametro storico), del pretore (oggi giudice di pace o tribunale) negli altri casi, con competenza per territorio inderogabile. All'udienza, se il conduttore non si oppone, il giudice pronuncia ordinanza di rilascio alla scadenza indicata: questa ordinanza è immediatamente titolo esecutivo e definisce il giudizio. In caso di opposizione, il giudice esperisce il tentativo di conciliazione; se non riesce, si procede con il rito del lavoro (artt. 414 ss. c.p.c.). Il giudice può, su istanza del locatore, disporre in qualunque momento il rilascio anticipato con ordinanza provvisoria costituente titolo esecutivo.

Quando si applica

La norma si applica quando il diniego di rinnovo ex art. 29 sia regolare (con motivo specifico, entro i termini), ma il conduttore non rilasci l'immobile volontariamente. Non si applica quando il locatore non abbia rispettato le formalità dell'art. 29 (in tal caso il diniego è inefficace e il contratto si è rinnovato). Non si applica nemmeno al rilascio per risoluzione del contratto per inadempimento (morosità), che segue il procedimento di convalida di sfratto. La competenza per territorio è inderogabile (giudice del luogo dell'immobile) e la clausola contrattuale che deroghi è nulla.

Confronto e norme correlate

Il procedimento ex art. 30 è diverso dallo sfratto per morosità (art. 657 c.p.c.) e dallo sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.): questi ultimi sono procedure sommarie di convalida che presuppongono la scadenza contrattuale o l'inadempimento, non il diniego per motivi tassativi. L'art. 46 rinvia al rito del lavoro per disciplinare il procedimento in caso di opposizione. Il giudice ha poteri istruttori d'ufficio ex art. 47, potendo disporre l'ispezione dell'immobile e qualsiasi mezzo di prova anche fuori dei limiti del codice civile.

Problemi applicativi

Il principale problema pratico è l'opposizione dilatoria del conduttore: la contestazione della validità dei motivi di diniego può prolungare il giudizio, durante il quale il conduttore continua a occupare l'immobile. Il giudice può fronteggiare questa situazione con l'ordinanza provvisoria di rilascio anticipato, ma deve valutare le ragioni delle parti. La norma prevede la nullità delle clausole di deroga alla competenza territoriale, che talvolta venivano inserite nei contratti commerciali per spostare il foro davanti a un giudice lontano. L'ordinanza di rilascio emessa senza opposizione è titolo esecutivo immediatamente: il locatore può procedere all'esecuzione forzata senza attendere il passaggio in giudicato.